房地產開發項目風險因素分析
發布時間：2012-07-25 共1頁
房地產開發項目風險一般按風險來源、投資階段或風險的可控性進行分類，本文根據項目風險的不同特點，按照風險的屬性進行分類。
(1)宏觀環境風險
政治環境風險。指發生戰爭、工潮和社會動蕩等社會性政治事件給項目開發帶來的可能經濟損失;社會環境風險。社會環境包括社會安定情況、風俗習慣、公眾素養等。產品不適合當地環境，會面臨消費者不認可的風險;經濟環境風險。經濟環境指一個國家或地區經濟建設的戰略方針、戰略布局、經濟發展速度等。經濟停滯，則房地產市場蕭條;政策環境風險。主要包括土地、住房、金融、稅收、城市規劃、環保等政策，政策因素會影響房地產開發的各個層面。
(2)區域環境風險
區位風險。商業區、住宅區、工業區的劃分，以及近臨地區社會、經濟和各類設施的變化會給項目帶來影響;周邊設施風險。城市基礎設施和配套公用沒施的配套情況直接影響業主的生產生活，給項目帶來可能風險;環保風險。包括空氣污染、噪音污染、水污染等;自然風險。指客觀存在的惡劣自然條件、惡劣氣候等可能給項目構成的威脅。如超標準洪水、暴雨、地震、颶風等。
(3)土地風險
土地自然屬性風險。該風險來源于地塊的工程地質條件、水文地質條件及地下埋藏物等的不確定性;征地拆遷風險。取得土地使用權之后，大量的拆遷、安置和補償工作，涉及許多法律和社會問題，孕育著風險。
(4)資金風險
資金充足性風險。房地產開發對資金有巨額需求，融資渠道成為房地產開發的重要制約;利率變動風險。銀行貸款是房地產開發項目的主要籌資渠道，利率的變化對項目成本影響較大。利率變化對市場需求也有較大影響，利率過高，將削弱居民購買力。
(5)設計風險
先進性風險。項目的設計理念落后、設計不新穎、技術工藝陳舊，會使企業承受設計風險;適用性風險。過分強調設計的先進性、經濟性，忽視適用性，會冒不為消費者接受的風險;經濟性風險。在項目開發設計中過分強調設計的技術性、可靠性、適用性，會承擔工程造價過高的風險。
(6)工程風險
發包風險。包括招標模式風險、承包方式風險、發包合同風險和工程索賠風險;工程質量風險。項目管理者未按規定程序實施質量控制，承包商施工方法不當，技術落后，偷工減料等會影響項目質量。三是工期拖延風險。工期拖延會錯過最佳租售時機，增加管理費用，提高工程成本。
(7)市場風險
市場需求風險。需求是影響房地產銷售的關鍵因素，需求的大小是相對應供給量而言的，供給增加，需求減少，銷售就會遇到困難;價格風險。產品定價高則單位面積收益高，但過高的售價，會嚴重影響銷售。
