中國究竟需要什么樣的《住宅法》
發布時間：2010-01-14 共1頁
最近，有職能部門的官員指出，政府將研究制訂《住宅法》。可以說，制定一部決定中國房地產市場存在與發展根本大法《住宅法》當然是好事。但是，有人認為《住宅法》將對我國住房市場發展規劃、管理機構、市場主體和市場運行的監督管理，以及住房保障制度等予以法律規定，作為規范市場的基礎法律。如果按照這樣提議的內容，《住宅法》并非是一部房地產市場發展根本大法，而且是房地產市場存在與發展的管理性條例。如果《住宅法》確立是這個樣子，那么可能與我們民眾所需要的《住宅法》差距較遠，這樣的《住宅法》也可能不能夠真正起到保護絕大多數民眾的居住權的根本作用。
在這里，我們要問的是，中國民眾需要一部什么樣的《住宅法》?在本文看來，制定中國《住宅法》應該在以下三個理論前提基礎上進行。一是，在現代文明社會，每一個公民的基本居住權具有根本上的優先性。這是房地產市場存在與發展不證自明的公理。因為，每一個公民的基本居住權是現代文明社會基本標志，也是每一個公民的基本權利。因此，房地產市場的法律制度、發展模式、運作規則、利益分配與調整等方面只能是在這個基礎上建立、延伸與拓展。
二是中國是中國共產黨領導下的社會主義國家。中國共產黨的根本宗旨就是全心全意為人民服務，就是以廣大人民的根本利益作為黨和國家一切工件的出發點和落腳點。因此，國內房地產的存在與發展，并非是追求GDP高低、房地產增加多少產值，而是改善絕大多數人的基本居住條件為目的。
三是中國房地產市場是建立在土地公有的基礎上的。土地公有是什么?不僅在于中國土地為中國所有的公民所有，而且中國土地所有的權能為全國人民所有。人民有權利來轉讓或收回國有的土地，也有權利來共同分享土地的增值，有權利來分享土地附上物的溢價。因此，國有土地資源既不可成為少數人謀利的工具，也不可成為少數人掠奪絕大多數人利益的重要方式。正是上述意義上說，《住宅法》的基本前提條件是公民居住權的天賦性、中國社會主義國家的人民性、中國土地的公有性，離開這三個基本前提，既沒有理論上依據，也容易制定損害廣大民眾的利益法律制度。
在美國，《住宅法》的基本宗旨是要求房地產市場生產安全、舒適、絕大多數居民都有支付能力的住宅。而美國的《住宅法》是建立在土地私有制、政黨對人民服務有選擇性的基本上的。因此，中國《住宅法》的宗旨應該優越于美國而不是遜色于美國。
因此，中國民眾所需要的《住宅法》同樣是根據上述的前提條件確立中國房地產市場存在與發展的宗旨，該法的最低限度的宗旨同樣是要求房地產市場生產完全、舒適、絕大多數居民都有支付能力的住宅。
在房地產市場宗旨確立的基礎上，要重新中國房地產市場發展模式及中國的住房保障體系。在本文章看來，中國房地產市場發展模式應該三部分組成：一是20%完全商品房市場，市場主體為中高收入者，這個市場既是投資品也是消費品，完全由市場來選擇;二是10%廉租屋，其主要目的是讓那些喪失生活能力的老人、病人、殘疾人有基本的住房保證。這個市場完全由政府制度準入規則來分配;三是70%居民有支付能力的市場，這個市場完全界定為消費品市場。政府通過信貸政策、稅收政策、住房政策、住房規劃政策來保證絕大多數居民有支付能力進入這個市場。只有用法律方式把房地產發展模式制度化，才能找到房地產持續發展之路。
《住宅法》還應該把房地產問題納入到完全的公共決策程序。當前中國房地產市場出臺的政策可說是多之又多，但是不少房地產政策不僅內容不具有的公共性，而且在政策議程設置上不具有公共性，從而使許多重大的房地產市場問題，特別是涉及廣大民眾切身利益的重大問題不能夠進入房地產公共政策議程設置。如果一些重大的房地產問題連公共政策議程設置都無法進入，那么這些問題要解決更是不可能。
總之，中國《住宅法》應該在三個基礎前提上來設定房地產市場存在與發展的基本宗旨、房地產市場發展模式及住房保障體系模式、明確房地產問題及政策議程設置的公共性，并在完全公共性基礎上來確定中國的《住宅法》。
