資產評估師考試輔導：單獨評估土地的價值
發布時間：2010-01-19 共1頁
土地價值=土地凈收益/土地資本化率
土地凈收益=土地總收益-土地總費用
土地總費用=管理費+維護費+稅金
2.由房地產收益評估土地價值
（1）方法一（建筑物價值扣除法）
土地價值=房地產價值-建筑物現值
建筑物現值=建筑物重置價－年貶值額×已使用年數
年貶值額=（建筑物重置成本-殘值）/（耐用年限和土地使用權尚余年限中取短）
注意：①此公式的基本原理
②這里計算年貶值額的時候要在建筑物的耐用年限和土地使用權尚余年限中取短：
年貶值額本來是應該根據房屋的耐用年限而確定，但是土地使用權年限小于房屋耐用年限時，根據《城市房地產管理法》第二十一條規定，土地使用權出讓年限屆滿，土地使用權由國家無償收回。這樣，房屋的重置價必須在可使用期限（土地使用權尚余年限）內全部收回。所以年貶值額的計算應該使用土地可使用期限（土地使用權尚余年限），而不是建筑物的耐用年限，并且不計算殘值。
當土地可使用期限（土地使用權尚余年限）于建筑物的耐用年限時，采用耐用年限計算年貶值額，而且需要考慮殘值。
（2）方法二（建筑物收益扣除法）
土地價值=（房地產純收益-建筑物純收益）/土地資本化率
建筑物純收益=建筑物現值×建筑物資本化率
（三）單獨評估建筑物的價值
1.建筑物價值=房地產價值-土地價值
2.建筑物價值=（房地產純收益-土地純收益）/建筑物資本化率
注意：公式，計算的都是無限年限的土地價值，而實際評估中基本上都是有限年限的土地使用權價值，應該使用公式，而且土地的年限應該是購買的土地使用權中尚可使用的剩余年限。
小結：房地產（房地合一）的的價值是由收益法計算出來的；建筑物的現值是用重置成本法計算出來的。注意：公式中收益與資本化率的一致性。分清是綜合的還是建筑物或土地的收益。另外，收益法中的收益一般是現金流的概念，比如房地產費用中不包括折舊費用。
