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　　（一）某評估公司接受甲公司委托，對其擁有的一處自建房產(chǎn)進行評估。估價目的為抵押。該房地產(chǎn)占地面積為3500m2，總建筑面積為4500 m2，2002年1月竣工。評估公司的評估結(jié)果為850元/ m2。甲公司拿到報告后頗感不解，因為其實際投入的成本已達960元/ m2，而且還未考慮開發(fā)利潤和利息，而評估公司認為自己的評估報告是合理的。請問評估公司有何理由認為其評估結(jié)果是合理的？

　　答：

　　1.評估的是公開市場價值或市場價格，是客觀合理的價格，而實際發(fā)生的成本可能超過社會平均成本水平；

　　2.估價時點與實際成本發(fā)生時點有差異，價格會有變化；

　　3.房地產(chǎn)抵押價值評估應(yīng)采用公開市場價值標準，但由于要考慮預(yù)期風險和抵押期間的耗損，因此其價值往往要比正常市場價格偏低。

　　因為估價機構(gòu)接受某公司委托，估價目的為抵押貸款，而成為抵押物的房地產(chǎn)除具有本身固有特點外，又有一些新的特點，因此對其估價也有著不同點。

　　1、注重預(yù)期風險：房地產(chǎn)抵押價值評估一般估價時點為當前，而抵押期限一般會有一年以上時間，一旦發(fā)生處分清償，存在預(yù)期風險；

　　2、分析市場變現(xiàn)能力：抵押物一旦發(fā)生處分清償，屬于強制執(zhí)行，要求快速變現(xiàn)，在房地產(chǎn)市場狀況較差的情況下，會對抵押物處置價值造成較大的折減；

　　3、考慮抵押期間的耗損：在抵押期較長或抵押物耐用經(jīng)濟年限較短的部分由于抵押方的占用和使用會造成抵押物的耗損，引起價值的變化，在估價時應(yīng)予以分析、考慮。

　　綜上所述，在估價時應(yīng)則重對預(yù)期風險加以考慮，采用保守性原則選擇估價的參數(shù)，因此估價結(jié)果是合理的。

　　（二）某企業(yè)購得一已停工五年的在建工程，結(jié)構(gòu)封頂，其中1-4層為商業(yè)裙樓，2-20層為住宅，裙樓部分已完成部分設(shè)備安裝。現(xiàn)該企業(yè)擬以商業(yè)裙樓2、3、4層的各一部分和5-8層的住宅部分向銀行申請抵押貸款。請說明擬優(yōu)先選用的估價方法及技術(shù)路線，以及確定評估價值時的主要因素。

　　答：可優(yōu)先選擇假設(shè)開發(fā)法，同時也可采用成本法，然后進行綜合調(diào)整。假設(shè)開發(fā)法的技術(shù)路線：在建工程的價格取決于它完成后的價格再減去從未完成到完成所需投入的續(xù)建成本及管理費用、投資利息、銷售稅費、續(xù)建投資利潤及買方購買稅費。

　　成本法的技術(shù)路線：在建工程的價格是由其所投入的成本及相應(yīng)的利、稅所組成，將其各組成部分的價格累加從而得出在建工程的價格。

　　在計算評估及確定估價結(jié)果時須考慮因素有：

　　1.可優(yōu)先采用假設(shè)開發(fā)法，再采用成本法；

　　2.采用假設(shè)開發(fā)法確定房地產(chǎn)開發(fā)完成后的價值時，商業(yè)裙房和住宅應(yīng)根據(jù)市場行情分析分別估價；

　　3.應(yīng)按估價時點的市場價值估算，不能按5年前的市場價值估算；

　　4.應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法，要合理確定扣除項；

　　5.應(yīng)考慮停工造成的抵押物損耗及功能折舊對價值的影響。

　　6.還應(yīng)考慮預(yù)期風險（主要是對預(yù)期會降低估價對象價值的因素進行分析）并分析市場變現(xiàn)能力。