投資性房地產的會計處理及納稅填報
發布時間：2010-01-19 共1頁
企業所得稅年度納稅申報表附表七《以公允價值計量資產納稅調整表》第9行“投資性房地產”項，填報按公允價值模式計量的投資性房地產的公允價值變動對收益的影響以及納稅調整，按成本模式計量的投資性房地產不填寫本附表。
根據《企業會計準則第3號——投資性房地產》的規定，投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產能夠單獨計量和出售。
投資性房地產主要包括：（1）已出租的土地使用權；（2）持有并準備增值后轉讓的土地使用權；（3）已出租的建筑物。企業自用房地產和作為存貨的房地產不屬于投資性房地產。
對于投資性房地產公允價值能夠持續可靠取得的（一是投資性房地產所在地有活躍房地產交易市場；二是能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產公允價值合理估計），可對投資性房地產采用公允價值模式后續計量。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。
由于公允價值模式的投資性房地產的公允價值變動已計入當期利潤，年終申報時須對已計入利潤的“公允價值變動損益”進行調整。其納稅調整額=該表第3列－第1列之差。
按照《企業所得稅法》的規定，按公允價值模式計量的投資性房地產仍應計提折舊或攤銷，并在稅前扣除。
例：2008年2月，G公司將一座辦公樓對外出租，租期5年，該辦公樓賬面原值為3200萬元，折余價值為3000萬元，剩余折舊期限為15年，公允價值為3300萬元。
2008年12月31日，該辦公樓公允價值為3450萬元；2009年12月31日，該辦公樓公允價值為3400萬元；2010年4月，經與租賃雙方協商，承租方以3450萬元將該辦公樓購買。會計處理如下（單位：萬元）：
2008年2月
借：投資性房地產（辦公樓）——成本 3300
累計折舊 200
貸：固定資產——辦公樓 3200
公允價值變動損益 300
2008年12月31日
借：投資性房地產（辦公樓）——公允價值變動 150
貸：公允價值變動損益 150
2008年申報納稅時，“公允價值變動損益”450萬元已計入當期會計損益，應作納稅調減。同時，根據《企業所得稅法》的規定，該投資性房地產仍允許計提折舊200萬元，納稅調減200萬元，該辦公樓折余價值為2800萬元。
2009年12月
借：公允價值變動損益 50
貸：投資性房地產（辦公樓）——公允價值變動 50
2009年申報納稅時，“公允價值變動損益”50萬元已計入當期會計損益，應作納稅調增。同時，根據《企業所得稅法》的規定，當年允許扣除折舊費用200萬元，該辦公樓稅收折余價值為2600萬元。
2010年4月，出售該辦公樓
借：銀行存款 3450
貸：其他業務收入 3450
借：其他業務成本 3400
貸：投資性房地產（辦公樓）——成本 3300
——公允價值變動 100
借：公允價值變動損益 100
貸：其他業務收入 100
2010年1月～4月，該辦公樓稅法上計提的折舊為66.67萬元（200÷3），計稅成本為2533.33萬元（2600－66.67）。會計上確認轉讓收入為50萬元，稅收上應確認轉讓所得916.67萬元（3450－2533.33），應納稅調增866.67萬元（916.67－50）。
根據《企業會計準則第3號——投資性房地產》的規定，投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產能夠單獨計量和出售。
投資性房地產主要包括：（1）已出租的土地使用權；（2）持有并準備增值后轉讓的土地使用權；（3）已出租的建筑物。企業自用房地產和作為存貨的房地產不屬于投資性房地產。
對于投資性房地產公允價值能夠持續可靠取得的（一是投資性房地產所在地有活躍房地產交易市場；二是能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產公允價值合理估計），可對投資性房地產采用公允價值模式后續計量。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。
由于公允價值模式的投資性房地產的公允價值變動已計入當期利潤，年終申報時須對已計入利潤的“公允價值變動損益”進行調整。其納稅調整額=該表第3列－第1列之差。
按照《企業所得稅法》的規定，按公允價值模式計量的投資性房地產仍應計提折舊或攤銷，并在稅前扣除。
例：2008年2月，G公司將一座辦公樓對外出租，租期5年，該辦公樓賬面原值為3200萬元，折余價值為3000萬元，剩余折舊期限為15年，公允價值為3300萬元。
2008年12月31日，該辦公樓公允價值為3450萬元；2009年12月31日，該辦公樓公允價值為3400萬元；2010年4月，經與租賃雙方協商，承租方以3450萬元將該辦公樓購買。會計處理如下（單位：萬元）：
2008年2月
借：投資性房地產（辦公樓）——成本 3300
累計折舊 200
貸：固定資產——辦公樓 3200
公允價值變動損益 300
2008年12月31日
借：投資性房地產（辦公樓）——公允價值變動 150
貸：公允價值變動損益 150
2008年申報納稅時，“公允價值變動損益”450萬元已計入當期會計損益，應作納稅調減。同時，根據《企業所得稅法》的規定，該投資性房地產仍允許計提折舊200萬元，納稅調減200萬元，該辦公樓折余價值為2800萬元。
2009年12月
借：公允價值變動損益 50
貸：投資性房地產（辦公樓）——公允價值變動 50
2009年申報納稅時，“公允價值變動損益”50萬元已計入當期會計損益，應作納稅調增。同時，根據《企業所得稅法》的規定，當年允許扣除折舊費用200萬元，該辦公樓稅收折余價值為2600萬元。
2010年4月，出售該辦公樓
借：銀行存款 3450
貸：其他業務收入 3450
借：其他業務成本 3400
貸：投資性房地產（辦公樓）——成本 3300
——公允價值變動 100
借：公允價值變動損益 100
貸：其他業務收入 100
2010年1月～4月，該辦公樓稅法上計提的折舊為66.67萬元（200÷3），計稅成本為2533.33萬元（2600－66.67）。會計上確認轉讓收入為50萬元，稅收上應確認轉讓所得916.67萬元（3450－2533.33），應納稅調增866.67萬元（916.67－50）。
