貨幣從緊能否剎住房價快車
發(fā)布時間：2012-07-25 共1頁
央行確定第二套房貸款以家庭為單位的消息一出，鄭州樓市禁不住再次打了個“噴嚏”。首次置業(yè)者的觀望情緒更濃，二次置業(yè)者的負擔更重。一些業(yè)內(nèi)專家表示，第二套房貸新政是貨幣政策從緊的一個信號，至少要到明年3月，樓市的走向才會更加明朗。
【調(diào)控】銀行的門越開越小
小劉夫婦在市中心已經(jīng)有一套70多平方米的房子，是妻子的婚前財產(chǎn)。結(jié)婚之后預備生孩子以及老人入住，一直準備再買一套房。一旦第二套房子以家庭為單位來計算，就意味著小劉夫婦的換房成本將大大增加?！胺孔幽敲促F，只能等等再說?！泵鎸Ψ抠J新政，劉先生無奈地說。
12月11日，中國人民銀行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》，規(guī)定以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數(shù)?！皩τ勉y行貸款擁有一套住房的普通家庭而言，如果以家庭為單位界定，該家庭則不能享受信貸優(yōu)惠購入兩套以上的商品房；如果以個人為單位認定，則至少還可以享受一套商品房的信貸優(yōu)惠。這實際上是從緊的貨幣政策在房地產(chǎn)消費信貸上的一種體現(xiàn)?！焙幽鲜∩虡I(yè)經(jīng)濟研究所所長張進才告訴記者。
其實，早在12月5日閉幕的中央經(jīng)濟工作會議上，就透露出這樣一個重要信息：已實施了十年之久的穩(wěn)健的貨幣政策“功成身退”，取而代之的是從緊的貨幣政策。“根據(jù)當前的經(jīng)濟形勢，中國宏觀經(jīng)濟政策出現(xiàn)的一個最‘顯著’的變化，就是實行穩(wěn)健的財政政策的同時，實行從緊的貨幣政策。這是中央宏觀調(diào)控政策首次改弦易轍?？梢灶A料的是，2008年，房地產(chǎn)行業(yè)的環(huán)境不會很寬松?！?2月17日，鄭州大學房地產(chǎn)研究中心主任杜書云指出，貨幣政策的從緊，將直接影響房地產(chǎn)業(yè)，包括開發(fā)商和消費者。
【置業(yè)】利率壓力大過首付壓力
“相對于第二套房貸款政策，首付40％對二次置業(yè)者的影響并不大，因為遲早都要付，但是，利率的提升，卻實實在在地加重了我們的負擔。”在鄭州市某售樓處，一位看房的消費者說。
據(jù)了解，目前很多銀行在提供商業(yè)購房貸款時，并不是按照標準利率來執(zhí)行的，而往往是在標準利率的基礎(chǔ)上再下浮15％來執(zhí)行的。但新政卻要求所有商業(yè)銀行對二次置業(yè)者的購房貸款利率在同期同檔次基準利率上提高10％。兩者一對比，也就是說，今后購第二套房的貸款利率最大幅度將上升25％。“房貸新政實際上也抹殺了首次置業(yè)者的住房需求。從目前《細則》來看，其邏輯基礎(chǔ)是對第二套房提高門檻，但銀行這么高的利率，也把部分初次置業(yè)者擋在門外?？梢哉f，這樣的政策是束縛所有的購房需求的，不僅僅單指投機者或者是已置業(yè)者。”張進才分析。
張進才的觀點在鄭州各大樓盤的銷售處得到驗證。記者采訪時發(fā)現(xiàn)，目前，鄭州很多樓盤的售樓部都問者寥寥。據(jù)一家開發(fā)企業(yè)的負責人透露，公司打算推出部分房源銷售，之前預熱的兩個多月時間里接到幾百個預訂電話，可央行的二套房細則一經(jīng)推出，次日來認購房子的購房者只有幾位，年底的銷售任務(wù)也受到很大影響，開發(fā)商正在考慮是否在營銷策略上做出適當調(diào)整來以吸引購房者。
【拋售】炒房者紛紛“急流勇退”
央行新政剛剛出臺，一些炒房者就開始“急流勇退”了。昨日，記者從多方面了解到，不少以前炒房的市民因為擔心承受不住房貸加息的壓力，紛紛出售投資的房產(chǎn)。二手房交易市場上，大量投資型的2005年、2006年毛坯房開始上市銷售。同時，一些未交房的“新房”，也大量出現(xiàn)在中介市場。
一位手中持有15套房子的劉先生稱，只要能將房子盡快轉(zhuǎn)讓出去，他不但不收轉(zhuǎn)讓費，而且價格是他拿房時的價位，據(jù)稱比售樓部低500元。隨后，記者來到該房源的售樓部，戲劇性的是，售樓部的房價已經(jīng)開始跳水，竟然比劉先生報出的房價還低100多元。這讓劉先生大跌眼鏡。
北環(huán)一家21世紀不動產(chǎn)加盟店的置業(yè)顧問王女士告訴記者，實際上，早在10月份，迫于房貸政策，一些短線炒房的“炒客”已經(jīng)開始出手。
在21世紀不動產(chǎn)鄭州區(qū)域分部也獲悉，二手房市場上掛牌量從9月份開始逐月大幅增加，9月份為10138套，10月份為11776套，11月份為15794套。但是，二手房掛牌量和次新房所占比例的大幅提高，并沒有同步帶動成交量的相應提高。據(jù)房管部門的統(tǒng)計，8月份鄭州市二手房的成交量為1719套；9月份為1762套；10月份不但沒有增加，反而減少了17.14%，只有1460套?！耙恍├觅J款短期炒房，專門獲取差價的炒房族動作真是很快啊，他們現(xiàn)在寧可少賺也要盡快出手?！痹撝脴I(yè)顧問說。
而購房人的觀望情緒，則是二手房拋售的直接助推器?！百I方認為房產(chǎn)新政出臺,房價肯定會降；賣方認為前一陣福州土地拍賣創(chuàng)新高，房價還會漲。目前市場出現(xiàn)典型的分歧，導致市場交易量萎縮的厲害?！?1世紀不動產(chǎn)緯一路店的一位置業(yè)顧問說。
而一位地產(chǎn)人士則這樣評價二手房市場：如果二手房市場新房供應量突然增多，說明投資客“看空”未來市場，要知道，當市場上暴風雨突如其來的時候，大部分投資客還是不希望被“套”在觀望氣氛濃厚的市場之中。
【預測2008】觀點一樓市“水分”將被大量擠掉
2005年以來的一系列宏觀調(diào)控政策并沒有使樓市真正降溫，相反，房價卻出現(xiàn)了“越調(diào)越高”的尷尬，最主要的原因在于調(diào)控并沒有從需求上入手，開發(fā)商在賣方市場中想賣出什么樣的價位，都會有人跟風，因此房價難以回落。而央行此次房貸新政的進一步明確，將有效抑制投資性購房人群的買房沖動，開發(fā)商囤積房源也沒有意義了。
觀點二消費者要理性判斷房價與市場
2008年，不僅貨幣政策會影響房地產(chǎn)業(yè)，國家對樓市的調(diào)查和對民生的關(guān)注、對經(jīng)濟適用房建設(shè)的投入以及鄭州對企業(yè)集資建房的認同，都將緩解供需矛盾。另外，鄭州還專門成立了鄭州公共住宅建設(shè)投資有限公司來負責經(jīng)濟適用房、廉租住房、周轉(zhuǎn)住房和農(nóng)民工公寓等住房的投資和建設(shè)，這一點，將對保障住房的供應起到促進作用。
觀點三房價大幅上漲已不太可能
目前的房地產(chǎn)價格“泡沫”，實際上是由“需求”促成的，單單以“房地產(chǎn)成本增高”和“剛性需求”的增長來支持“房價上漲論”，是站不住腳的。如果是這樣，香港的房價就不會大跌，汽車也不會大幅降價了。
目前的房價，房地產(chǎn)商留給購房者的利潤增長空間已經(jīng)不大，尤其加上貸款利率的調(diào)高，投資房地產(chǎn)已無多少收益。而房價到底是漲是跌，現(xiàn)在并不能確定，但能夠肯定的是，目前的房價，已經(jīng)束縛了有購房需求的人的需求，在這個意義上談?wù)摗皠傂孕枨蟆?，顯然沒有任何意義，而且，目前的房價，也大大超出了人們的支出收入比例。因此，房價沒有理由再大幅上漲。
【調(diào)控】銀行的門越開越小
小劉夫婦在市中心已經(jīng)有一套70多平方米的房子，是妻子的婚前財產(chǎn)。結(jié)婚之后預備生孩子以及老人入住，一直準備再買一套房。一旦第二套房子以家庭為單位來計算，就意味著小劉夫婦的換房成本將大大增加?！胺孔幽敲促F，只能等等再說?！泵鎸Ψ抠J新政，劉先生無奈地說。
12月11日，中國人民銀行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》，規(guī)定以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數(shù)?！皩τ勉y行貸款擁有一套住房的普通家庭而言，如果以家庭為單位界定，該家庭則不能享受信貸優(yōu)惠購入兩套以上的商品房；如果以個人為單位認定，則至少還可以享受一套商品房的信貸優(yōu)惠。這實際上是從緊的貨幣政策在房地產(chǎn)消費信貸上的一種體現(xiàn)?！焙幽鲜∩虡I(yè)經(jīng)濟研究所所長張進才告訴記者。
其實，早在12月5日閉幕的中央經(jīng)濟工作會議上，就透露出這樣一個重要信息：已實施了十年之久的穩(wěn)健的貨幣政策“功成身退”，取而代之的是從緊的貨幣政策。“根據(jù)當前的經(jīng)濟形勢，中國宏觀經(jīng)濟政策出現(xiàn)的一個最‘顯著’的變化，就是實行穩(wěn)健的財政政策的同時，實行從緊的貨幣政策。這是中央宏觀調(diào)控政策首次改弦易轍?？梢灶A料的是，2008年，房地產(chǎn)行業(yè)的環(huán)境不會很寬松?！?2月17日，鄭州大學房地產(chǎn)研究中心主任杜書云指出，貨幣政策的從緊，將直接影響房地產(chǎn)業(yè)，包括開發(fā)商和消費者。
【置業(yè)】利率壓力大過首付壓力
“相對于第二套房貸款政策，首付40％對二次置業(yè)者的影響并不大，因為遲早都要付，但是，利率的提升，卻實實在在地加重了我們的負擔。”在鄭州市某售樓處，一位看房的消費者說。
據(jù)了解，目前很多銀行在提供商業(yè)購房貸款時，并不是按照標準利率來執(zhí)行的，而往往是在標準利率的基礎(chǔ)上再下浮15％來執(zhí)行的。但新政卻要求所有商業(yè)銀行對二次置業(yè)者的購房貸款利率在同期同檔次基準利率上提高10％。兩者一對比，也就是說，今后購第二套房的貸款利率最大幅度將上升25％。“房貸新政實際上也抹殺了首次置業(yè)者的住房需求。從目前《細則》來看，其邏輯基礎(chǔ)是對第二套房提高門檻，但銀行這么高的利率，也把部分初次置業(yè)者擋在門外?？梢哉f，這樣的政策是束縛所有的購房需求的，不僅僅單指投機者或者是已置業(yè)者。”張進才分析。
張進才的觀點在鄭州各大樓盤的銷售處得到驗證。記者采訪時發(fā)現(xiàn)，目前，鄭州很多樓盤的售樓部都問者寥寥。據(jù)一家開發(fā)企業(yè)的負責人透露，公司打算推出部分房源銷售，之前預熱的兩個多月時間里接到幾百個預訂電話，可央行的二套房細則一經(jīng)推出，次日來認購房子的購房者只有幾位，年底的銷售任務(wù)也受到很大影響，開發(fā)商正在考慮是否在營銷策略上做出適當調(diào)整來以吸引購房者。
【拋售】炒房者紛紛“急流勇退”
央行新政剛剛出臺，一些炒房者就開始“急流勇退”了。昨日，記者從多方面了解到，不少以前炒房的市民因為擔心承受不住房貸加息的壓力，紛紛出售投資的房產(chǎn)。二手房交易市場上，大量投資型的2005年、2006年毛坯房開始上市銷售。同時，一些未交房的“新房”，也大量出現(xiàn)在中介市場。
一位手中持有15套房子的劉先生稱，只要能將房子盡快轉(zhuǎn)讓出去，他不但不收轉(zhuǎn)讓費，而且價格是他拿房時的價位，據(jù)稱比售樓部低500元。隨后，記者來到該房源的售樓部，戲劇性的是，售樓部的房價已經(jīng)開始跳水，竟然比劉先生報出的房價還低100多元。這讓劉先生大跌眼鏡。
北環(huán)一家21世紀不動產(chǎn)加盟店的置業(yè)顧問王女士告訴記者，實際上，早在10月份，迫于房貸政策，一些短線炒房的“炒客”已經(jīng)開始出手。
在21世紀不動產(chǎn)鄭州區(qū)域分部也獲悉，二手房市場上掛牌量從9月份開始逐月大幅增加，9月份為10138套，10月份為11776套，11月份為15794套。但是，二手房掛牌量和次新房所占比例的大幅提高，并沒有同步帶動成交量的相應提高。據(jù)房管部門的統(tǒng)計，8月份鄭州市二手房的成交量為1719套；9月份為1762套；10月份不但沒有增加，反而減少了17.14%，只有1460套?！耙恍├觅J款短期炒房，專門獲取差價的炒房族動作真是很快啊，他們現(xiàn)在寧可少賺也要盡快出手?！痹撝脴I(yè)顧問說。
而購房人的觀望情緒，則是二手房拋售的直接助推器?！百I方認為房產(chǎn)新政出臺,房價肯定會降；賣方認為前一陣福州土地拍賣創(chuàng)新高，房價還會漲。目前市場出現(xiàn)典型的分歧，導致市場交易量萎縮的厲害?！?1世紀不動產(chǎn)緯一路店的一位置業(yè)顧問說。
而一位地產(chǎn)人士則這樣評價二手房市場：如果二手房市場新房供應量突然增多，說明投資客“看空”未來市場，要知道，當市場上暴風雨突如其來的時候，大部分投資客還是不希望被“套”在觀望氣氛濃厚的市場之中。
【預測2008】觀點一樓市“水分”將被大量擠掉
2005年以來的一系列宏觀調(diào)控政策并沒有使樓市真正降溫，相反，房價卻出現(xiàn)了“越調(diào)越高”的尷尬，最主要的原因在于調(diào)控并沒有從需求上入手，開發(fā)商在賣方市場中想賣出什么樣的價位，都會有人跟風，因此房價難以回落。而央行此次房貸新政的進一步明確，將有效抑制投資性購房人群的買房沖動，開發(fā)商囤積房源也沒有意義了。
觀點二消費者要理性判斷房價與市場
2008年，不僅貨幣政策會影響房地產(chǎn)業(yè)，國家對樓市的調(diào)查和對民生的關(guān)注、對經(jīng)濟適用房建設(shè)的投入以及鄭州對企業(yè)集資建房的認同，都將緩解供需矛盾。另外，鄭州還專門成立了鄭州公共住宅建設(shè)投資有限公司來負責經(jīng)濟適用房、廉租住房、周轉(zhuǎn)住房和農(nóng)民工公寓等住房的投資和建設(shè)，這一點，將對保障住房的供應起到促進作用。
觀點三房價大幅上漲已不太可能
目前的房地產(chǎn)價格“泡沫”，實際上是由“需求”促成的，單單以“房地產(chǎn)成本增高”和“剛性需求”的增長來支持“房價上漲論”，是站不住腳的。如果是這樣，香港的房價就不會大跌，汽車也不會大幅降價了。
目前的房價，房地產(chǎn)商留給購房者的利潤增長空間已經(jīng)不大，尤其加上貸款利率的調(diào)高，投資房地產(chǎn)已無多少收益。而房價到底是漲是跌，現(xiàn)在并不能確定，但能夠肯定的是，目前的房價，已經(jīng)束縛了有購房需求的人的需求，在這個意義上談?wù)摗皠傂孕枨蟆?，顯然沒有任何意義，而且，目前的房價，也大大超出了人們的支出收入比例。因此，房價沒有理由再大幅上漲。
