資產評估師考試輔導：房地產抵押
發布時間：2011-10-22 共1頁
1．土地使用權抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時，其占用范圍內的土地使用權也隨之抵押。房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。
2．房地產抵押的范圍。（1）依法取得的房屋所有權，連同該房屋占用范圍內的土地使用權；（2）依法通過出讓、轉讓方式取得的土地使用權；（3）法律規定的其他可以抵押的房地產。
以享受國家優惠政策購買的房地產抵押的，其抵押額以房地產權利人可以處分和收益的份額為限。有經營期限的企以其所有的房地產抵押的，其設定的抵押期限不能超過該企業的經營期限。以具有土地使用年限的房地產抵押的，其抵押期限不得超過土地使用權出讓合同上規定的使用年限減去已經使用年限后的剩余年限。以共有的房地產抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意。預購商品房貸款抵押的，商品房開發項目必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證。以已出租的房地產抵押的，抵押人應當將房地產租賃情況告知抵押權人，并將抵押情況告知承租人。
不得設定抵押權的房地產包括以下幾種：（1）權屬有爭議的房地產；（2）用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產；（3）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；（4）已依法公告列入拆遷范圍的房地產；（5）被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產；〈6）依法不得抵押的其他房地產。
3．房地產抵押合同。
抵押權人要求抵押房地產保險的，以及要求在房地產抵押后限制抵押人出租、轉讓抵押房地產或者改變抵押房地產用途的，抵押當事人應當在抵押合同中載明。抵押當事人約定對抵押房地產保險的，由抵押人負責投保，并負擔保險費。
4．抵押房地產的占用與管理。已作抵押的房地產，由抵押人占用和管理。抵押權可以隨債權轉讓。抵押權轉讓時，應當簽訂抵押權轉讓合同并辦理抵押權變更登記。抵押權轉讓，原抵押權人應當告知抵押人。經抵押權人同意，抵押房地產可以轉讓或者出租。抵押房地產轉讓或者出租所得價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權，超過債權數額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
5．抵押房地產的處分。發生以下情況之一的，抵押權人有權要求處分抵押的房地產：（1）債務履行期滿，抵押權人未受償的，債務人又未能與抵押權人達成延期履行協議的；（2〉抵押人死亡、或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務的，或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務的；（3）抵押人被依法宣告解散或者破產的；（4）抵押人違反規定擅自處分抵押房地產的；（5〉抵押合同約定的其他情況。
在同等條件下，共有人或者承租人依法享有優先購買權。
以劃撥方式取得土地使用權連同地上建筑物設定抵押進行處分時，應當從處分所得的價款中繳納相當于土地使用權出讓金的款項后，抵押權人方可優先受償。房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。需要拍賣該抵押房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。 處分抵押房地產所得金額的分配順序如下：（1）支付處分抵押房地產的費用；（2）扣除抵押房地產應當繳納的稅款；（3）償還抵押權人債權本息；（4）依法向抵押權人支付違反合同的違約金和賠償金；（5）剩余金額交還抵押人。
2．房地產抵押的范圍。（1）依法取得的房屋所有權，連同該房屋占用范圍內的土地使用權；（2）依法通過出讓、轉讓方式取得的土地使用權；（3）法律規定的其他可以抵押的房地產。
以享受國家優惠政策購買的房地產抵押的，其抵押額以房地產權利人可以處分和收益的份額為限。有經營期限的企以其所有的房地產抵押的，其設定的抵押期限不能超過該企業的經營期限。以具有土地使用年限的房地產抵押的，其抵押期限不得超過土地使用權出讓合同上規定的使用年限減去已經使用年限后的剩余年限。以共有的房地產抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意。預購商品房貸款抵押的，商品房開發項目必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證。以已出租的房地產抵押的，抵押人應當將房地產租賃情況告知抵押權人，并將抵押情況告知承租人。
不得設定抵押權的房地產包括以下幾種：（1）權屬有爭議的房地產；（2）用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產；（3）列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；（4）已依法公告列入拆遷范圍的房地產；（5）被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產；〈6）依法不得抵押的其他房地產。
3．房地產抵押合同。
抵押權人要求抵押房地產保險的，以及要求在房地產抵押后限制抵押人出租、轉讓抵押房地產或者改變抵押房地產用途的，抵押當事人應當在抵押合同中載明。抵押當事人約定對抵押房地產保險的，由抵押人負責投保，并負擔保險費。
4．抵押房地產的占用與管理。已作抵押的房地產，由抵押人占用和管理。抵押權可以隨債權轉讓。抵押權轉讓時，應當簽訂抵押權轉讓合同并辦理抵押權變更登記。抵押權轉讓，原抵押權人應當告知抵押人。經抵押權人同意，抵押房地產可以轉讓或者出租。抵押房地產轉讓或者出租所得價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權，超過債權數額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。
5．抵押房地產的處分。發生以下情況之一的，抵押權人有權要求處分抵押的房地產：（1）債務履行期滿，抵押權人未受償的，債務人又未能與抵押權人達成延期履行協議的；（2〉抵押人死亡、或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務的，或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務的；（3）抵押人被依法宣告解散或者破產的；（4）抵押人違反規定擅自處分抵押房地產的；（5〉抵押合同約定的其他情況。
在同等條件下，共有人或者承租人依法享有優先購買權。
以劃撥方式取得土地使用權連同地上建筑物設定抵押進行處分時，應當從處分所得的價款中繳納相當于土地使用權出讓金的款項后，抵押權人方可優先受償。房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。需要拍賣該抵押房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。 處分抵押房地產所得金額的分配順序如下：（1）支付處分抵押房地產的費用；（2）扣除抵押房地產應當繳納的稅款；（3）償還抵押權人債權本息；（4）依法向抵押權人支付違反合同的違約金和賠償金；（5）剩余金額交還抵押人。
