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　　第二節(jié)、房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素

　　1、價(jià)格種類：基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)由政府制定并公布。

　　樓面地價(jià)=土地總價(jià)格/建筑總面積=土地單價(jià)/容積率(容積率=建筑總面積/土地總面積)

　　2、價(jià)格特征：房地產(chǎn)價(jià)格是權(quán)益價(jià)格、價(jià)格與用途相關(guān)、價(jià)格具有個(gè)別性和可比性。

　　3、價(jià)格的影響因素分一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素。

　　教材P166-169，閱讀將有助于房地產(chǎn)評(píng)估方法的理解。

　　第三節(jié)、收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

　　1、 基本思路：房地產(chǎn)價(jià)值=凈收益/資本化率

　　2、 適用范圍：有收益的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。

　　3、 凈收益=總收益-總費(fèi)用。注：收益和費(fèi)用指的是客觀收益和客觀費(fèi)用，非評(píng)估對(duì)象的實(shí)際收益。也就是要剔除評(píng)估對(duì)象的個(gè)別因素。

　　確定收益時(shí)：需以類似房地產(chǎn)的收益作為比較;需預(yù)測(cè)市場(chǎng)走勢(shì);需考慮收益的風(fēng)險(xiǎn)性和可實(shí)現(xiàn)性。

　　4、 資本化率：實(shí)質(zhì)是把收益性房地產(chǎn)看作投資行為，資本化率可以看作是期望投資收益率。同風(fēng)險(xiǎn)呈正比例關(guān)系。

　　5、求取資本化率的方法：

　　①凈收益與售價(jià)比率法：根據(jù)公式，房地產(chǎn)價(jià)值=凈收益/資本化率，通過(guò)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中類似的交易實(shí)例，計(jì)算出資本化率。

　　② 安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：安全利率一般取銀行中長(zhǎng)期借款利率或國(guó)債利率;風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值有些情況下可由數(shù)學(xué)統(tǒng)計(jì)的方法得出，總體來(lái)講是理論值，主觀性較強(qiáng)。

　　③ 各種投資收益率排序插入法

　　注：房地產(chǎn)的綜合資本化與建筑物和土地的資本化率的關(guān)系。教材P175;公式是根據(jù)5-1推出來(lái)的(房地產(chǎn)價(jià)值=凈收益/資本化率)。

　　土地的價(jià)值是由收益法計(jì)算出來(lái)的;建筑物的現(xiàn)值是用重置成本法計(jì)算出來(lái)的。注意：公式中收益與資本化率的一致性。分清是綜合的還是建筑物或土地的收益。另外，收益法中的收益一般是現(xiàn)金流的概念，比如房地產(chǎn)費(fèi)用中不包括折舊費(fèi)用。