珠三角退房風波與地產股大跌或是房地產巨變開始
發布時間：2012-07-25 共1頁
珠三角房價下跌絕非個別現象，地產股的集體暴跌也絕非偶然，這一切都預示著，中國房地產業正在悄然發生著巨變。
當資金收緊，房地產界必然要重新洗牌。無論王石的“拐點”論，還是潘石屹的“百日巨變”，發出的其實是同一個預言。也許一兩年后，我們再回頭看看，就會發現，珠三角退房風波與地產股的大跌，原來都是房地產業巨變的開始。[潘石屹百日巨變論成導火索房產業爆發口水戰]
4月20日，有媒體刊發了題為《珠三角退房風波群起百億元炒樓資金深度套牢》的報道，其中提到，僅深圳炒房團成員2007年投入到深圳樓市的資金就超過百億人民幣，而眼下，這些資金幾乎全部被深度套牢。據悉，一些樓盤價格已經下跌近50%。深圳市國土資源和房產管理局4月14日發布的報告也顯示，3月份，深圳市新建商品住房銷售均價已經回落到去年4月的水平。
作為實體經濟晴雨表的股市也對房地產業的變化作出了最直觀的反映。最近一段時間，地產股幾乎陷入了自由落體狀態。有媒體披露，近段時間眾多持有地產股的基金都在賣出地產股，基本沒有基金買入。基金如此一致的行動，也就不難解釋地產股何以如此暴跌了。
珠三角房價下跌絕非個別現象，地產股的集體暴跌也絕非偶然，這一切都預示著，中國房地產業正在悄然發生著巨變。
所謂春江水暖鴨先知，地產界的幾個知名巨頭早已不約而同地發表了各自的預言。我們所知道的包括：王石的“拐點論”、任志強的“銀行先死”論、馮侖的“賣兒賣女”論、潘石屹的“百日巨變”論……盡管房地產商仍在不停地就一些細節進行爭吵，但是，他們對房地產業正在或即將面臨的變化，觀點卻驚人的相似。如果向前追溯幾年，我們還可以發現，這些房地產商在對于房價的樂觀走勢觀點同樣是那么驚人的一致。這難道僅僅是一種巧合？
無論媒體還是研究者，都沒有房地產商自身更了解房地產業的走向與未來。從2005年開始，政府出于對房價持續上漲累積泡沫和傷害民生的擔憂，開始著手調控房地產，但是，房價逆勢上漲，在2007年達到極致。房價真的變得不可遏制了嗎？一些地產商自信地表示，中國房價還有20年的黃金期。這種樂觀已經到了盲目的地步。即使從絕對值上來看，目前中國北京、上海、深圳等地的房價，已經與美國每月公布的房屋銷售均價非常接近。但是，2007年美國爆發的次債危機，最終讓決策層認識到了房地產泡沫的可怕――次債危機正是房地產泡沫破滅的必然結果。同時，通脹壓力也開始讓政府認識到房價持續上漲對物價帶來的強大推動力。當政府把控制物價上漲作為第一個要解決的大問題時，對房地產的嚴厲調控就變得水到渠成。
作為房地產界的領軍人物，一向出言謹慎的王石發出“拐點”論時，還勸消費者“三四年之后再買房”，很難想象，如果不是出于一種高度的自信，王石會發出這樣的建議。王石并非一說了事，萬科旗下的樓盤相繼降價，隨后，更清楚的跡象顯現出來，之前嘲弄萬科的地產商才忽然意識到，萬科通過降價銷售加快資金回籠步伐的做法，正是應對未來危機的捷徑。
2007年9月27日出臺的“房貸新政”，是政府從資金入手實施“關門”調控的第一步。今年1月7日，國務院辦公廳下發的《國務院關于促進節約集約用地的通知》，是以打擊囤積土地為核心的重拳。
這兩步看似平常的招數實則威力巨大，因為外部環境發生了變化。我們知道，2007年，出于對地價繼續上漲的良好預期，一些房地產商已經囤積了大量土地。國務院發展研究中心發布的《中國房地產企業競爭力研究報告》披露，全國最大“地主”碧桂園，在2007年7月末的總土地儲備量已經達到了驚人的4500萬平方米。倘若這股囤地風剎不住，僅土地升值給開發商帶來的利潤，就足以讓開發商有足夠的實力和耐心化解調控政策。因此，中央在密集出臺政策時，不僅動用了法律手段、經濟手段，還動用了金融手段和行政問責手段，力度前所未有。
一方面卡住資金口，一方面將權力與房產商剝離，這種調控終于產生了效果。從去年開始，政府規定土地使用證的取得要與土地出讓金全額支付掛鉤，不能分期支付土地出讓金。這使得開發商的囤地成本大大增加。由于瘋狂囤積土地，一些房地產商的資金顯得捉襟見肘。據媒體報道，碧桂園目前的現金只有約95億港元。這些資金顯然不足以彌補其進行房地產開發的巨大資金缺口，其囤積的土地10年也開發不完，遺憾的是，根據法律規定，土地兩年不開發就將被無償收回。
由此，開發商不得不走王石的路子，降價銷售房屋，加快資金回籠，但他們發現為時已晚。一些開發商開始轉讓土地，這導致了地價的急轉直下。過去被開發商忽略的資金鏈斷裂的巨大風險，因為房貸新政而顯現出來。與此同時，炒房者的成本也因房貸新政大大上升，門檻也越抬越高。更令開發商憂心似焚的是，國務院在2008年工作要點中，明確指示要打擊炒樓活動。這是中央政府首次以嚴厲的措辭，指責樓市炒家擾亂市場，助長樓市泡沫，加劇金融風險。這并非說說而已，國務院明確指令國家發改委牽頭，住房和城鄉建設部等配合，采取措施，打擊炒樓活動。
炒房熱降溫，實際上意味著有效供應的增加，這對房價的抑制作用是顯而易見的。一方面是外部壓力，促使房價回調；一方面是內部壓力，促使房地產商不得不通過降價，加快資金的回籠以避免因資金鏈斷裂而猝死。由此，一些開發商不得不通過自買自賣，制造供不應求的假象，以欺騙消費者，有的樓盤合同撤簽率高達100%，可惜，這樣做已經無法扭轉大局。隨著兩年期的到來，政府將無償回收部分土地，這些土地將來還會重新回到市場。而這需要的時間正好就是王石所說的三、四年再買房，這難道又是一個巧合？
房地產行業是一個資金密集型的行業，離不開資本市場和銀行的支持，當資金收緊，房地產界必然要重新洗牌。無論王石的“拐點”論，還是潘石屹的“百日巨變”，發出的其實是同一個預言。也許一兩年后，我們再回頭看看，就會發現，珠三角退房風波與地產股的大跌，原來都是房地產業巨變的開始。
當資金收緊，房地產界必然要重新洗牌。無論王石的“拐點”論，還是潘石屹的“百日巨變”，發出的其實是同一個預言。也許一兩年后，我們再回頭看看，就會發現，珠三角退房風波與地產股的大跌，原來都是房地產業巨變的開始。[潘石屹百日巨變論成導火索房產業爆發口水戰]
4月20日，有媒體刊發了題為《珠三角退房風波群起百億元炒樓資金深度套牢》的報道，其中提到，僅深圳炒房團成員2007年投入到深圳樓市的資金就超過百億人民幣，而眼下，這些資金幾乎全部被深度套牢。據悉，一些樓盤價格已經下跌近50%。深圳市國土資源和房產管理局4月14日發布的報告也顯示，3月份，深圳市新建商品住房銷售均價已經回落到去年4月的水平。
作為實體經濟晴雨表的股市也對房地產業的變化作出了最直觀的反映。最近一段時間，地產股幾乎陷入了自由落體狀態。有媒體披露，近段時間眾多持有地產股的基金都在賣出地產股，基本沒有基金買入。基金如此一致的行動，也就不難解釋地產股何以如此暴跌了。
珠三角房價下跌絕非個別現象，地產股的集體暴跌也絕非偶然，這一切都預示著，中國房地產業正在悄然發生著巨變。
所謂春江水暖鴨先知，地產界的幾個知名巨頭早已不約而同地發表了各自的預言。我們所知道的包括：王石的“拐點論”、任志強的“銀行先死”論、馮侖的“賣兒賣女”論、潘石屹的“百日巨變”論……盡管房地產商仍在不停地就一些細節進行爭吵，但是，他們對房地產業正在或即將面臨的變化，觀點卻驚人的相似。如果向前追溯幾年，我們還可以發現，這些房地產商在對于房價的樂觀走勢觀點同樣是那么驚人的一致。這難道僅僅是一種巧合？
無論媒體還是研究者，都沒有房地產商自身更了解房地產業的走向與未來。從2005年開始，政府出于對房價持續上漲累積泡沫和傷害民生的擔憂，開始著手調控房地產，但是，房價逆勢上漲，在2007年達到極致。房價真的變得不可遏制了嗎？一些地產商自信地表示，中國房價還有20年的黃金期。這種樂觀已經到了盲目的地步。即使從絕對值上來看，目前中國北京、上海、深圳等地的房價，已經與美國每月公布的房屋銷售均價非常接近。但是，2007年美國爆發的次債危機，最終讓決策層認識到了房地產泡沫的可怕――次債危機正是房地產泡沫破滅的必然結果。同時，通脹壓力也開始讓政府認識到房價持續上漲對物價帶來的強大推動力。當政府把控制物價上漲作為第一個要解決的大問題時，對房地產的嚴厲調控就變得水到渠成。
作為房地產界的領軍人物，一向出言謹慎的王石發出“拐點”論時，還勸消費者“三四年之后再買房”，很難想象，如果不是出于一種高度的自信，王石會發出這樣的建議。王石并非一說了事，萬科旗下的樓盤相繼降價，隨后，更清楚的跡象顯現出來，之前嘲弄萬科的地產商才忽然意識到，萬科通過降價銷售加快資金回籠步伐的做法，正是應對未來危機的捷徑。
2007年9月27日出臺的“房貸新政”，是政府從資金入手實施“關門”調控的第一步。今年1月7日，國務院辦公廳下發的《國務院關于促進節約集約用地的通知》，是以打擊囤積土地為核心的重拳。
這兩步看似平常的招數實則威力巨大，因為外部環境發生了變化。我們知道，2007年，出于對地價繼續上漲的良好預期，一些房地產商已經囤積了大量土地。國務院發展研究中心發布的《中國房地產企業競爭力研究報告》披露，全國最大“地主”碧桂園，在2007年7月末的總土地儲備量已經達到了驚人的4500萬平方米。倘若這股囤地風剎不住，僅土地升值給開發商帶來的利潤，就足以讓開發商有足夠的實力和耐心化解調控政策。因此，中央在密集出臺政策時，不僅動用了法律手段、經濟手段，還動用了金融手段和行政問責手段，力度前所未有。
一方面卡住資金口，一方面將權力與房產商剝離，這種調控終于產生了效果。從去年開始，政府規定土地使用證的取得要與土地出讓金全額支付掛鉤，不能分期支付土地出讓金。這使得開發商的囤地成本大大增加。由于瘋狂囤積土地，一些房地產商的資金顯得捉襟見肘。據媒體報道，碧桂園目前的現金只有約95億港元。這些資金顯然不足以彌補其進行房地產開發的巨大資金缺口，其囤積的土地10年也開發不完，遺憾的是，根據法律規定，土地兩年不開發就將被無償收回。
由此，開發商不得不走王石的路子，降價銷售房屋，加快資金回籠，但他們發現為時已晚。一些開發商開始轉讓土地，這導致了地價的急轉直下。過去被開發商忽略的資金鏈斷裂的巨大風險，因為房貸新政而顯現出來。與此同時，炒房者的成本也因房貸新政大大上升，門檻也越抬越高。更令開發商憂心似焚的是，國務院在2008年工作要點中，明確指示要打擊炒樓活動。這是中央政府首次以嚴厲的措辭，指責樓市炒家擾亂市場，助長樓市泡沫，加劇金融風險。這并非說說而已，國務院明確指令國家發改委牽頭，住房和城鄉建設部等配合，采取措施，打擊炒樓活動。
炒房熱降溫，實際上意味著有效供應的增加，這對房價的抑制作用是顯而易見的。一方面是外部壓力，促使房價回調；一方面是內部壓力，促使房地產商不得不通過降價，加快資金的回籠以避免因資金鏈斷裂而猝死。由此，一些開發商不得不通過自買自賣，制造供不應求的假象，以欺騙消費者，有的樓盤合同撤簽率高達100%，可惜，這樣做已經無法扭轉大局。隨著兩年期的到來，政府將無償回收部分土地，這些土地將來還會重新回到市場。而這需要的時間正好就是王石所說的三、四年再買房，這難道又是一個巧合？
房地產行業是一個資金密集型的行業，離不開資本市場和銀行的支持，當資金收緊，房地產界必然要重新洗牌。無論王石的“拐點”論，還是潘石屹的“百日巨變”，發出的其實是同一個預言。也許一兩年后，我們再回頭看看，就會發現，珠三角退房風波與地產股的大跌，原來都是房地產業巨變的開始。
