2002年房地產估價案例與分析試題及答案
發布時間：2012-07-25 共7頁
5、求取比準價格
平均比準價格單價=（7282+7197+7402）/3=7294港元/ m2
故采用市場比較法估價商業城三層3001－3009號商鋪的公開市場價值總額為：
547.15 m2×7294港元/ m2=3990912港元
取整為399萬港元。
（二）運用收益法估價
由于預測未來收益水平比較穩定，市場發展平穩，有限年限使用，故采用下列收益法公式：
V=a/ｒ[1-1/（1+ｒ）^n ] 資本化率取9%
（1）估算年租金收入
經調查該區房地產市場相同檔次同類物業租金情況如下：
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物業名稱 |
物業地址 |
月租金水平（元/月· m2建筑面積） |
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××酒店二層 |
××大道 |
90 |
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××大廈二層 |
××大道 |
85 |
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××購物城二層 |
××大道 |
80 |
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平均租金 |
85 |
該物業客觀收入水平取人民幣85元/ m2建筑面積·月（該費用不包括水電費和物業管理費），則年收益為：85元/ m2×12月=1020元/ m2
（2）計算年出租費用
維修費：按年收益率3%計算，年維修費=1020元/ m2×3%=30.6元/ m2
房產稅：建筑物購建價格×70%×102%=65.1元/ m2
保險費：建筑物投保時的購建價格×2.5%=19.4元/ m2
營業稅金等：根據當地有關規定，營業稅、城市維護建設稅、教育費附加等稅費合計取年租金收入的16.576%，即：1020元/ m2×16.576=169.1元/ m2
（3）估算年收益
1020-284=726元/ m2
（4）求取收益價格
剩余使用年限為34年，則收益價格單價 V=736/9%[1-（1+9%）^(-34 )]=7741港元/ m2
（港元：人民幣=1:1.07）
故采用收益法估價商業城第三層3001－3009號商鋪的公開市場價值總額為：
7235港元/ m2×547.15 m2=3958465港元，取整為396萬港元。
七、估價結果確定
將上述兩種方法的估價結果采用算術平均法得出最終估價價值：
最終估價價值=（399+396）/2=398萬港元
綜上所述，××商業城三層3001－3009號商鋪于2002年6月20日的公開市場價值為港幣叁佰玖拾捌萬元整。
附件（略）
四、改錯題（本題10分）。
甲公司欲抵押貸款，委托某估價公司為其擁有的某酒店進行估價。該酒店共八層，每層建筑面積2000 m2，其中一層有600 m2為酒店大堂，900 m2出租用于咖啡廳，一層其他面積為酒店配套設施：其余各層為酒店客房、會議室和自用辦公室。該酒店共有客房280間，每間建筑面積40 m2，會議室5間，建筑面積共500 m2，自用辦公室3間，建筑面積共300 m2。該評估公司了解到該地段同檔次酒店一層餐飲用途的正常市場價格為建筑面積20000元/ m2，同檔次的辦公樓的正常市場價格為建筑面積10000元/ m2，當地同檔次的酒店客房每天的平均房價為250元，年平均入住率為60%，該酒店的正常經營平均每月總費用占客房每月的40%，會議室的租金平均每間每日1000元，平均每間每月出租20天，當地酒店類似房地產的資本化率為10%，該酒店剩余使用年限30年。下面為該估價公司估價技術報告的部分內容，請指出錯誤并改正：
一層餐廳和咖啡廳價格=20000×900=1800萬元
酒店客房每年總收益=250×280×365×（1-60%）=1022萬元
酒店會議室每年總收益=1000×20×12=24萬元
酒店年費用=1022×40%=409萬元
酒店客房及會議室年凈收益=1022+24-409=637萬元
酒店客房及會議室價格=637/10%×[1-1/（1+10%）^30]=6005萬元
酒店辦公室價格=300×10000=300萬元
該酒店總價格=1800+6007+300=8107萬元
:-房地產估價師考試
