2016年投資項目管理師《投資項目決策》考點(7)
發布時間：2016-09-12 共1頁
(1)宏觀環境風險
政治環境風險。指發生戰爭、工潮和社會動蕩等社會性政治事件給項目開發帶來的可能經濟損失;社會環境風險。社會環境包括社會安定情況、風俗習慣、公眾素養等。產品不適合當地環境，會面臨消費者不認可的風險;經濟環境風險。經濟環境指一個國家或地區經濟建設的戰略方針、戰略布局、經濟發展速度等。經濟停滯，則房地產市場蕭條;政策環境風險。主要包括土地、住房、金融、稅收、城市規劃、環保等政策，政策因素會影響房地產開發的各個層面。
(2)區域環境風險
區位風險。商業區、住宅區、工業區的劃分，以及近臨地區社會、經濟和各類設施的變化會給項目帶來影響;周邊設施風險。城市基礎設施和配套公用沒施的配套情況直接影響業主的生產生活，給項目帶來可能風險;環保風險。包括空氣污染、噪音污染、水污染等;自然風險。指客觀存在的惡劣自然條件、惡劣氣候等可能給項目構成的威脅。如超標準洪水、暴雨、地震、颶風等。
(3)土地風險
土地自然屬性風險。該風險來源于地塊的工程地質條件、水文地質條件及地下埋藏物等的不確定性;征地拆遷風險。取得土地使用權之后，大量的拆遷、安置和補償工作，涉及許多法律和社會問題，孕育著風險。
(4)資金風險
資金充足性風險。房地產開發對資金有巨額需求，融資渠道成為房地產開發的重要制約;利率變動風險。銀行貸款是房地產開發項目的主要籌資渠道，利率的變化對項目成本影響較大。利率變化對市場需求也有較大影響，利率過高，將削弱居民購買力。
(5)設計風險
先進性風險。項目的設計理念落后、設計不新穎、技術工藝陳舊，會使企業承受設計風險;適用性風險。過分強調設計的先進性、經濟性，忽視適用性，會冒不為消費者接受的風險;經濟性風險。在項目開發設計中過分強調設計的技術性、可靠性、適用性，會承擔工程造價過高的風險。
(6)工程風險
發包風險。包括招標模式風險、承包方式風險、發包合同風險和工程索賠風險;工程質量風險。項目管理者未按規定程序實施質量控制，承包商施工方法不當，技術落后，偷工減料等會影響項目質量。三是工期拖延風險。工期拖延會錯過最佳租售時機，增加管理費用，提高工程成本。
(7)市場風險
市場需求風險。需求是影響房地產銷售的關鍵因素，需求的大小是相對應供給量而言的，供給增加，需求減少，銷售就會遇到困難;價格風險。產品定價高則單位面積收益高，但過高的售價，會嚴重影響銷售。
價格變動因素
(1)兩種價格變動因素
影響市場價格變動的因素很多，也很復雜，但歸納起來，不外乎兩類：一是相對價格變動因素，是指由于供需量變化、價格政策變化、勞動生產率變化、可替代產品出現等因素引起商品間比價的改變，產生相對價格變動;二是絕對價格變動因素，是指由于通貨膨脹或通貨緊縮而引起商品價格總水平的變化，產生絕對價格變動。
(2)基價、實價與時價
財務分析涉及的價格體系有三種，即固定價格體系、實價體系和時價體系，涉及三種價格，即基價、實價和時價。
基價，是指以基年價格水平表示的，不考慮其后價格變動的價格，也稱固定價格時價，是指不同時點的當時市場價格。它包含了相對價格變動和絕對價格變動的影響，以當時的價格水平表示。
實價，是以基年價格水平表示的、只反映相對價格變動因素影響的價格。可以由時價扣除物價總水平上漲率來求得實價。
如果貨物間的相對價格保持不變，即實價上漲率為零，其實價就等于基價，同時意味著各種貨物的時價上漲率相同，也即各種貨物的時價上漲率等于物價總水平上漲率。
(3)財務分析應采用的價格
財務分析是對項目未來發生的效益與費用進行估算與分析，所以應采用以市場價格體系為基礎的預測價格。
在市場經濟條件下，貨物的價格因地而異，因時而變，要準確預測貨物在項目計算期內的價格是困難的。在不影響財務分析結論的前提下，可根據具體情況采用以下簡便辦法：
1)對建設期的投人物價格，由于需要預測的年限較短，既要考慮相對價格變動因素，又要考慮價格總水平變動因素，即應采用時價。由于建設期投人物品種繁多，分別預測難度大，在實際工作中一般以漲價預備費的形式綜合估算。
2)對運營期的投人物和產出物價格，由于運營期比較長，在項目評價階段若難以確定整個運營期投人物與產出物的價格變動，一般可采用項目運營期初的價格，運營期各年采用同一的不變價格;若能合理判斷未來市場價格變動趨勢，投人物和產出物可采用相對變動價格，即采用實價;有要求時，也可考慮價格總水平的變動。
對適用增值稅的項目，為了與企業實際財務報表一致，運營期內投人物和產出物的價格可采用不含增值稅的價格;若采用含增值稅價格，應予以特別說明，并調整相關表格內容。
工程范圍
1.工程范圍
(1)項目(或分包合同)大概是什么樣的規模
(a)按美元計——它在你的財務與擔保限額內嗎?
(b)按工程中主要的單元計(例如，運土設備，一立方碼混凝土，幾磅鋼筋等)它在你可利用的人力與設備資源的生產能力范圍以內嗎?
(2)關于項目或分包合同的工程主要是什么類型的?
(a)它們是你的公司愿意做的類型嗎?
(b)它們是你的公司有資格做的類型嗎?
(3)完成工程要用多長時間?
(a)何時開始?何時結束?
(b)那時你計劃進行多少其他工程?你能同樣管理好這項工程嗎?
2.資源比較將你可利用的資源同要投標的工程所需要(僅數量級)的資源進行比較。
(1)人力：你擁有一個適合于這項工程的主管或工長嗎?你能得到所需要的工人與技術工人嗎?
(2)設備：主要需要什么產品設備產品(卡車，起重機，裝貨設備等等)?你已經擁有它嗎?它可利用嗎?你能購買新設備嗎?你能租借或租得需要的設備嗎?
(3)財力：需要貸款或賒購嗎?需要多少?你能獲得所需要的資金嗎?
3.決策在決策是否對一項特定的工程投標時，應考慮所有這些條款。這是一項執行的決定。它是一項你作為承包商必須做出的決定。
