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　?。ㄒ唬┱{(diào)查房地產(chǎn)的基本情況

　?。ǘ┐_定被估房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)利用方式

　　（三）預(yù)測(cè)房地產(chǎn)售價(jià)

　　1.對(duì)于出售的房產(chǎn)——市場(chǎng)法

　　采用市場(chǎng)比較法確定開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)。

　　2.對(duì)于出租的房地產(chǎn)，如寫(xiě)字樓等——收益法

　　（1）先用市場(chǎng)法，確定所開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)出租的凈收益；

　?。?）再采用收益法將所有的凈收益折現(xiàn)得到房地產(chǎn)的總價(jià)。

　　（四）估算各項(xiàng)成本費(fèi)用

　　1.估算開(kāi)發(fā)建筑成本費(fèi)用—建筑費(fèi)

　　2.估算專業(yè)費(fèi)用

　　指測(cè)量、設(shè)計(jì)等專業(yè)技術(shù)費(fèi)用，該費(fèi)用通?？梢园唇ㄖM(fèi)的一定比例計(jì)算，即：

　　專業(yè)費(fèi)用＝建筑費(fèi)×i（i為一定的百分率）

　　3.確定開(kāi)建設(shè)工期，估算預(yù)付資本利息

　　（1）利息的計(jì)算采用復(fù)利，而不用單利

　?。?）預(yù)付地價(jià)款的利息

　　已經(jīng)全部預(yù)付的地價(jià)款×【（1＋利率）開(kāi)發(fā)建設(shè)期－1】

　?。?）建筑開(kāi)發(fā)費(fèi)和專業(yè)費(fèi)的利息

　?、俜智迤诔跻淮涡酝度?、均勻投入、分段均勻投入；

　?、谄诔跻淮涡酝度耄喝谟?jì)息；

　　③均勻投入：計(jì)息期為開(kāi)發(fā)期的一半；

　?、芊侄尉鶆蛲度耄ɡ纾旱谝荒晖度?0%，第二年投入70%）：計(jì)息期為各段時(shí)間一半附加剩余占用期間；

　　⑤建設(shè)竣工以后的空置及銷售期內(nèi)應(yīng)該按照全額全期計(jì)算利息。

　　4.估算稅金

　　一般按照房地產(chǎn)總價(jià)的一定比例計(jì)算。

　　5.估算開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)租售費(fèi)用（即銷售費(fèi)用）

　　一般按照房地產(chǎn)總價(jià)或租金的一定比例計(jì)算。

　?。ㄎ澹┐_定開(kāi)發(fā)商的合理利潤(rùn)

　　投資回報(bào)利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)一般為地價(jià)、開(kāi)發(fā)費(fèi)和專業(yè)費(fèi)三項(xiàng)。

　　（六）估算待估對(duì)象價(jià)值

　　注意待估對(duì)象所對(duì)應(yīng)的時(shí)點(diǎn)。