步行商業街成功開發的要素
發布時間：2012-07-25 共1頁
針對國內近幾年步行商業街開發熱潮，中國步行商業街工作委員會本著為各商業街服務指導的職能，走訪了大量商業街區，根據全國一些商業街的發展情況，結合各方面的專家的理論研究，我們初步總結出以下15個成功開發要素。
一、科學規劃。
我們知道，一個城市的商業開發是一個城市規劃的重要組成部分，而商業街，特別是步行商業街的規劃，又是一個城市商業規劃的點睛之筆，一條步行商業街在進行了整體的規劃之后。在具體的一些產品形態方面的規劃也顯得非常重要。大家可能知道，有些步行商業街由于在前期產品的規劃、設計階段，沒有注意或重視商業街開發規律，特別是一些商業以外的投資主體進入商業街開發領域，導致了房地產開發和商業運作嚴重脫節的情況，這樣的例子非常的多。今天上午，開發商組織我們到南花園商業街參觀。我非常高興看到，這個項目對前期的規劃是非常重視和科學的。走到頂層的時候看到樓層很高，是準備引進電影院，如果樓層3米、4米高，電影院的設計是無法實現。在整個的商業街開發中，要有科學的規劃設計，在以后的招商過程中，也有動態的調整過程，這要求在規劃設計階段做到彈性設計。
二、準確定位。
作為步行商業街的定位，基于幾個方面：第一，本地區在城市歷史的淵源和資源。不能過分脫離自身的歷史淵源；第二，自己所處的商圈狀況。南花園商業街處在成熟的商圈，這是石家莊兩大商圈之一。作為這樣業態非常全面、豐富、成熟的商圈，我們如何定位？這個定位既要遵循、依托自身所在區域的商圈情況，也要適當擴大輻射半徑，如果定位準確，在招商的過程中輻射的半徑就有可能很廣，日后經營的范圍中銷售的方位也可能很廣泛。
三、慎重選址。
這是非常重要的。應該說南花園商業街從整個的地理位置講，是非常優越的。我今天主要談的是關于一個商圈的新概念。近幾年隨著各地城市的環境、交通設施的變化，應該說傳統的商圈概念已經發生很大變化。從現在的情況看，商圈不是圓的，對待選址，南花園是非常出色的，但是在局部上還需要政府部門的大力支持，比如中山路護欄的問題。98年在天津濱江道，晚報有一篇文章叫《一條護欄，攔死了一個商場》，當時引起了廣泛影響，最后政府拆除了道路中間的護欄，商場才又獲得新生，所以交通對整個商業項目，特別是對步行商業街作用非常重要。
四、招商先行。
目前國內一些城市的開發商，在整個商業街建設前期，沒有很好的和商家結合，沒有明確商家的需求，開發帶有一定的盲目性，導致和后期招商脫節。我們一直在倡導大連萬達的訂單模式，如果在前期和主力商家達成聯盟，我們在日后的招商與經營過程中，成功的可能性將大大提升。
五、規模適度。
從全國商業街建設看，存在求大求洋的現象，很多商業街從1公里到3公里，甚至更長，步行商業街規模有無限擴大的趨勢。很多的開發商，在開發商業街的時候，更多考慮規模效益，但是忽略了邊際效益，按照經濟學的邊際效益理論，最佳規模產生最佳效益。根據協會近年的總結和研究結果，我們認為一條步行商業街有長、寬、高的比例要求。我們認為一般的步行商業街，長度在300米左右為宜，特大城市更長，以600以內為最佳。南花園商業街是200多米，從城市情況看，200多米是適合的。集中精力把200米做好是最重要的，不要一味追求長度。寬度，不同的商業街的寬度，我們認為，應該在十幾、二十幾米為宜，一些迷你型的更窄一些，大家知道一般人行走路線是“之”字型行走，很少有走到一端再回來。所以街過寬可能導致顧客疲勞，導致商機的喪失。高度，一般商業街的建筑高度以一層到二層為宜，局部主力店鋪可以三、四層。因為一條步行商業街中，樓層過高，第一行走不便，人們習慣平行行走，而不希望垂直行走。在一條步行商業街中出現更多的高樓大廈，大家很難駐足，甚至會產生高樓效應，使商業街整體空間產生壓迫感。
六、因地制宜。 采集者退散
本地、本區域所具有的最基本的、最原始的特征，應該是我們最根本的特色所在。今年我們走了幾十條商業街，光凱旋門就見到十幾個，有的比例甚至是一比一。在媒體廣告上、不同的商業街形象都似曾相識，商業街規劃設計丟掉了本身民族化的特色，過分追求洋化的東西。
七、錯位經營。
從近幾年的情況看，中國零售業競爭已經從店與店之間的競爭，發展到街與街之間的競爭。石家莊可能有這個感受，一說去哪兒，就是東購或北國，在北京講，就是去西單還是王府井。也就是街與街之間的競爭。在南花園具體的經營中，要考慮更多的自身經營特色，要搞好與周邊商業的錯位。從近幾年的情況看，在商業街各種類型形態中，特色商業街最具有生命力。而綜合商業街，特別是在一個城市如果出現幾條，或者更多條的情況下，經營的難度會越來越增大。南花園商業街定位在餐飲、休閑、娛樂為主是比較適宜的，應最大限度發揮它的特色。98年的時候，南京路請國外進行了一個調研，各業態中餐飲是3、休閑娛樂是3，購物是3。所以購物比重正在弱化，餐飲休閑娛樂的比重正在逐漸增加。
八、以人為本。
不同的商業街從發展過程中經歷了幾個階段，第一個階段單純以購物為主；第二個階段適當考慮了一些對人的關懷；第三是以人為本的原則。現在一些發達國家，包括非常成功的商業街、步行街，更多的也體現了社會活動中心的功能。在南花園商業街中，建議多一些景觀、多一些休息椅、多一些盲人道，為廣大市民提供非常優美的環境。
九、強化功能。
在一條步行商業街中，一些非購物的功能要日益提高。這些功能的提高，有助于聚集人氣，延長顧客在商業街停留的時間，最終還是擴大消費。
十、營造氛圍。
一條商業街的氛圍也是非常重要的，有些商業街建設得像兵營一樣，非常整齊，道路非常寬闊。大理石上去了客流下來了，不銹鋼上去了，效益下來了。商業街對商業氛圍要求非常高。剛才看到，南花園商業街是折線的，錯落有致，在此基礎上，要更多的把商業氛圍營造好。
十一、重視節點。
一條步行商業街就好像一首交響樂，時而高亢激昂，時而低回婉轉。在商業街中通過設置主力店，一些活動和景觀設計幾個節點，可最大限度的聚集人流。
十二、商魂培育。
南花園的商業街在歷史上有非常深厚的商業淵源，我們認為一條商業街應該有魂，這個魂可能是歷史上形成的生活資源，可能是文化品牌，也可能是特色服務。所以對一條商業街商魂的培育和樹立是非常重要的。南花園商業街要依托歷史形成的文化底蘊商業氛圍，形成自己的商魂。
十三、有機鏈接。
這個有機鏈接在商業街規劃、設計、開發過程中，應該注意商業街和周邊原有商業的鏈接。比如南花園是新建的商業街，要鏈接周邊的商業圈。在街內也要形成有機的鏈接，不要割裂。在街的兩側，也要形成鏈接，不要形成單邊的情況，包括一層、二層、三層，樓層之間的鏈接。在一條商業街整體規劃設計中，相關的鏈接工作非常重要。
十四、成功營銷。
項目正確的定位、營銷理念與務實的手段，對項目的整體運作影響重大。
十五、獨特景觀。 來
目前很多城市，包括一些商業設施中對景觀的設計越來越重視。特別是對石家莊，坦率的講，在先天上缺乏更多的旅游資源。如果南花園步行商業街能夠把很好的景觀設計出來，形成本地最亮麗的景觀特色群，這可能會形成商業和旅游的最佳黃金結合點。由于時間關系我就講這么多。總之我認為步行商業街，只要有了商魂、商脈、商氣，商道，它就會擁有無限的商機。
