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　　開(kāi)發(fā)商有權(quán)賣車位嗎
　　“我所在小區(qū)現(xiàn)在賣車位一個(gè)10多萬(wàn)元，不買就進(jìn)不了小區(qū)，合理嗎？物業(yè)公司說(shuō)虧損厲害，要漲物業(yè)費(fèi)，怎么辦？聽(tīng)說(shuō)有的小區(qū)辭掉物業(yè)公司實(shí)行業(yè)主自治，自己雇人做管理收費(fèi)低，不知道效果怎么樣？對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意，就應(yīng)立即炒掉它，換一個(gè)新的，這種想法是否正確？小區(qū)業(yè)委會(huì)成員義務(wù)為大伙兒忙碌，卻常遭到埋怨，如何對(duì)業(yè)委會(huì)準(zhǔn)確定位？……”
　　自本版“聚焦物業(yè)糾紛”專欄刊出《新老物業(yè)斗法小區(qū)業(yè)主遭殃》、《物業(yè)糾紛兩敗俱傷的“消耗戰(zhàn)”》報(bào)道以來(lái)，很多讀者對(duì)此產(chǎn)生共鳴，紛紛打電話發(fā)表看法、提出問(wèn)題、參與討論。對(duì)此，市國(guó)土房管局物業(yè)處給予了大力支持，于10月27日下午組織專題座談會(huì)，邀請(qǐng)專家學(xué)者、記者及部分小區(qū)業(yè)委會(huì)成員，對(duì)物業(yè)管理的一些熱點(diǎn)話題進(jìn)行了分析、討論。
　　開(kāi)發(fā)商有權(quán)賣車位嗎
　　陽(yáng)光100國(guó)際新城小區(qū)居民白先生說(shuō)，開(kāi)發(fā)商賣地下車位，一個(gè)就要價(jià)10多萬(wàn)元，租車位的價(jià)格也不便宜。白先生問(wèn)：開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有權(quán)力賣地下車位？?jī)r(jià)格如何確定？還有，業(yè)主的汽車在小區(qū)丟了，怎么辦？另有很多業(yè)主反映稱，私家車越來(lái)越多，回家稍微晚點(diǎn)就沒(méi)有地方停了，業(yè)主為此常常和物業(yè)公司爭(zhēng)吵，這種事情怎么解決？
　　關(guān)于小區(qū)內(nèi)車輛停放的收費(fèi)問(wèn)題，市國(guó)土房管局相關(guān)部門負(fù)責(zé)人介紹稱有兩種情況：一是占用業(yè)主共有的道路等停放機(jī)動(dòng)車輛的車位，按照新《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定應(yīng)當(dāng)交納場(chǎng)地占用費(fèi)。關(guān)于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和使用情況，按照規(guī)定，前期物業(yè)管理階段應(yīng)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位決定，并與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定；當(dāng)小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)后，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和使用辦法則由業(yè)主大會(huì)決定，并與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同中約定。按照規(guī)定，該筆場(chǎng)地占用費(fèi)歸全體業(yè)主所有，“但這并不意味著給大家均分”，該筆費(fèi)用主要用于養(yǎng)護(hù)、維修小區(qū)道路和停車設(shè)施、改善共用設(shè)施設(shè)備等。同時(shí)，該筆費(fèi)用的收取和使用情況應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公示。此外，依法律師事務(wù)所副主任王秋惠律師補(bǔ)充說(shuō)，需要注意的是，歸全體業(yè)主所有的場(chǎng)地占用費(fèi)，是“收益”而不是“收入”，收入當(dāng)中要扣除物業(yè)公司額外付出的管理成本、人員成本，還有如購(gòu)買地鎖等消耗費(fèi)用，該筆“純利潤(rùn)”才屬于全體業(yè)主共同享有。
　　另一是地下車庫(kù)的收費(fèi)，對(duì)于高層住宅來(lái)說(shuō)，業(yè)主要知道車庫(kù)的權(quán)屬歸誰(shuí)，如果歸全體業(yè)主所有，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和使用辦法按照地上車位的情況去做；如果權(quán)屬歸開(kāi)發(fā)商所有，按照《物權(quán)法》的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商有權(quán)出售、出租或者贈(zèng)予，并可根據(jù)市場(chǎng)情況確定車位出售或出租的價(jià)格，在此基礎(chǔ)上，車主還應(yīng)另行支付車場(chǎng)的有關(guān)管理費(fèi)用，且該部分收益不屬于全體業(yè)主所有。
　　關(guān)于小區(qū)車輛丟失后是否有權(quán)向物業(yè)公司索賠一事，據(jù)相關(guān)部門介紹，按照新《條例》規(guī)定，對(duì)占用業(yè)主共有的道路等收取的場(chǎng)地占用費(fèi)不含保管費(fèi)用。如果業(yè)主對(duì)車輛有保管要求，且物業(yè)公司有條件保管車輛的，雙方可另行簽訂保管合同，否則，車輛一旦丟失，物業(yè)公司可拒絕賠償。
　　關(guān)于住宅小區(qū)車位不足一事，有關(guān)專家說(shuō)，車位不足問(wèn)題確實(shí)已經(jīng)成為很多小區(qū)管理的難點(diǎn)，應(yīng)該說(shuō)開(kāi)發(fā)商建房時(shí)大多按照設(shè)計(jì)要求、按比例建設(shè)了車位，但近年來(lái)私家車發(fā)展速度始料未及，車多位少問(wèn)題凸顯。這是社會(huì)快速發(fā)展后附帶而來(lái)的新問(wèn)題，應(yīng)該呼吁政府相關(guān)部門加強(qiáng)調(diào)研，采取在住宅小區(qū)周邊插建停車場(chǎng)等多種方式加以解決。另外，廣大業(yè)主也要理性對(duì)待這一現(xiàn)實(shí)情況。王秋惠律師補(bǔ)充說(shuō)，一些小區(qū)采取抽簽選號(hào)的方式確定為數(shù)不多的車位，實(shí)行過(guò)程中要注意不應(yīng)一次中標(biāo)永久使用，車位使用權(quán)應(yīng)限于兩年或者三年，大家輪換著。這樣一來(lái)，業(yè)主的心情會(huì)有所平衡。業(yè)主應(yīng)面對(duì)現(xiàn)實(shí)，不可能在空中樓閣里面談問(wèn)題。她覺(jué)得最主要的還是人的心態(tài)，心態(tài)擺正以后，問(wèn)題就不難解決了。
　　物業(yè)收費(fèi)是高還是低
　　很多物業(yè)公司都說(shuō)自己的經(jīng)營(yíng)面臨著巨額虧損，入不敷出，向業(yè)主提出上漲物業(yè)費(fèi)的要求，有的甚至稱如果不同意漲價(jià)，企業(yè)就支撐不下去，就要退出小區(qū)的管理。對(duì)此，居民們反應(yīng)不一，并提出了一些疑問(wèn)。其中，順馳名都新園的居民宋女士說(shuō)，前一段時(shí)間小區(qū)漲了物業(yè)費(fèi)，從每月每平方米0.5元調(diào)到了0.7元，為此小區(qū)熱鬧了好一陣子。她有些疑惑：物業(yè)費(fèi)調(diào)高，是不是合理？
　　天津國(guó)土資源和房屋職業(yè)學(xué)院教授張弘武說(shuō)，物業(yè)費(fèi)的確定應(yīng)具有科學(xué)性，很多人并不了解物業(yè)的實(shí)質(zhì)。大家看的大多是小區(qū)的衛(wèi)生，認(rèn)為做物業(yè)服務(wù)，就是掃地、看大門、搞綠化，其實(shí)，物業(yè)費(fèi)的構(gòu)成有10項(xiàng)。物業(yè)公司更重要的工作，是要保證小區(qū)物業(yè)的保值增值，是做那些“物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)”等工作，比如說(shuō)電梯、智能化、水泵等等。由于很多設(shè)施設(shè)備都在地下或頂層，業(yè)主平時(shí)不太會(huì)注意，但是，這些公共設(shè)施的養(yǎng)管費(fèi)用較大，而養(yǎng)管一旦缺乏，對(duì)業(yè)主的損失不可估量。
　　融創(chuàng)物業(yè)公司王永平總經(jīng)理說(shuō)，物業(yè)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)要靠市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)，“什么叫做市場(chǎng)，價(jià)值與價(jià)格匹配以后才叫做市場(chǎng)。”目前普通商品住宅執(zhí)行的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是政府2003年確定的“中準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)格”，該價(jià)格5年多來(lái)沒(méi)有變動(dòng)，可政府規(guī)定的人員最低工資標(biāo)準(zhǔn)、各種保險(xiǎn)、水電費(fèi)價(jià)格以及其他材料的價(jià)格都有很大調(diào)整，據(jù)了解，梅江地區(qū)有個(gè)高層住宅小區(qū)因?yàn)殡娰M(fèi)的調(diào)整一年就多支出近10萬(wàn)元。建議政府有關(guān)部門應(yīng)依據(jù)社會(huì)平均物價(jià)指數(shù)變動(dòng)情況適時(shí)對(duì)物業(yè)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。
　　“物業(yè)公司為業(yè)主提供服務(wù)是市場(chǎng)行為，當(dāng)然以盈利為目的。各方面成本的上漲，已經(jīng)使物業(yè)企業(yè)不堪重負(fù)。”天津市物業(yè)管理協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)張俊梅算了這樣一筆賬：首先，從人力成本上看，自2003年起本市最低工資標(biāo)準(zhǔn)逐年上漲，最低保險(xiǎn)基數(shù)也同步上調(diào)。5年間，最低工資標(biāo)準(zhǔn)從480元增至820元，漲幅達(dá)到70%，保險(xiǎn)基數(shù)也從680元增至1260元，漲幅為85%。其次，水電費(fèi)方面，按照本市有關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司用于住宅小區(qū)、服務(wù)于居民日常生活的用水要按照經(jīng)營(yíng)服務(wù)用水標(biāo)準(zhǔn)繳納，用電要按照商業(yè)用電標(biāo)準(zhǔn)繳納。本市經(jīng)營(yíng)服務(wù)用水現(xiàn)價(jià)為每立方米6.2元，比2003年上漲了63.2%。眼下，電價(jià)也有一定程度的上漲。這些剛性成本的調(diào)整增加了物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)成本，上調(diào)物業(yè)費(fèi)是確保小區(qū)物業(yè)管理良性運(yùn)轉(zhuǎn)的必然選擇。