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　　第二節(jié)、房地產(chǎn)價格及其影響因素

　　1、價格種類：基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價由政府制定并公布。

　　樓面地價=土地總價格/建筑總面積=土地單價/容積率(容積率=建筑總面積/土地總面積)

　　2、價格特征：房地產(chǎn)價格是權(quán)益價格、價格與用途相關(guān)、價格具有個別性和可比性。

　　3、價格的影響因素分一般因素、區(qū)域因素和個別因素。

　　教材P166-169，閱讀將有助于房地產(chǎn)評估方法的理解。

　　第三節(jié)、收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

　　1、 基本思路：房地產(chǎn)價值=凈收益/資本化率

　　2、 適用范圍：有收益的房地產(chǎn)價值評估。

　　3、 凈收益=總收益-總費用。注：收益和費用指的是客觀收益和客觀費用，非評估對象的實際收益。也就是要剔除評估對象的個別因素。

　　確定收益時：需以類似房地產(chǎn)的收益作為比較;需預(yù)測市場走勢;需考慮收益的風(fēng)險性和可實現(xiàn)性。

　　4、 資本化率：實質(zhì)是把收益性房地產(chǎn)看作投資行為，資本化率可以看作是期望投資收益率。同風(fēng)險呈正比例關(guān)系。

　　5、求取資本化率的方法：

　　①凈收益與售價比率法：根據(jù)公式，房地產(chǎn)價值=凈收益/資本化率，通過在房地產(chǎn)市場中類似的交易實例，計算出資本化率。

　　② 安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法：安全利率一般取銀行中長期借款利率或國債利率;風(fēng)險調(diào)整值有些情況下可由數(shù)學(xué)統(tǒng)計的方法得出，總體來講是理論值，主觀性較強(qiáng)。

　　③ 各種投資收益率排序插入法

　　注：房地產(chǎn)的綜合資本化與建筑物和土地的資本化率的關(guān)系。教材P175;公式是根據(jù)5-1推出來的(房地產(chǎn)價值=凈收益/資本化率)。

　　土地的價值是由收益法計算出來的;建筑物的現(xiàn)值是用重置成本法計算出來的。注意：公式中收益與資本化率的一致性。分清是綜合的還是建筑物或土地的收益。另外，收益法中的收益一般是現(xiàn)金流的概念，比如房地產(chǎn)費用中不包括折舊費用。