工業地價評估法及其技術要素
發布時間：2012-07-25 共1頁
工業地價評估既要考慮自然、社會、經濟、技術條件、行政等一般因素，還要考慮區域因素以及宗地本身的條件和特征等個別因素。工業用地估價宜采用市場比較法、成本逼近法和基準地價修正法，特殊情況下也可以采用收益還原法。
市場比較法
市場比較法直觀而有說服力，是最重要、最常用的基本估價法之一，也是國外通用的經典估價法。根據替代原理，將待估土地與具有替代性的、市場上在估價期日近期交易的類似工業用地進行比較，并對類似工業用地的成交價格進行適當修正，以此估算待估工業用地的客觀合理價格：
待估工業用地價格＝比較實例價格×(待估工業用地情況指數／比較實例宗地情況指數)×(待估工業用地估價期日地價指數／比較實例宗地交易時點地價指數)×(待估工業用地區域因素條件指數／比較實例宗地區域因素條件指數)×(待估工業用地個別因素條件指數／比較實例宗地個別因素條件指數)×年期修正系數)
這種方法更適用于經濟發達，有充足的具有可替代性的土地交易實例的地區，而且需要估價人員具有較高的素質，否則難以得到客觀準確的結果。
成本逼近法
成本逼近法是目前計算工業用地價格最常用的估價方法，適用于新的工業開發區或工業用地交易資料少的地區。成本逼近法以取得和開發土地所耗費的各項費用之和為基礎，再加上一定的利息、利潤、稅金和土地增值收益來確定土地價格。基本思路是把對土地的所有投資包括土地取得費用和基礎設施開發費用兩大部分作為“基本成本”，運用經濟學等量資金應獲取等量收益的投資原理，加上“基本成本”這一投資所應產生的相應利潤和利息，組成土地價格的基礎部分；同時根據國家對土地所有權在經濟上得到實現的需要，加上土地所有權應得收益，從而得到土地價格：
土地價格＝重置土地取得費用＋土地開發費用＋稅費＋利息＋利潤＋土地增值收益
需要說明的是，土地的價格不取決于成本而取決于市場供需關系，成本逼近法以成本累加為途徑，而成本高低并不一定表明效用和價值高低，因此，其評估結果只是一種算術價格，對土地的效用、價值及市場需求方面的情況未加考慮。工業用地全部實行招拍掛出讓后，應減少成本法的使用，盡量采用市場比較法計算地價。
基準地價系數修正法
基準地價系數修正法是我國特有的土地估價方法，是對―般市場比較法進行變形、量化及系統化后得來的，是在短時間內大進行批量宗地評估的有效手段，其精確度與基準地價及其修正體系密切相關，適用于有完善基準地價體系的地區。在求取一宗待估宗地價格時，根據當地基準地價水平，參照與待估宗地相同土地級別或均質區域內工業用地地價標準和各種修正因素說明表，根據兩者在區域條件、個別條件、土地使用年限、市場行情、容積率、微觀區位條件等，確定修正系數，修正基準地價從而得出待估對象地價：
待估宗地價格＝宗地所在區域的基準地價×(1＋某宗地全部影響地價因素總修正值)
收益還原法
這種方法只適用于有現實收益或潛在收益的工業用地估價，其精確度取決于土地的純收益及還原利率的準確程度。收益還原法將土地價格視為一筆貨幣額，如將其存入銀行，每年可得到一定的利息，這個利息相當于土地的純收益，利率相當于土地還原利率。地租理論和生產要素分配理論是收益還原法的理論依據，土地、勞動、資本等生產要素組合產生的收益，應由各要素分配，歸屬于土地收益(應是地租和利用土地資產帶來的純收益)，將土地的收益以一定的比例還原，即為土地的價格：
土地價格＝土地年純收益／土地還原率’
有限年期(n年)的待估工業用地價格應根據其使用年期進行年期修正，公式為：
土地價格＝土地年純收益／土地還原率×[1－1／(1＋土地還原率)n]
收益還原法中總費用的計算應考慮全面，工業企業生產成本復雜多樣，一般將廠房、機器設備維護、修理費和生產工業產品的費用之和作為總費用。廠房、機器設備維護、修理費一般指基本生產配套設施的年平均維護保養和修理(包括零配件)費用；生產工業產品的費用一般包括生產工業產品過程中所必須支付的直接、間接費用(原材料費、能源費、人工費、運輸費、產品銷售費、財務費用、管理費用等)、企業利潤以及有關的稅款、利息等。
工業地價評估技術要點
投資利息、利潤率、土地增值收益率及土地還原利率的確定，應把握不同工業行業的投資風險、資金利潤率水平及土地增值程度的客觀差異。礦井、礦區用地價格評估，宗地外開發程度依政府投資的實際配套狀況設定，最低為達到可開工條件。當礦產資源可開采年限低于出讓年限時，年期修正應依據資源可開采年限確定。高新技術企業用地價格評估，應根據其高技術、高附加值、污染小、環境好、土地利用程度較高等特點，進行合理修正。這類土地的增值收益比普通工業用地高。對于倉儲業用地價格評估，其土地利用的機會成本及對相關企業收益的影響程度是應重點考慮的因素。機場、碼頭用地由于其具有壟斷性質，在收益還原法以外的評估法運用中，應考慮壟斷地租修正。在工業類用地價格評估中，當同一區域宗地數量較多時，可選擇一至兩宗標準宗地進行評估，其他宗地價格依個別因素修正確定。
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