房地產經紀人概論輔導：適用于新開發土地的基本公式
發布時間：2012-07-25 共1頁
適用于新開發土地的基本公式
新開發土地包括填海造地、開山造地、征用農地后進行“三通一平”等開發的土地，在舊城區中拆除舊建筑物等開發的土地。在這些情況下，成本法的基本公式為：
新開發土地價格=取得待開發土地的成本+土地開發成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發利潤
上式中：
開發完成后可轉讓土地面積的比率=開發完成后可轉讓土地面積的總面積/開發區 用地總面積×100%
實際測算時通常分為下列3大步驟進行：
（1）計算開發區全部土地的平均價格。
（2）計算開發區可轉讓土地的平均價格。用第一步計算出的平均價格除以可轉讓土地面積的比率即是。
（3）計算開發區某宗土地的價格。將第二步計算出的平均價格，根據宗地的規、劃用途、具體位置、使用年限、容積率等做適當的增減調整即是。
對新開發區土地的分宗估價，成本法是一種有效的方法，因為新開發區在初期，房地產市場一般還未形成，土地收益也還沒有。
【例】某成片荒地面積2平方公里，取得該荒地的代價為1.2億元，將其開發成“五通一千”熟地的開發成本和管理費用為2.5億元，開發期為3年，貸款年利率為8%，銷售費用、銷售稅費和開發利潤分別為可轉讓熟地價格的2%、5.5%和10%，開發完成后可轉讓土地面積的比率為60%.試求該荒地開發完成后可轉讓熟地的平均單價（假設開發成本和管理費用在開發期內均勻投入）
【解】求取該荒地開發完成后可轉讓熟地平均單價的過程如下：
該荒地開發完成后可轉讓熟地的總價=取得該荒地的總代價+土地開發總成本+總管理費用+總投資利息+總銷售費用+總銷售稅費+ 總開發利潤=取得該荒地的總代價+土地開發總成本+總管理費用+總投資利息+可轉讓熟地的總價×銷售費用、銷售稅費和開發利潤的比率
得出：
該荒地開發完成后可轉讓熟地的總價=（取得該荒地的總代價+土地開發總成本+總管理費用+總投資利息）/1-銷售費用、銷售稅費和開發利潤的比率
該荒地開發完成后可轉讓熟地的平均單價=（取得該荒地的總代價+土地開發總成本十總管理費用十總投資利息）/（1-銷售費用、銷售稅費和開發利潤的比率）×可轉讓熟地面積 =（取得該荒地的總代價+土地開發總成本+總管理費用十總投資利息）/（1-銷售費用、銷售稅費和開發利潤的比率）×可轉讓熟地面積比率×該荒地總面積=436（元/?O）
