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　　（一）土地所有權(quán)的歸屬

　　1.城市土地的所有權(quán)屬于國(guó)家，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的外，屬于農(nóng)民集體所有，宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有。

　　2.國(guó)有土地所有權(quán)不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。但使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)虼说貎r(jià)一般是土地使用權(quán)的價(jià)格。

　　（二）土地使用權(quán)出讓?zhuān)ㄍ恋厥褂脵?quán)首次交易）

　　1.土地使用權(quán)出讓含義

　　指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

　　2.土地使用權(quán)出讓金相關(guān)規(guī)定

　　國(guó)有土地使用權(quán)可以采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式。

　　土地使用權(quán)出讓合同約定的使用期限屆滿前，因公共利益需要提前收回土地的，應(yīng)該依法對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予拆遷補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。

　　3.國(guó)務(wù)院確定的土地使用權(quán)出讓最高年限（掌握）

　　（1）居住用地 70 年；

　　（2）工業(yè)用地 50 年；

　　（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年；

　　（4）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 40 年；

　　（5）綜合或者其他用地 50 年。

　　4.土地使用權(quán)出讓到期續(xù)期的相關(guān)規(guī)定

　　土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期，非住宅建設(shè)用地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)最遲于屆滿前1年申請(qǐng)續(xù)期，除因公共利益需要提前收回土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)，并重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

　　土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照法律規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。

　　非建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定。沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

　　（三）土地使用權(quán)二次交易

　　1.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

　　指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。通過(guò)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得土地使用權(quán)的年限為剩余年限（原來(lái)規(guī)定的出讓年限減去已經(jīng)使用年限）。凡未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

　　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。

　　2.土地使用權(quán)出租

　　指土地使用都作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地時(shí)，土地使用權(quán)不得出租。

　　3.土地使用權(quán)抵押

　　其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他隨著物抵押時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。

　　三、房地產(chǎn)的特性

　　房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱(chēng)。

　　我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋的占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押”同時(shí)，土地的區(qū)位決定了房屋的位置，直接影響到房地產(chǎn)的價(jià)格，因此，在房地產(chǎn)評(píng)估中，通常評(píng)估房地產(chǎn)的整體價(jià)值。

　　房地產(chǎn)一般具有如下特性：（熟悉）

　　1.位置固定性。

　　2.供求區(qū)域性。

　　3.使用長(zhǎng)期性。

　　4.投資大量性。

　　5.保值與增值性。

　　一般物品在使用過(guò)程中由于老化、變舊、損耗、毀損等原因，其價(jià)值會(huì)逐漸減少。

　　而從長(zhǎng)期來(lái)看，土地的價(jià)值呈上升走勢(shì)。

　　（1）由于土地資源的有限性和固定性，制約了對(duì)房地產(chǎn)不斷膨脹的要求，特別是對(duì)良好地段物業(yè)的需求，導(dǎo)致價(jià)格上漲。

　　（2）對(duì)土地的改良和城市基礎(chǔ)實(shí)施的不斷完善，使土地原有的區(qū)位條件改善，導(dǎo)致土地增值。

　　6.投資風(fēng)險(xiǎn)性。

　　房地產(chǎn)使用的長(zhǎng)期性和保值增值性使用之成為投資回報(bào)率較高的行業(yè)，同時(shí)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)也比較在。主地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自三個(gè)方面：

　　（1）房地產(chǎn)無(wú)法移動(dòng)，建成后又不易改變用途，如果市場(chǎng)銷(xiāo)售不對(duì)路，容易造成長(zhǎng)期的空置、積壓。

　　（2）房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，從取得土地到房屋建成銷(xiāo)售，通常要 3-5 年的時(shí)間，在此期間影響房地產(chǎn)發(fā)展的各種因素發(fā)生變化，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的投資產(chǎn)生影響。

　　（3）自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)、社會(huì)動(dòng)蕩等，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生無(wú)法預(yù)見(jiàn)的影響。

　　7.難以變現(xiàn)性。

　　由于房地產(chǎn)位置固定性、用途不易改變等，房地產(chǎn)不像股票和外匯那樣，可以迅速變現(xiàn)，其變現(xiàn)性較差。

　　8.政策限制性。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)受?chē)?guó)家和地區(qū)政策影響較大。城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、土地用途管理、住房政策、房地產(chǎn)信貸政策、房地產(chǎn)稅收政策等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生直接或間接的影響。

　　四、房地產(chǎn)評(píng)估的原則（掌握）

　　在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，除了需要遵循供需原則、替代原則、貢獻(xiàn)原則等，還應(yīng)該遵循以下原則：

　　（一）合法原則

　　合法原則是指房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)以評(píng)估對(duì)象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用和合法處分等為前提進(jìn)行。在分析房地產(chǎn)的最有效使用時(shí)，必須根據(jù)城市規(guī)劃及有關(guān)法律的規(guī)定，依據(jù)規(guī)定用途、容積率、建筑高度與建筑風(fēng)格等確定該房地產(chǎn)的最有效使用。

　　（二）最有效使用原則

　　評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，不能僅僅考慮房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的用途和利用方式，而是結(jié)合預(yù)期原則考慮何種情況下房地產(chǎn)才能達(dá)到最佳使用及實(shí)現(xiàn)的可能，以最佳使用所能帶來(lái)的收益評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值。

　　五、房地產(chǎn)評(píng)估程序

　　第六步“綜合分析確定評(píng)估結(jié)果”中特別注意以下幾點(diǎn)：

　　1.所選用的資料是否適當(dāng)；

　　2.評(píng)估原則的運(yùn)用是否適當(dāng)；

　　3.對(duì)資料分析是否準(zhǔn)確，特別是對(duì)影響因素權(quán)重的賦值是否恰當(dāng)。