2002年房地產估價案例與分析試題及答案
發布時間：2012-07-25 共7頁
答案：
（一）問答題：
（1）、答：1．評估的是公開市場價值或市場價格，是客觀合理的價格，而實際發生的成本可能超過社會平均成本水平；2．估價時點與實際成本發生時點有差異，價格會有變化；3.房地產抵押價值評估應采用公開市場價值標準，但由于要考慮預期風險和抵押期間的耗損，因此其價值往往要比正常市場價格偏低。因為估價機構接受某公司委托，估價目的為抵押貸款，而成為抵押物的房地產除具有本身固有特點外，又有一些新的特點，因此對其估價也有著不同點。1、注重預期風險：房地產抵押價值評估一般估價時點為當前，而抵押期限一般會有一年以上時間，一旦發生處分清償，存在預期風險；2、分析市場變現能力：抵押物一旦發生處分清償，屬于強制執行，要求快速變現，在房地產市場狀況較差的情況下，會對抵押物處置價值造成較大的折減；3、考慮抵押期間的耗損：在抵押期較長或抵押物耐用經濟年限較短的部分由于抵押方的占用和使用會造成抵押物的耗損，引起價值的變化，在估價時應予以分析、考慮。
綜上所述，在估價時應則重對預期風險加以考慮，采用保守性原則選擇估價的參數，因此估價結果是合理的。
（2）、答：可優先選擇假設開發法，同時也可采用成本法，然后進行綜合調整。假設開發法的技術路線：在建工程的價格取決于它完成后的價格再減去從未完成到完成所需投入的續建成本及管理費用、投資利息、銷售稅費、續建投資利潤及買方購買稅費。
成本法的技術路線：在建工程的價格是由其所投入的成本及相應的利、稅所組成，將其各組成部分的價格累加從而得出在建工程的價格。
在計算評估及確定估價結果時須考慮因素有：1．可優先采用假設開發法，再采用成本法；2．采用假設開發法確定房地產開發完成后的價值時，商業裙房和住宅應根據市場行情分析分別估價；3．應按估價時點的市場價值估算，不能按5年前的市場價值估算；4．應用假設開發法，要合理確定扣除項；5．應考慮停工造成的抵押物損耗及功能折舊對價值的影響。6.還應考慮預期風險(主要是對預期會降低估價對象價值的因素進行分析)并分析市場變現能力。
（3）、由于目前該商鋪出租具有收益，將該商鋪未來可以獲得的所有凈收益折現后累加，所的結果不應小于轉讓價格。根據該商鋪目前的收益、收益的年限及投資者的期望收益率可采用有限年的計算公式進行測算：（收益年限為40-2=38年）
V=a/r×[1-1/(1+r)n]=5×12×90%/10%[1-(1+10%)38）]=525.56萬
因為525.56萬大于轉讓價格510萬，因此假設在該商鋪目前的租金水平不變、出租率達到或接近100%的情況下，投資者購買該商鋪可以獲得所期望的收益。
另一種解答：不能決定購買。1．現租約期滿后的客觀租金水平不知道，故還需了解租金變化趨勢；2．租約期滿后的客觀出租率不清楚，還需調查掌握；3．出租經營成本的水平不清楚，還需調查掌握。
(給出兩種答案，這兩種答案都有其合理之處，目的是為了讓讀者拓展思緒，提醒注意培養從估價實務角度考慮問題的意識。編者注)
（二）單項選擇題：
1（B）2（A）3（A）A(合同1是買賣合同，合同2是勞務合同，此問是要求買賣成交價格，應是合同1的價款。) 4（D） 5（C） 6（B）(1500*80%*1800=2160000)7（C） 8（B） 9（D）10（C）
（應根據商場價格4250元乘1800平方，得出房地產價格，再減去地價后才乘以成新率（根據給出的商業樓面地價可計算出土地價格），得出折舊后的建筑物價值+土地價值-裝修改造費用-土地出讓金=轉換用途后的房地產價格） :-房地產估價師考試
