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一、問(wèn)答題（共3題，每題10分）。

（一）某評(píng)估公司接受甲公司委托，對(duì)其擁有的一處自建房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。估價(jià)目的為抵押。該房地產(chǎn)占地面積為3500m2，總建筑面積為4500 m2，2002年1月竣工。評(píng)估公司的評(píng)估結(jié)果為850元/ m2。甲公司拿到報(bào)告后頗感不解，因?yàn)槠鋵?shí)際投入的成本已達(dá)960元/ m2，而且還未考慮開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和利息，而評(píng)估公司認(rèn)為自己的評(píng)估報(bào)告是合理的。請(qǐng)問(wèn)評(píng)估公司有何理由認(rèn)為其評(píng)估結(jié)果是合理的？

（二）某企業(yè)購(gòu)得一已停工五年的在建工程，結(jié)構(gòu)封頂，其中1-4層為商業(yè)裙樓，2-20層為住宅，裙樓部分已完成部分設(shè)備安裝?，F(xiàn)該企業(yè)擬以商業(yè)裙樓2、3、4層的各一部分和5-8層的住宅部分向銀行申請(qǐng)抵押貸款。請(qǐng)說(shuō)明擬優(yōu)先選用的估價(jià)方法及技術(shù)路線，以及確定評(píng)估價(jià)值時(shí)的主要因素。

（三）有一臨街商鋪要轉(zhuǎn)讓，建筑面積500 m2，土地使用年限40年，自2000年10月13日起計(jì)。該商鋪現(xiàn)已出租，租金為每月50000元，租期為2年，自2001年10月13日計(jì)。當(dāng)?shù)厣虡I(yè)房地產(chǎn)租賃的綜合稅率為租金收入的10%，現(xiàn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為510萬(wàn)元。假如你欲購(gòu)買(mǎi)該商鋪用于出租，作為長(zhǎng)期投資，期望收益率為10%。請(qǐng)回答根據(jù)上述資料你能否決定購(gòu)買(mǎi)？為什么？

二、單項(xiàng)選擇題（共10題，每題2分）。

（一）甲房地產(chǎn)公司擬投資開(kāi)發(fā)一大型居住區(qū)，預(yù)計(jì)工程全部完工需要三年時(shí)間，目前市場(chǎng)對(duì)該類房地產(chǎn)的需求較旺，但由于周圍正在規(guī)劃或建設(shè)較多的住宅小區(qū)，預(yù)計(jì)在今后三年內(nèi)的住宅空置率會(huì)從目前的2%上升至10%左右。問(wèn)：甲公司擬將其所擁有的該項(xiàng)目的部分土地向銀行申請(qǐng)抵押貸款，以下判斷中正確的是（    ）。

A、因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求較旺，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法（現(xiàn)金流量法）估價(jià)時(shí)，預(yù)計(jì)未來(lái)房屋售價(jià)，可適當(dāng)比同類房屋售價(jià)高。
B、因?yàn)轭A(yù)計(jì)空置率會(huì)有較高的升幅，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法（現(xiàn)金流量法）估價(jià)時(shí)，預(yù)計(jì)未來(lái)房屋售價(jià)，可適當(dāng)予以降低。
C、該部分土地的價(jià)值等于該部分土地占全部土地的份額乘以項(xiàng)目全部土地的價(jià)值。
D、該土地的價(jià)值是甲公司獲取土地時(shí)所支付的代價(jià)。

（二）賣房者甲與購(gòu)房者乙于2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買(mǎi)賣合同（以下稱合同1）和房屋裝修合同（以下稱合同2），合同1規(guī)定甲必須于5月25日交房，且乙同時(shí)付清房款。交房后甲按合同2進(jìn)行裝修，裝修工程共2個(gè)月。乙于4月25日支付90%的購(gòu)房款和10%的裝修費(fèi)，5月25日付清剩余購(gòu)房款和60%的裝修費(fèi)，7月25日付清剩余的30%裝修費(fèi)。按規(guī)定，在向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)申報(bào)買(mǎi)賣成交價(jià)格時(shí)，被認(rèn)定應(yīng)重新評(píng)估。請(qǐng)?jiān)谝韵聠?wèn)題中選擇正確的答案：

1、估價(jià)時(shí)點(diǎn)是（    ）

A、2002年4月25日
B、2002年5月25日
C、2002年7月25日 
D、2002年7月25日以后的某一天

2、估價(jià)的價(jià)值范圍應(yīng)是（     ）

A、合同1規(guī)定的房款
B、合同1規(guī)定的90%購(gòu)房款和合同2規(guī)定的裝修費(fèi)的10%
C、合同1規(guī)定的購(gòu)房款和合同2規(guī)定的裝修費(fèi)的70%
D、合同1規(guī)定的購(gòu)房款和合同2規(guī)定的全部裝修費(fèi)