《估價實務》收益還原法答題方法(四)
發布時間：2012-07-25 共1頁
3、計算步驟
(1)計算房地年總收益(需要逐步列出算式，最好給每步算式加上小標號)
①年租金收益=月租金收入×12月
②押金年運用收益=押金×押金收益率
③年總收益=年租金收益+押金年運用收益
(2)計算房地年總費用
年總費用=月平均費用×12月
(3)計算房地年純收益
房地年純收益=年總收益 - 年總費用
(4)計算建筑物年純收益
① 建筑物現值=重置價格×建筑面積×剩余使用年限/耐用年限
② 建筑物年純收益=建筑物現值×建筑物還原率
(5)計算土地年純收益
土地年純收益=房地年純收益 - 建筑物年純收益
(6)計算土地市場價格
①②土地單位面積價格=土地總價格/土地面積
(四)難點及常見錯誤分析
1、難點
(1)估價時點和土地使用年限的關系
(2)土地年純收益的計算
(3)所提供條件的清晰分類
2、常見錯誤分析
(1)沒有解題思路說明
(2)房地總收益、費用、押金運用收益等未按年計算
(3)房地總收益中未計算押金運用收益或處理錯誤
(4)建筑物年純收益計算基數錯誤
(5)未進行年期修正或修正的土地使用年限錯誤
(6)沒有計算土地單位面積價格
(7)解題思路或計算步驟混亂
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