房產經紀人執業資格考試基本制度與政策歷年真題（2008-2010年）六
發布時間：2012-07-25 共1頁
2008-2010年歷年真題(綜合分析題)
一、綜合分析題：每題2分。由單項選擇或多項選擇組成。錯選，本題不得分；少選，所選擇的每個選項得0.5分。
（1-10題共用題干）
2010年8月該項目竣工并交付使用，乙物業服務企業(以下簡稱乙企業)負責該住宅小區前期物業管理。王某在驗房時，發現房屋建筑面積已經增至67.6m，存在衛生間地面滲水、下水管道堵塞等質量問題。在辦理人住手續時，王某還通過由甲企業代繳的方式，交納了產權登記相關稅費、住宅專項維修資金等。
1．城市規劃區范圍內出讓開發用地閑置土地滿( )年未動工開發時，政府可以無償收回土地使用權。
A．1
B．2
C．3
D．4
2．王某所購房屋的質量問題，應由( )承擔保修責任。
A．甲企業
B．房產管理部門
C．乙企業
D．工程質量監督部門
3．關于中途變更房屋設計的說法，正確的為( )。
A．預售合同簽訂即不得再變更設計
B．甲企業應在變更確立之日起10日內書面通知王某
C．王某如選擇退房應在國家規定的時限內書面通知甲企業
D．王某如在通知到達之日起10日內未予理會的，視同接受設計變更
4．關于王某的房價款的說法，正確的為( )。
A．交房時該市新建商品房的均價上漲了15％，所以甲企業有權調整房價
B．王某實際總房價款應為131300元
C．王某實際總房價款應為133900元
D．王某實際總房價款應為135200元
5．王某在整個購房過程中應申請的房屋登記類別為( )。
A．房屋所有權初始登記
B．房屋所有權更正登記
C．房屋所有權轉移登記
D．房屋抵押權登記
6．王某購房過程中應繳納的稅金為( )。
A．契稅
B．土地增值稅
C．土地使用稅
D．印花稅
7．甲企業在開發該經濟適用住房項目過程中應繳納的稅金為( )。
A．耕地占用稅
B．契稅
C．企業所得稅
D．教育費附加
8．關于住宅專項維修資金的說法，正確的為( )。
A．業主交存的住宅專項維修資金屬業主所有
B．業主大會成立前，住宅專項維修資金由甲企業代管
C．王某房屋衛生間滲水、下水管道堵塞的維修可以申請使用住宅專項維修資金
D．業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額的30％的，應及時續交
9．如果乙企業物業服務收費實行酬金制，則其物業服務支出的構成包括( )。
A．乙企業服務人員的工資、社會保險
B．乙企業管理人員的獎金
C．物業管理區域清潔衛生費用
D．物業共用部位、共用設施的維修和更新改造費用
10．王某在辦理住房公積金貸款時，工作人員所做了下列解釋，正確的為( )。
A．住房公積金貸款實行低利率政策
B．使用住房公積金貸款的職工在還貸期間，不能提取住房公積金
C．王某未還清貸款前，不得再次申請住房公積金貸款
D．住房公積金貸款按法定利率調整時間分段計息
正確答案:1．B；2．A；3．BC；4．D；5．CD；6．AD；7．CD；8．AD；9．AC；10．AC 解題思路：1.閑置土地滿2年未動工開發的，政府無償收回。
2.交付使用后的房屋質量問題，應該有房地產開發企業進行質量保修。
3.房地產開發企業應當按照批準的規劃，設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。如果中途變更設計，房地產開發企業（甲企業）應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人（王某）；買受人（王某）有權在通知達到之日起15日內作出是否退房的書面答復，買受人在通知到達起15日內未作出書面答復的，是同接受規劃和設計變更以及由此引起的房價款變更。
4.面積誤差比在4％，按照合同約定5％以內據實結算，至67.6m×2000元／m=135200元。
5.房屋所有權轉移登記是指，因買賣、贈與、交換和繼承等原因致使房屋所有權發生轉移而進行的登記。房屋抵押權登記是指，房屋登記機構根據抵押當事人申請，依法將抵押權設立、轉移、變動等的事項在登記簿上予以記載的行為。題目中涉及的登記主要是這兩種登記。
6.需要繳納契稅和印花稅。
7.應繳納企業所得稅和教育費附加，按照規定開發經濟適用房契稅免征。
8.住宅專項維修基金屬全體業主所有。業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30％的，應當及時續交。在業主大會成立前，住宅專項維修資金由所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門代管，而不是房地產企業代管；王某個人房屋的維修由個人負責，而不是住宅專項維修資金，住宅專項維修資金是用于住宅公共部位，共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。
9.物業服務支出包括物業企業人員的工資、社會保險和按規定提取的福利金；共用部位的清潔衛生費用，還包括綠化養護費用等，其中C項屬于住宅專項維修資金的使用范圍，物業企業員工的獎金不屬于物業服務支出的范圍。
10.住房公積金貸款實行住房低貸款利率，通常情況低于同期商業銀行住房貸款利率。在使用公積金貸款還貸中，可以按照規定提取住房公積金，在未還清貸款前，不得再次申請住房公積金貸款，住房公積金貸款利率實行一年一定，因此正確為AC。
（11-15題共用題干）
(2009)2007年5月，張某在一物業管理比較完善的小區內購得一套普通住宅，并出租給王某居住。2009年8月，因被調到外地工作，張某又把該套住宅高于購買價轉售出去。
11．張某出租房屋應當繳納的稅為( )。
A．契稅
B．營業稅
C．土地增值稅
D．房產稅
12．下列關于張某與王某簽訂的租賃合同的表述中，正確的為( )。
A．租賃合同約定的租賃期限不得超過10年，超過10年的，該租賃合同無效
B．在簽訂租賃合同后，承租人應當按照該房屋所有權證上記載的用途使用房屋，不得擅自變更使用用途
C．租賃合同應當明確規定，租賃期限、租賃用途、租金及交付方式、房屋的修繕責任等內容
D．房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后30日內，持相關證明文件到有關部門辦理登記備案手續
13．2009年8月，張某在轉售該套住房時不需要繳納的稅為( )。
A．城市維護建設稅
B．營業稅
C．個人所得稅
D．土地增值稅
14．下列關于房屋租賃及房屋抵押的一般規定的表述中，正確的為( )。
A．租賃期限內，張某轉售該房屋，原租賃協議繼續履行
B．如果王某無正當理由閑置該房屋6個月以上，張某有權終止租賃合同
C．張某轉讓該房屋時，應首先通知王某，王某有優先購買權
D．如果張某把房屋出租給王某后，又去銀行辦理抵押貸款，張某將租賃情況告知銀行即可，不需要再告知王某
15．下列關于住宅專項維修資金管理的表述中，正確的為( )。
A．物業服務企業為了全體業主的利益，可將住宅專項維修資金用于購買股票和國債
B．物業服務企業發生變換時，代管的住宅專項維修資金賬目經業主委員會審核無誤后，應當辦理賬戶轉移手續
C．張某將其住宅轉讓時，結余的住宅專項維修資金應退還給張某
D．如果發生火災致使張某的房屋滅失，物業服務企業應當將住宅專項維修資金賬面余額按個人繳交比例退還給張某
正確答案:11．BD；12．BCD；13．BD；14．AC；15．D 解題思路：1.根據2008年3月1日起，對于個人出租住房繳納的稅費，在3％稅率的基礎上減半征收營業稅，按4％的稅率征收房產稅，免征土地使用稅。
2.A項中租賃合同約定的租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效，BCD的表述均是正確的。
3.本題重點考核對最新國家關于二手房轉讓的稅收政策，這是2009年的真題，按照當時的稅收征收，可以免征營業稅和土地增值稅。本題重點要求考生掌握房屋交易的稅收政策。
4.當王某無正當理由拖欠房租6個月以上的，張某有權終止租賃合同，已出租的房屋辦理抵押，應該將抵押情況告知承租人。AC的表述是正確的。
5.住宅專項資金管理可以按照有關規定用于購買國債，不可以購買股票。物業服務企業發生變換時，不需要進行賬戶轉移手續，同時在房屋轉讓中，剩余的住宅專項維修資金辦理賬戶轉移手續，而不需要退還了產權人，當房屋滅失了，將按個人繳存比例進行退還。
