《估價實務》收益還原法答題方法(一)
發布時間：2012-07-25 共1頁
一、土地估價實務往年考試題型變化分析
1、1998年考試題型
該年度考試將計算題放在第三門土地估價理論與方法中，共4小題，每題15分。四個小題分別需要采用收入還原法、市場比較法、成本逼近法和剩余法來答題。在土地估價實務中的第一個大題是綜合計算題，共3小題，第一小題20分，后兩小題各30分，共80分。綜合計算題主要考察應試者對幾種主要估價方法的綜合運用能力，每道小題的解答通常又貫穿一種主要方法。第二大題估價實務分析，其實就是土地估價報告改錯，出了兩題，每題60分。1998年這一門的總分值是200分，不過題型設置并不是很合理。
2、2000年考試題型
在題型上跟1998年相比有了一些變化。一是第一部分的綜合計算題減為兩題，每題40分，共80分;二是增加了第二部分案例綜合分析，共一題，60分;三是第三部分土地估價報告改錯改為一題，也是60分。總分值上跟1998年一樣，都是200分，但題型結構上顯得合理一些。另外，在土地估價理論與方法中同樣設有4小題的計算題，依次需要采用成本逼近法、收益還原法、市場比較法和剩余法來答題。
3、2002年考試題型
取消了第三門土地估價理論與方法中單獨列出的計算題，分別歸入本門的客觀試題和第四門的第一部分中。土地估價實務第一部分計算題共有3題，其中，前兩小題為簡單計算題，各30分，分別需要采用成本逼近法和剩余法來答題，第三小題是綜合計算題，40分，計算題部分共100分。第二部分案例分析共1題，60分，跟2000年相同。第三部分土地估價報告改錯也是1題，不過分值降為40分。
4、2004年考試題型分析
2004年考試題型將與2002年相同，不再進行調整，預計題量和分值也不會有什么大的變化。2002年的簡單計算題考了成本逼近法和剩余法，今年要特別注意收益還原法和市場比較法。當然，這幾種主要估價方法都必須熟練掌握。
二、解答計算題注意事項
1、仔細審題，用對方法;
2、格式正確，步驟清楚，切忌省略中間過程，不寫出計算公式或算式;
3、簡單計算題要先寫明解題方法，綜合計算題先寫明解題思路;
4、注意標明單位，并按要求進行單位換算;
5、盡可能多做幾步，哪怕只能列出使用方法和計算公式;
6、注意檢查，避免出現計算錯誤，以及不按要求保留小數點后位數。
三、1998年采用收益還原法計算題解析
題目：1998年土地估價理論與方法第五大題計算題的第一小題(略)
(一)審題
1、瀏覽題目，構思解題方法
從題目中給出條件看出，該宗土地及建筑物出租，有經濟收益，適宜采用收益還原法進行估價。
2、仔細查看題目中的條件，思考哪些可用，還需要哪些
重點留意：土地與建筑物的還原率、土地與建筑物的估價時點、計算土地與建筑物客觀收益和客觀費用的條件、各已知條件的單位。
(二)草擬出解題適用的公式和基本思路
1、適用公式
特別注意：計算房屋純收益時，可采用無限年期公式;計算土地價格時，必須采用有限年期公式。
2、解題基本思路
第一步：根據房地客觀收益和客觀費用，計算房地純收益
第二步：通過建筑物重置價格求得現值，再用房屋還原率計算房屋純收益
第三步：將房地純收益減除房屋純收益，得到土地純收益
第四步：用土地還原率，采用適用公式求得估價時點的土地價格
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