名詞解釋：將住宅改變為經營性用房
發布時間：2010-01-14 共1頁
物權法解釋：第七十七條【將住宅改變為經營性用房】
第七十七條 業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。
【解釋】本條是關于將住宅改變為經營性用房的規定。
將住宅改變為歌廳、餐廳等，使原本用于居住的房屋改為用于經營的房屋，住宅的性質、用途由居住變為商用。這一改變帶來許多弊端，危害性，主要表現有：（1）干擾業主的正常生活，造成鄰里不和，引發社會矛盾，這是當前物業小區主要矛盾之一；（2）造成小區車位、電梯、水、電等公共設施使用的緊張；（3）容易產生安全隱患，例如，來往小區人員過多，造成樓板的承重力過，外來人員流動快且雜，增加了小區不安全、不安定的因素，防火防盜壓力，隱患多；（4）使城市規劃目標難以實現。本來某個地區的住宅原規劃是用來居住的，但由于將住宅量改為經營性用房，用于商業目的，結果造成該地區交通擁堵、人滿為患；（5）造成國家稅費的量流失。因此，物權法頒布前已有法規、規章對業主是否可以將住宅改變為經營性用房做了規定，例如《物業管理條例》第五十條規定，物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業管理企業；物業管理企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。隨著這方面實踐經驗的不斷積累和完善，國家有關部門還將對這一問題做出具體的規定。另外，作為業主自我管理、自我約束、自我規范的建筑區劃內有關建筑物及其附屬設施的管理規約也可以依法對此問題做出規定。
物權法，作為規范業主建筑物區分所有權的基本法律，在本條中明確規定，業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。據此，業主不得隨意改變住宅的居住用途，是業主應當遵守的最基本的準則，也是業主必須承擔的一項基本義務。如果業主確實因生活需要，如因下崗無收入來源，生活困難，將住宅改變為經營性用房，必須遵守法律、法規以及管理規約的規定。如要辦理相應的審批手續，要符合國家衛生、環境保護要求等。在遵守法律、法規以及管理規約的前提下，還必須征得有利害關系的業主同意。這兩個條件必須同時具備，才可以將住宅改變為經營性用房，二者缺一不可。如何確定業主為有利害關系的業主，因改變住宅為經營性用房的用途不同，影響的范圍、程度不同，要具體情況具體分析。總之，不論是否為隔壁的業主，還是相鄰或者不相鄰的業主，凡是因住宅改變為經營性用房受到影響的業主，均是本條所說的有利害關系的業主。
