如何處理銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅
發(fā)布時間：2010-01-19 共1頁
（一）轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的具體征稅規(guī)定
1、抵押貸款以房屋還貸的征稅問題
借款者無力歸還貸款，抵押的房屋被銀行收走以作貸款本息，這表明房屋的所有權(quán)被借款者有償轉(zhuǎn)讓給銀行，應(yīng)對借款者按："銷售不動產(chǎn)"稅目征收營業(yè)稅。銀行如果將收歸其所有的房屋銷售，也應(yīng)按"銷售不動產(chǎn)"稅目征收營業(yè)稅。
2、合作建房的征稅問題
合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：
（1）第一種方式是純粹的"以物易物"：
即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：
①土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對甲方應(yīng)按"轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)"稅目中的"轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)"子目征稅；對乙方應(yīng)按"銷售不動產(chǎn)"稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)對其銷售收入再按"銷售不動產(chǎn)"稅目征收營業(yè)稅。
②以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)。例如：甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對其按"服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)"征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為，對其按"銷售不動產(chǎn)"稅目征營業(yè)稅。對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定核定。
第二種方式是合作建房
即甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。
對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅：
①房屋建成后，如果雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配方式，按照"以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅"的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。
②房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，那么，對取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按"轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)"征稅；對合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依"銷售不動產(chǎn)"稅目征收營業(yè)稅。
③如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為，也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險的不征營業(yè)稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按"轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)"征稅，其營業(yè)額按實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。其次，對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按"銷售不動產(chǎn)"征稅。
3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與包銷商簽訂合同售房的征稅問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與包銷商簽訂合同，將房產(chǎn)交給包銷商根據(jù)市場情況自訂價格進(jìn)行銷售，由房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房戶開具房產(chǎn)銷售發(fā)票，包銷商收取價差或手續(xù)費(fèi)，在合同期滿后未售出的房產(chǎn)由包銷商進(jìn)行收購。此種情況，在合同期內(nèi)包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷售，所取得的手續(xù)費(fèi)收入或者價差應(yīng)按"服務(wù)業(yè)-代理業(yè)"征收營業(yè)稅，同時應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的收入按"銷售不動產(chǎn)"全額征收營業(yè)稅；在合同期滿后，未售出房屋由包銷商進(jìn)行收購，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按"銷售不動產(chǎn)"征收營業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對包銷商也應(yīng)按"銷售不動產(chǎn)"征收營業(yè)稅。
4、兼并、破產(chǎn)過程中的不動產(chǎn)的征稅問題
對企業(yè)兼并過程中發(fā)生的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移行為，暫不征營業(yè)稅。對因破產(chǎn)而發(fā)生的企業(yè)拍賣，暫不征營業(yè)稅；但專項(xiàng)拍賣企業(yè)不動產(chǎn)取得的收入，應(yīng)照章征收營業(yè)稅。
5、舊房補(bǔ)償費(fèi)的征稅問題
對舊城改造過程中，拆遷戶取得的舊房補(bǔ)償費(fèi)，不作銷售不動產(chǎn)，不征收營業(yè)稅。
對舊城改造中，單位將房屋安置給拆遷戶的，暫不征收營業(yè)稅。但對安置過程中向居民收取超面積部分的價款，應(yīng)按"銷售不動產(chǎn)"稅目征收營業(yè)稅。
6、個人代辦建房征稅問題
個人以各購房戶代表的身份與提供土地使用權(quán)的單位或個人簽訂聯(lián)合建房協(xié)議，由個人出資并負(fù)責(zé)雇請施工隊(duì)建房，房屋建成后，再由個人將分得的房屋銷售給購房戶，此種情況對個人應(yīng)按"銷售不動產(chǎn)"稅目征收營業(yè)稅，其營業(yè)額為個人向各購房戶收取的全部價款和價外費(fèi)用。
7、個人無償贈送不動產(chǎn)的征稅問題
個人無償贈送不動產(chǎn)的行為，不征收營業(yè)稅。
8、企業(yè)以不動產(chǎn)作為股利分配的征稅問題
企業(yè)將不動產(chǎn)作價作為股利分配給中外雙方的股東，所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，符合現(xiàn)行營業(yè)稅關(guān)于銷售不動產(chǎn)的規(guī)定，應(yīng)對分配的不動產(chǎn)按"銷售不動產(chǎn)"征收營業(yè)稅。
（二）銷售不動產(chǎn)自查應(yīng)注意的方面
1、銷售不動產(chǎn)時，向?qū)Ψ绞杖≠彿靠睢r外費(fèi)用，包括各種基金、集資費(fèi)、代收代墊款項(xiàng)（例如代地方政府有關(guān)部門收取的基金、人防費(fèi)；代煤氣公司收取的煤氣安裝費(fèi)；代有關(guān)部門收取的白蟻防治費(fèi)等），收取的這些價外費(fèi)是否并入銷售收入繳納營業(yè)稅。
2、單位將房屋無償贈與他人的，是否按照銷售同類同期房屋的價格按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅。
3、銷售不動產(chǎn)時，采取預(yù)收款、預(yù)收定金方法的，在取得預(yù)收款、預(yù)收定金時，是否按規(guī)定繳納營業(yè)稅。
4、不動產(chǎn)投資入股后，又發(fā)后轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)股權(quán)的，是否按規(guī)定繳納營業(yè)稅。
5、單位或個人合作建房，一方提供土地使用權(quán)，另一方提供房屋所有權(quán)，雙方都取得了部份房屋所有權(quán)，提供房屋所有權(quán)的納稅人，是否按銷售不動產(chǎn)的稅目繳納營業(yè)稅。為你加油
6、單位或個人將土地使用權(quán)出租給他方若干年，他方在該土地上投資建造建筑物并使用，租賃期滿后，他方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還給單位或個人。他方是否按銷售不動產(chǎn)稅目繳納營業(yè)稅。
7、房地產(chǎn)開發(fā)公司，受建設(shè)方的委托，在已購的土地上建造房屋，并按工程造價收取一定比例的管理費(fèi)，房地產(chǎn)開發(fā)公司是否按銷售不動產(chǎn)稅目繳納營業(yè)稅。其計稅營業(yè)額是否包括轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的部分。
8、納稅人向銀行借款，到期無力歸還，以房屋抵押所貸款項(xiàng)，是否按銷售不動產(chǎn)稅目繳納營業(yè)稅。
9、銀行將抵押貸款收回的房屋銷售，是否按銷售不動產(chǎn)稅目繳納營業(yè)稅。
1、抵押貸款以房屋還貸的征稅問題
借款者無力歸還貸款，抵押的房屋被銀行收走以作貸款本息，這表明房屋的所有權(quán)被借款者有償轉(zhuǎn)讓給銀行，應(yīng)對借款者按："銷售不動產(chǎn)"稅目征收營業(yè)稅。銀行如果將收歸其所有的房屋銷售，也應(yīng)按"銷售不動產(chǎn)"稅目征收營業(yè)稅。
2、合作建房的征稅問題
合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：
（1）第一種方式是純粹的"以物易物"：
即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：
①土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對甲方應(yīng)按"轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)"稅目中的"轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)"子目征稅；對乙方應(yīng)按"銷售不動產(chǎn)"稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)對其銷售收入再按"銷售不動產(chǎn)"稅目征收營業(yè)稅。
②以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)。例如：甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對其按"服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)"征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為，對其按"銷售不動產(chǎn)"稅目征營業(yè)稅。對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定核定。
第二種方式是合作建房
即甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。
對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅：
①房屋建成后，如果雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配方式，按照"以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅"的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。
②房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，那么，對取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按"轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)"征稅；對合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依"銷售不動產(chǎn)"稅目征收營業(yè)稅。
③如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為，也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險的不征營業(yè)稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按"轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)"征稅，其營業(yè)額按實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。其次，對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按"銷售不動產(chǎn)"征稅。
3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與包銷商簽訂合同售房的征稅問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與包銷商簽訂合同，將房產(chǎn)交給包銷商根據(jù)市場情況自訂價格進(jìn)行銷售，由房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房戶開具房產(chǎn)銷售發(fā)票，包銷商收取價差或手續(xù)費(fèi)，在合同期滿后未售出的房產(chǎn)由包銷商進(jìn)行收購。此種情況，在合同期內(nèi)包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷售，所取得的手續(xù)費(fèi)收入或者價差應(yīng)按"服務(wù)業(yè)-代理業(yè)"征收營業(yè)稅，同時應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的收入按"銷售不動產(chǎn)"全額征收營業(yè)稅；在合同期滿后，未售出房屋由包銷商進(jìn)行收購，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按"銷售不動產(chǎn)"征收營業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對包銷商也應(yīng)按"銷售不動產(chǎn)"征收營業(yè)稅。
4、兼并、破產(chǎn)過程中的不動產(chǎn)的征稅問題
對企業(yè)兼并過程中發(fā)生的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移行為，暫不征營業(yè)稅。對因破產(chǎn)而發(fā)生的企業(yè)拍賣，暫不征營業(yè)稅；但專項(xiàng)拍賣企業(yè)不動產(chǎn)取得的收入，應(yīng)照章征收營業(yè)稅。
5、舊房補(bǔ)償費(fèi)的征稅問題
對舊城改造過程中，拆遷戶取得的舊房補(bǔ)償費(fèi)，不作銷售不動產(chǎn)，不征收營業(yè)稅。
對舊城改造中，單位將房屋安置給拆遷戶的，暫不征收營業(yè)稅。但對安置過程中向居民收取超面積部分的價款，應(yīng)按"銷售不動產(chǎn)"稅目征收營業(yè)稅。
6、個人代辦建房征稅問題
個人以各購房戶代表的身份與提供土地使用權(quán)的單位或個人簽訂聯(lián)合建房協(xié)議，由個人出資并負(fù)責(zé)雇請施工隊(duì)建房，房屋建成后，再由個人將分得的房屋銷售給購房戶，此種情況對個人應(yīng)按"銷售不動產(chǎn)"稅目征收營業(yè)稅，其營業(yè)額為個人向各購房戶收取的全部價款和價外費(fèi)用。
7、個人無償贈送不動產(chǎn)的征稅問題
個人無償贈送不動產(chǎn)的行為，不征收營業(yè)稅。
8、企業(yè)以不動產(chǎn)作為股利分配的征稅問題
企業(yè)將不動產(chǎn)作價作為股利分配給中外雙方的股東，所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，符合現(xiàn)行營業(yè)稅關(guān)于銷售不動產(chǎn)的規(guī)定，應(yīng)對分配的不動產(chǎn)按"銷售不動產(chǎn)"征收營業(yè)稅。
（二）銷售不動產(chǎn)自查應(yīng)注意的方面
1、銷售不動產(chǎn)時，向?qū)Ψ绞杖≠彿靠睢r外費(fèi)用，包括各種基金、集資費(fèi)、代收代墊款項(xiàng)（例如代地方政府有關(guān)部門收取的基金、人防費(fèi)；代煤氣公司收取的煤氣安裝費(fèi)；代有關(guān)部門收取的白蟻防治費(fèi)等），收取的這些價外費(fèi)是否并入銷售收入繳納營業(yè)稅。
2、單位將房屋無償贈與他人的，是否按照銷售同類同期房屋的價格按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅。
3、銷售不動產(chǎn)時，采取預(yù)收款、預(yù)收定金方法的，在取得預(yù)收款、預(yù)收定金時，是否按規(guī)定繳納營業(yè)稅。
4、不動產(chǎn)投資入股后，又發(fā)后轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)股權(quán)的，是否按規(guī)定繳納營業(yè)稅。
5、單位或個人合作建房，一方提供土地使用權(quán)，另一方提供房屋所有權(quán)，雙方都取得了部份房屋所有權(quán)，提供房屋所有權(quán)的納稅人，是否按銷售不動產(chǎn)的稅目繳納營業(yè)稅。為你加油
6、單位或個人將土地使用權(quán)出租給他方若干年，他方在該土地上投資建造建筑物并使用，租賃期滿后，他方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還給單位或個人。他方是否按銷售不動產(chǎn)稅目繳納營業(yè)稅。
7、房地產(chǎn)開發(fā)公司，受建設(shè)方的委托，在已購的土地上建造房屋，并按工程造價收取一定比例的管理費(fèi)，房地產(chǎn)開發(fā)公司是否按銷售不動產(chǎn)稅目繳納營業(yè)稅。其計稅營業(yè)額是否包括轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的部分。
8、納稅人向銀行借款，到期無力歸還，以房屋抵押所貸款項(xiàng)，是否按銷售不動產(chǎn)稅目繳納營業(yè)稅。
9、銀行將抵押貸款收回的房屋銷售，是否按銷售不動產(chǎn)稅目繳納營業(yè)稅。
