精品理论电影在线_日韩视频一区二区_一本色道精品久久一区二区三区_香蕉综合视频

　　我國加入WTO以后，經(jīng)濟(jì)趨于全球化。由于投資多元化、資金來源多元化、利益主體多元化的格局，有力地推動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。筆者結(jié)合我國目前的現(xiàn)狀，通過施工階段全過程造價控制的范圍及實(shí)施，闡述工程造價咨詢對今后

　　后規(guī)范房地產(chǎn)市場、提高投資效益、推動房地產(chǎn)業(yè)健康有序地發(fā)展的必要性和重要性。

　　一、施工階段全過程造價控制的范圍

　　建設(shè)項目開發(fā)需經(jīng)過三個階段：決策階段、設(shè)計階段、實(shí)施階段（招標(biāo)階段、施工階段、竣工驗收階段），施工階段是項目實(shí)施的最關(guān)鍵階段。施工階段全過程造價控制之目標(biāo)，是指在工程開工至竣工的整個施工期間，造價咨詢業(yè)的注冊造價工程師，根據(jù)現(xiàn)行的法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定等，運(yùn)用科學(xué)的計算方法和切合實(shí)際的計價依據(jù)，合理地確定和有效地控制項目的施工圖預(yù)算價、承包合同價、工程結(jié)算價等。

　　傳統(tǒng)的工程審價，通常是辦理工程竣工結(jié)算時一次性投入進(jìn)行。盡管工程審價形式上核減了部分費(fèi)用降低了工程造價，但實(shí)際作用僅僅是核定最終的工程價款。而施工階段全過程造價控制，無論在服務(wù)范圍、咨詢內(nèi)容、工作性質(zhì)等方面，均異于傳統(tǒng)的工程審價模式。施工階段全過程造價控制的特征是：造價工程師在整個施工階段，對工程造價整體實(shí)施動態(tài)的、事先的、主動的造價控制。工程造價的監(jiān)控性能已由粗獷型轉(zhuǎn)變?yōu)榧?xì)膩型，由滯后性轉(zhuǎn)變?yōu)槌靶?，更能適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)變化和業(yè)主委托需求。根據(jù)委托內(nèi)容，注冊造價工程師可以相應(yīng)提供綜合性的造價咨詢跟蹤服務(wù)。目前，我國施工階段全過程造價控制范圍主要包括：審查各類建設(shè)工程合同（協(xié)議），提供有關(guān)造價控制和降低造價的合理化建議，編制工程用款計劃書及現(xiàn)金流量圖表，進(jìn)駐工地參加施工例會提供現(xiàn)場服務(wù)，審核月工作量報表及工程預(yù)付（進(jìn)度）款，編制及審核施工圖預(yù)算，成型鋼筋總量全面（重點(diǎn)）審查，調(diào)整工程預(yù)算控制目標(biāo)，編制工程造價動態(tài)分析，審查設(shè)計變更、簽證或其它工程費(fèi)用，提供工程索賠和反索賠咨詢、材料（含甲供料等）、設(shè)備及綠化價格咨詢，分階段審核工程預(yù)（結(jié)）算，有關(guān)工程造價信息及法規(guī)等咨詢，提供全套工程造價控制檔案材料，撰寫整體工程造價咨詢報告等。

　　由于造價咨詢的及時性，整個施工階段，造價工程師事先解決了涉及造價和有關(guān)費(fèi)用等系列問題，尤其是有關(guān)造價控制和降低造價的合理化建議，對降低項目建設(shè)成本，以及對施工的工期、質(zhì)量控制等都能起到保證和促進(jìn)作用。

　　二、施工階段全過程造價控制的實(shí)施

　　造價工程師在具體實(shí)施過程中，應(yīng)做到誠實(shí)信用、優(yōu)質(zhì)高效、開拓創(chuàng)新，不斷研究操作方法和技巧，以求事半功倍之效率。由于項目的差異性，造價控制的側(cè)重點(diǎn)略有不同，以下介紹若干實(shí)用的造價控制操作方法和技巧。

　　1.編制施工階段全過程造價控制實(shí)施方案

　　實(shí)施方案是進(jìn)行造價控制的綱領(lǐng)性文件。根據(jù)委托合同的要求，結(jié)合項目的特點(diǎn)，編制施工階段全過程造價控制實(shí)施方案，主要內(nèi)容有工程概況；造價控制組織機(jī)構(gòu)；造價控制流程；各階段咨詢內(nèi)容；可行的工作計劃等。合理有序地安排造價工程師進(jìn)駐現(xiàn)場咨詢服務(wù)。

　　2.有關(guān)造價控制及降低造價的合理化建議

　　根據(jù)現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)定和工程合同的精神，注冊造價工程師運(yùn)用造價咨詢的科學(xué)理論和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗，針對項目的具體特點(diǎn)，為業(yè)主及時提供有關(guān)造價控制及降低造價的合理化建議。

　　3.縱觀全局、把握重點(diǎn)

　　（1）審查工程合同（協(xié)議）。首先，審查合同（協(xié)議）的合法性。合同（協(xié)議）的精神和文本格式，是否符合現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)、政策和項目招投標(biāo)的精神等。其次，審查合同（協(xié)議）的合理性。語言文字是否簡煉、規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)，重點(diǎn)避免日后索賠的伏筆；有關(guān)條款的描述是否清晰；費(fèi)用和計算數(shù)據(jù)有否誤差；有關(guān)合同附表、附錄和簽章手續(xù)是否齊全等。

　　（2）審查設(shè)計變更及簽證費(fèi)用。首先定性審查。是否有合法的手續(xù)和依據(jù)；是否符合現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)定、施工合同和項目招投標(biāo)精神；內(nèi)容反映是否準(zhǔn)確，是否有變相的重復(fù)計取等。其次定量審查。文字表述是否明了，防止產(chǎn)生新的矛盾和分歧；費(fèi)用計算方法和結(jié)果是否正確；相應(yīng)的附件是否齊全等。

　　4.審查計劃及步驟

　?。?）首先須吃透工程合同及項目招投標(biāo)精神，熟悉和了解項目的特點(diǎn)、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)惠條件等；其次再審查工程預(yù)（結(jié)）算。

　　（2）審查工程預(yù)（結(jié)）算。先審查定額（換算）、材料價格（補(bǔ)差）、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等；再審查設(shè)計變更及經(jīng)濟(jì)簽證等費(fèi)用，最后計算工程量審查工程圖紙部分的費(fèi)用。

　?。?）計算圖紙工程量。先分部工程計算，后單位工程匯總；運(yùn)用統(tǒng)籌原理，避免工程量重復(fù)計算，盡量利用前面已計算的數(shù)據(jù)。要求計算層次清楚，計算式一目了然，便于回憶、復(fù)核、會談。

　　5.規(guī)范管理、按設(shè)定流程操作（繪制相關(guān)圖表）

　　規(guī)范操作提高效率。實(shí)踐證明了成功的項目造價控制，必須有參與建設(shè)的各有關(guān)單位的精誠團(tuán)結(jié)和通力合作。

　　（1）業(yè)主、審價、監(jiān)理、施工四方職責(zé)關(guān)系 價控制，必須有參與建設(shè)的各有關(guān)單位的精誠團(tuán)結(jié)和通力合作。

　?。?）業(yè)主、審價、監(jiān)理、施工四方職責(zé)關(guān)系圖。以圖表形式明確各方職責(zé)范圍及有關(guān)造價控制的申報、審核、反饋等要求。

　?。?）工作量月報表及工程付款流程圖。以圖表形式明確工作量月報表及工程付款的申報、審核、反饋等程序要求。

　　（3）設(shè)計變更及核定單（簽證）費(fèi)用操作流程圖。以圖表形式明確設(shè)計變更及核定單（簽證）費(fèi)用的申報、審核、反饋等要求。

　?。?）材料（設(shè)備）價格費(fèi)用審核流程圖。以圖表形式明確材料（設(shè)備）價格費(fèi)用的申報、審核、反饋等程序要求。

　?。?）分階段辦理工程預(yù)（結(jié)）算流程圖。以圖表形式明確分階段辦理工程預(yù)（結(jié)）算的申報、審核、反饋等要求。

　　嚴(yán)格按流程操作，凡不符合規(guī)定的，均退回上一級流程。

　　6.咨詢形式靈活多樣化

　　（1）施工現(xiàn)場辦公：根據(jù)委托合同的約定，造價工程師可以長駐或定期、不定期地去施工現(xiàn)場，對造價控制進(jìn)行動態(tài)的管理。

　?。?）利用現(xiàn)代化工具辦公：造價工程師可遠(yuǎn)距離利用電話、傳真、郵件等進(jìn)行造價控制。

　　（3）口頭咨詢解答：在施工現(xiàn)場或有關(guān)施工例會及協(xié)調(diào)會上，造價工程師直接（間接）地就造價控制問題，進(jìn)行口頭咨詢解答。

　　（4）書面咨詢報告：如審查變更、簽證費(fèi)用或材料價格的咨詢意見；分階段工程結(jié)算的審價報告；撰寫整體工程造價咨詢報告等。

　　7.具體工作方法（傳統(tǒng)法與創(chuàng)新法有機(jī)結(jié)合）

　　（1）傳統(tǒng)法：全審法、重點(diǎn)法、熟記法、經(jīng)驗法。全審法是指對項目逐項全面細(xì)致地進(jìn)行審查；重點(diǎn)法是指對項目某重點(diǎn)部位進(jìn)行審查；熟記法是指通過熟記常用的公式、數(shù)據(jù)、說明、規(guī)則、標(biāo)準(zhǔn)、分析等資料，對項目進(jìn)行審查；經(jīng)驗法是指不斷總結(jié)成功經(jīng)驗，收集和利用有價值的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，重點(diǎn)審查那些預(yù)（結(jié)）算中容易誤算、漏算、重算、高估冒算之部位。

　?。?）創(chuàng)新法：分解法、查詢法、調(diào)查法?？蓪雾棧▎挝唬┕こ谭纸鉃槿舾蓡挝唬ǚ植浚┕こ蹋蛛A段辦理工程預(yù)（結(jié)）算；材料（設(shè)備）價格詢價時，可利用專業(yè)報刊、信息網(wǎng)絡(luò)等查詢；走訪供應(yīng)商或進(jìn)行市場調(diào)查等獲悉有關(guān)價格及信息。

　　8.審查思路方法

　?。?）審查思路清晰：順序合理、層次分明；主次劃分、先主后次；先易后難、先簡后繁；先小后大、先分后合。

　　（2）審查思路靈活：既有堅定的原則性（剛性），又需適度的靈活性（柔性）。根據(jù)市場形成價格的導(dǎo)向，結(jié)合市場價格幅度差的情況，原則性與靈活性有機(jī)結(jié)合。

　　9.編制技巧（編制工程預(yù)結(jié)算）

　　（1）計算工程量：應(yīng)考慮計算先后順序的合理性。先分項后分部；先下部后上部；先基礎(chǔ)后主體；先結(jié)構(gòu)后建筑；先建筑后裝飾：先建筑后安裝；先門窗后墻體；先砼結(jié)構(gòu)后其它結(jié)構(gòu)等。

　?。?）電腦操作：熟悉各專用軟件的功能，充分利用電腦的復(fù)制、粘貼、替換、換算及價格信息等作用，提高計算的準(zhǔn)確率和工作效率；匯總表的數(shù)據(jù)運(yùn)算應(yīng)設(shè)定電算，盡量少用心算或手工計算。

　　10.審查技巧

　　（1）審查建設(shè)工程合同（協(xié)議）：先審合法性，后審合理性。

　?。?）審查設(shè)計變更及簽證費(fèi)用：先定性審查，后定量審查。如發(fā)現(xiàn)設(shè)計變更及簽證等費(fèi)用，已直接（間接）地包含在合同或有關(guān)定額規(guī)定（直接費(fèi)或綜合費(fèi)率）的費(fèi)用中，則不必再定量審查。

　?。?）審查工程結(jié)算費(fèi)用：先審設(shè)計變更及核定單（簽證）等費(fèi)用，后審工程圖紙部分費(fèi)用。可防止設(shè)計變更及簽證等費(fèi)用重復(fù)計取。

　　11.會商技巧

　?。?）尊重對方與審查權(quán)威相結(jié)合；原則性與靈活性相結(jié)合。

　　（2）議題順序合理：先易后難、先小后大。談判方法靈活：抓大放小、細(xì)中有粗。

　　（3）講究會談節(jié)奏感：思路清晰、善于主持、充分協(xié)調(diào)；注重語言藝術(shù)，機(jī)智幽默，努力營造一種輕松友好的會談氣氛。

　?。?）審時度勢：察言觀色、反映敏捷、應(yīng)變能力強(qiáng)；掌握主動權(quán)，抓住瞬息機(jī)遇，利用對方心態(tài)，設(shè)法調(diào)動對方會談積極性。

　　（5）駕馭全局：及時總結(jié)、引導(dǎo)、求同存異；善于尋找、捕捉談判的“突破口”；一旦達(dá)成共識，應(yīng)立即會簽紀(jì)要，以防不測。