2011登記代理人理論與方法試題14
發布時間：2012-07-25 共6頁
二、多項選擇題
1．某市國土局與房建公司簽訂《出讓項目用地合同》，由房建公司建造一個文化廣場，每畝10萬元。后來房建公司將該土地以每畝20萬元的價格轉讓給東城公司。東城公司支付了款項后，辦理了土地使用權轉讓登記手續，將該土地開發成商品房。后來房建公司發現東城公司變更了合同規定的用途。下列說法正確的有()。
A．東城公司依法取得土地使用權
B．東城公司沒有取得土地使用權
C．房建公司可以收回土地或要求東城公司補交出讓金
D．房建公司不可以收回土地或要求東城公司補交出讓金
E．該出讓項目用地合同自始無效
【答案】AC
【解析】根據《物權法》第一百四十三條的規定，建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規定的除外。因此東城公司辦理了登記手續，依法取得土地使用權。依《物權法》第一百四十條的規定，建設用地使用權人應當合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應當依法經有關行政主管部門批準。東城公司不得擅自變更土地的使用用途。
2．對于宅基地使用權，下列表述正確的有()。
A．集體經濟組織的成員只能申請一處宅基地
B．宅基地使用權人享有在房前屋后種植樹木的權利
C．宅基地使用權的性質是地上權
D．權利人不得非法轉讓宅基地使用權
E．集體經濟組織的成員可以申請多處住宅
【答案】ABCD
【解析】根據《土地管理法》第六十二條的規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。B項規定的是宅基地使用權人的權利。宅基地使用權基本性質屬于地上權。D項規定的是宅基地使用權人的義務。
3．以下關于確定農村居民宅基地建設用地使用權的說法，正確的包括()。
A．符合當地政府分戶建房規定而尚未分戶的農村居民，其現有的宅基地超過分戶建房用地合計面積標準的，可按現有的宅基地面積確定集體土地建設用地使用權
B．非農業戶口居民(含華僑)原在農村的宅基地，房屋產權沒有變化的，可依法確定其集體建設用地使用權
C．非農業戶口居民(含華僑)原在農村的宅基地，房屋拆遷后沒有批準重建的，土地使用權由集體收回
D．繼承房屋取得的宅基地，可確定集體土地建設用地使用權
E．農村專業戶宅基地以外的非農建設用地與宅基地一起確定集體土地建設用地使用權
【答案】BCD
【解析】符合當地政府分戶建房規定而尚未分戶的農村居民，其現有的宅基地沒有超過分戶建房用地合計面積標準的，可按現有的宅基地面積確定宅基地使用權。農村專業戶宅基地以外的非農業建設用地與宅基地分別確定集體建設用地使用權和宅基地使用權。
4．宅基地使用權人對宅基地享有()。
A．占有權
B．使用權
C．收益權
D．有限制的處分權
E．完全處分權
【答案】ABCD
【解析】宅基地的所有權不屬于村民個人，村民個人不能行使安全處分權。
5．()屬于宅基地使用權的權利主體。
A．農村集體經濟組織內部成員
B．城鎮非農業戶口居民
C．外村、外鄉居民依法將戶口遷入本村
D．外村集體經濟組織成員
E．外鄉居民
【答案】AC
【解析】宅基地使用權的主體只能是農村集體經濟組織內部成員以及外村、外鄉居民依法將戶口遷入本村。BDE三項不能成為宅基地使用權的主體。
6．設立下列建設用地使用權，應當采取出讓方式的有()。
A．設立商業建設用地使用權
B．設立娛樂建設用地使用權
C．設立商品住宅建設用地使用權
D．設立旅游建設用地使用權
E．國家機關建設用地
【答案】ABCD
【解析】根據《物權法》第一百三十七條的規定，設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式。工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。國家機關建設用地主要通過劃撥的方式獲得土地使用權。
7．下列選項中屬于土地其他權利的有()。
A．集體土地所有權
B．抵押權
C．建設用地使用權
D．宅基地使用權
E．地役權
【答案】BE
【解析】其他土地權利是指土地所有權和土地使用權以外依法律、合同或者其他合法行為設定的土地權利，包括地役權、抵押權等土地權利。建設用地使用權和宅基地使用權都屬于土地使用權的范圍。
8．確定其他的土地權利具有重要的意義，下列屬于其意義的有()。
A．進一步完善了土地的權利體系
B．可以更好地保護土地所有權人、使用權人以外的權利人在土地上的各種合法權益
C．有利于維護基于土地利用產生的各種民事關系的穩定和有序
D．有利于保護土地所有權人和土地使用權人的合法權益
E．有利于促進資源合理和有效利用
【答案】ABCE
【解析】D項中土地所有權人和土地使用權人的合法權益可以通過土地所有權和土地使用權進行保護。
9．關于平面交叉使用土地的確權，下列說法正確的有()。
A．確定為共有土地使用權
B．將土地使用權確定給主要用途或優先使用單位
C．次要和服從使用單位可確定為他項權利
D．按照各自所占的面積分別確定土地使用權
E．由權利各方協商確定
【答案】ABC
【解析】根據《確定土地所有權和使用權的若干規定》第五十四條第二款的規定，平面交叉使用土地的，可以確定為共有土地使用權；也可以將土地使用權確定給主要用途或優先使用單位，次要和服從使用單位可確定為他項權利。
10．關于他項權利，下列說法正確的有()。
A．他項權利可以由利害關系人約定設立
B．他項權利可以根據法律規定設立
C．他項權利可以與土地所有權或使用權同時確定
D．他項權利可以在土地所有權或使用權確定之后增設
E．他項權利必須與土地所有權或使用權同時確定
【答案】ABCD
【解析】根據《確定土地所有權和使用權的若干規定》第五十七條的規定，他項權利依照法律或當事人約定設定。他項權利可以與土地所有權或使用權同時確定，也可以在土地所有權或使用權確定之后增設。
1．某市國土局與房建公司簽訂《出讓項目用地合同》，由房建公司建造一個文化廣場，每畝10萬元。后來房建公司將該土地以每畝20萬元的價格轉讓給東城公司。東城公司支付了款項后，辦理了土地使用權轉讓登記手續，將該土地開發成商品房。后來房建公司發現東城公司變更了合同規定的用途。下列說法正確的有()。
A．東城公司依法取得土地使用權
B．東城公司沒有取得土地使用權
C．房建公司可以收回土地或要求東城公司補交出讓金
D．房建公司不可以收回土地或要求東城公司補交出讓金
E．該出讓項目用地合同自始無效
【答案】AC
【解析】根據《物權法》第一百四十三條的規定，建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規定的除外。因此東城公司辦理了登記手續，依法取得土地使用權。依《物權法》第一百四十條的規定，建設用地使用權人應當合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應當依法經有關行政主管部門批準。東城公司不得擅自變更土地的使用用途。
2．對于宅基地使用權，下列表述正確的有()。
A．集體經濟組織的成員只能申請一處宅基地
B．宅基地使用權人享有在房前屋后種植樹木的權利
C．宅基地使用權的性質是地上權
D．權利人不得非法轉讓宅基地使用權
E．集體經濟組織的成員可以申請多處住宅
【答案】ABCD
【解析】根據《土地管理法》第六十二條的規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。B項規定的是宅基地使用權人的權利。宅基地使用權基本性質屬于地上權。D項規定的是宅基地使用權人的義務。
3．以下關于確定農村居民宅基地建設用地使用權的說法，正確的包括()。
A．符合當地政府分戶建房規定而尚未分戶的農村居民，其現有的宅基地超過分戶建房用地合計面積標準的，可按現有的宅基地面積確定集體土地建設用地使用權
B．非農業戶口居民(含華僑)原在農村的宅基地，房屋產權沒有變化的，可依法確定其集體建設用地使用權
C．非農業戶口居民(含華僑)原在農村的宅基地，房屋拆遷后沒有批準重建的，土地使用權由集體收回
D．繼承房屋取得的宅基地，可確定集體土地建設用地使用權
E．農村專業戶宅基地以外的非農建設用地與宅基地一起確定集體土地建設用地使用權
【答案】BCD
【解析】符合當地政府分戶建房規定而尚未分戶的農村居民，其現有的宅基地沒有超過分戶建房用地合計面積標準的，可按現有的宅基地面積確定宅基地使用權。農村專業戶宅基地以外的非農業建設用地與宅基地分別確定集體建設用地使用權和宅基地使用權。
4．宅基地使用權人對宅基地享有()。
A．占有權
B．使用權
C．收益權
D．有限制的處分權
E．完全處分權
【答案】ABCD
【解析】宅基地的所有權不屬于村民個人，村民個人不能行使安全處分權。
5．()屬于宅基地使用權的權利主體。
A．農村集體經濟組織內部成員
B．城鎮非農業戶口居民
C．外村、外鄉居民依法將戶口遷入本村
D．外村集體經濟組織成員
E．外鄉居民
【答案】AC
【解析】宅基地使用權的主體只能是農村集體經濟組織內部成員以及外村、外鄉居民依法將戶口遷入本村。BDE三項不能成為宅基地使用權的主體。
6．設立下列建設用地使用權，應當采取出讓方式的有()。
A．設立商業建設用地使用權
B．設立娛樂建設用地使用權
C．設立商品住宅建設用地使用權
D．設立旅游建設用地使用權
E．國家機關建設用地
【答案】ABCD
【解析】根據《物權法》第一百三十七條的規定，設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式。工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。國家機關建設用地主要通過劃撥的方式獲得土地使用權。
7．下列選項中屬于土地其他權利的有()。
A．集體土地所有權
B．抵押權
C．建設用地使用權
D．宅基地使用權
E．地役權
【答案】BE
【解析】其他土地權利是指土地所有權和土地使用權以外依法律、合同或者其他合法行為設定的土地權利，包括地役權、抵押權等土地權利。建設用地使用權和宅基地使用權都屬于土地使用權的范圍。
8．確定其他的土地權利具有重要的意義，下列屬于其意義的有()。
A．進一步完善了土地的權利體系
B．可以更好地保護土地所有權人、使用權人以外的權利人在土地上的各種合法權益
C．有利于維護基于土地利用產生的各種民事關系的穩定和有序
D．有利于保護土地所有權人和土地使用權人的合法權益
E．有利于促進資源合理和有效利用
【答案】ABCE
【解析】D項中土地所有權人和土地使用權人的合法權益可以通過土地所有權和土地使用權進行保護。
9．關于平面交叉使用土地的確權，下列說法正確的有()。
A．確定為共有土地使用權
B．將土地使用權確定給主要用途或優先使用單位
C．次要和服從使用單位可確定為他項權利
D．按照各自所占的面積分別確定土地使用權
E．由權利各方協商確定
【答案】ABC
【解析】根據《確定土地所有權和使用權的若干規定》第五十四條第二款的規定，平面交叉使用土地的，可以確定為共有土地使用權；也可以將土地使用權確定給主要用途或優先使用單位，次要和服從使用單位可確定為他項權利。
10．關于他項權利，下列說法正確的有()。
A．他項權利可以由利害關系人約定設立
B．他項權利可以根據法律規定設立
C．他項權利可以與土地所有權或使用權同時確定
D．他項權利可以在土地所有權或使用權確定之后增設
E．他項權利必須與土地所有權或使用權同時確定
【答案】ABCD
【解析】根據《確定土地所有權和使用權的若干規定》第五十七條的規定，他項權利依照法律或當事人約定設定。他項權利可以與土地所有權或使用權同時確定，也可以在土地所有權或使用權確定之后增設。
