2012年土地登記代理實務：從公產房屋動遷補償款
發布時間：2012-07-25 共2頁
【案情】：
案件起源于一筆公產房屋動遷補償款。被動遷房屋承租人姜林(已去世)有三個子女，長女姜紅英、長子姜紅旗、次子姜紅開。1982年，姜林從單位分得爭議之房，一家人共同居住。其后，長女姜紅英、長子姜紅旗先后于1988、1990年結婚從該房遷出另住，但戶籍仍留在原址。次子張棋1994年婚后一直在該房中居住，其妻衛斌系外地戶口。1997年，姜林夫婦先后去世，該房承租人一直未變更。2000年，次子姜紅開去世，其妻衛斌攜女姜妍妍在該房居住。2002年，衛斌與高占強非婚同居。2004年1月，長子姜紅旗提出要讓其子姜濤到該房居住，衛斌為了阻止姜紅旗，將該房大屋出租，自己及高自強、姜妍妍在小屋居住，租金用于生活。2004年3月，衛斌將戶籍遷入該房。2004年4月，衛斌因病去世。同年8月該房動遷，姜妍妍、高自強以承租人姜林的名義與開發商簽定了動遷補償協議，開發商補償動遷款18.6萬元。姜紅旗、姜紅英得知此事，以繼承父親的遺產為由，向法院提起訴訟，要求分劈動遷補償款。姜妍妍主張，爭議之房是父母留下來的，現在父母均已去世，動遷補償款理應歸其所有。高自強主張，在與衛斌同居其間，共同承擔家庭費用，撫養姜妍妍，并交納房屋各項費用，要求分得適當款項。
【審判】：
本案審理中形成了三種不同意見。
第一種意見認為，本案中所有當事人均非被動遷房產證照上記載的承租人，故該動遷房屋屬于“房產有糾紛”的情況。參照《哈爾濱城市房屋拆遷管理辦法》的有關規定，該被拆遷房屋應當適用房屋產權調換，而不是給付動遷補償款。此外，該房屋承租人姜林已經去世，在未確定新的承租人之前，法院不宜對動遷補償款進行裁決。故應當裁定駁回原告姜紅旗等人的起訴，待公產房屋產權部門確定新的合法承租人之后，再行處理。
第二種意見認為，該房已經動遷完畢，爭議之房已經滅失，且各方對動遷補償款本身沒有異議，在這種情況下，決定由產權部門確定新的承租人的做法不符合客觀情況，也不具有可行性。法院不應當回避自己的職責，不能拒絕裁判。()
本案中，關鍵是確定誰是原爭議之房的延續承租人。根據《城市房屋租賃管理辦法》第十一條三款之規定“住宅用房承租人在租賃期間內死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續承租”的規定，本案中符合規定的當事人只有姜紅開和衛斌之女姜妍妍，其他人均無延續承租的資格。而“動遷補償款”的目的就是為了給被動遷人因不能在動遷房內繼續居住所產生損失的補償。因此，動遷補償款應當歸姜妍妍所有。高自強提出作為房屋的共同居住人，在與衛斌同居期間居住該房，承擔了該房的包燒費等費用，屬于生活支出，應當自行承擔。
第三種意見認為，本案首先應當確定人民法院是否應當處理，其次，如果處理，應當如何處理;如果不能處理，應當如何駁回原告的訴請?而確定案件是否應當由人民法院處理，主要標準是案件有沒有可訴性，是否屬于人民法院的受案范圍。本案中，雙方爭議的是財產的處理法院是否對案件進行實體處理，主要衡量標準是看雙方爭議的焦點是否屬于法院調整的范圍。本案中如果雙方爭議的焦點是爭議之房的延續承租權或者居住權，由于該房已經被動遷，不再實際存在，則由于爭議之房的滅失而不具有法律上的可訴性，屬于法定的不予受理的理由。可以告知雙方向開發商申請根據動遷法的有關規定調房。而實際上雙方爭議的焦點是動遷補償款，該款已經實際給付姜妍妍及高占強，其他利害關系人提出分劈的要求，屬于公民之間財產爭議的范疇，法院就應該處理并進行實體裁決。
本案中，爭議之房雖然已經滅失，但開發商給付了動遷補償款。而這部分動遷補償款，實際上就是該房承租居住權的價值。因此，動遷補償款應當視為對原有房屋承租人喪失房屋的承租居住權的補償。因為該公產房屋的承租居住權已經轉變為有形貨幣財產的形式，就已經具有了私有財產的性質。該房應當視為姜林的遺產，所得補償款也應當作為遺產進行析產繼承。本案中，姜林夫婦、姜紅開夫婦已經去世，對于姜林的遺產的繼承，應由姜紅英、姜紅旗、姜妍妍作為第一順序繼承人繼承。其中衛斌在丈夫姜紅開死后，與姜林夫婦共同生活直至姜林夫婦去世，對姜林夫婦盡了主要的贍養義務，也應當視為第一順序的繼承人。高占強由于與本案法定權利人沒有法定的夫妻關系，沒有權利對該款提出要求。
