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　　第三節(jié)　物業(yè)入伙手續(xù)的辦理

　　所謂“入伙”就是業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)的驗收與接管工作完成以后，即物業(yè)具備了入伙條件后，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)按程序進入物業(yè)的入伙手續(xù)的辦理階段。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時將入伙通知書、入伙手續(xù)書、收樓須知、收費通知書一并寄給業(yè)主，以方便業(yè)主按時順利地辦好入伙手續(xù)。
　　由于物業(yè)的入伙階段是物業(yè)管理企業(yè)與其服務(wù)對象——業(yè)主接觸的第一關(guān)，這一階段除了大量的接待工作和繁瑣的入伙手續(xù)外，各種管理與被管理的矛盾也會在短時期內(nèi)集中地暴露出來，為此，這一階段通常也是物業(yè)管理問題最集中的階段。所以，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)充分利用這一機會，既做好物業(yè)管理的宣傳、講解工作，又要切實為業(yè)主著想辦事，以樹立起物業(yè)管理企業(yè)良好的“第一印象”，取得廣大業(yè)主的信賴。

　　一、入伙通知書

　　入伙通知書就是關(guān)于業(yè)主在規(guī)定時間辦理入伙事宜的通知。物業(yè)管理企業(yè)在制作入伙通知書時應(yīng)注意如下問題：
　　1.一般情況下，一個物業(yè)轄區(qū)內(nèi)入伙的業(yè)主不是一家或幾家，而是幾百家甚至上千家，如果均集中在同一時間里辦理，必然會使手續(xù)辦理產(chǎn)生諸多困難，因此在通知書上應(yīng)注明各幢、各層分期分批辦理的時間，以方便業(yè)主按規(guī)定時間前來辦理。
　　2.如業(yè)主因故不能按時前來辦理，應(yīng)在通知書上注明補辦的辦法。
　　下面是一份入伙通知書以作示范：
　　入伙通知書
　　_____________女士／先生：
　　您好！我們熱忱歡迎您入住××花園！
　　您所認(rèn)購的××花園______區(qū)______棟______單______元室樓宇，經(jīng)市有關(guān)部門驗收、測量合格，現(xiàn)已交付使用準(zhǔn)予入住。
　　（一）請您按入伙通知書、收樓須知辦理入伙手續(xù)，辦理地點在______樓______室。在規(guī)定的日期內(nèi)，地產(chǎn)部、財務(wù)部、物業(yè)管理公司等有關(guān)部門和單位將到場集中辦公。
　　（二）為了您在辦理過程中能順利而快捷地辦理好入伙手續(xù)，請以下表時間為準(zhǔn)前來辦理入伙手續(xù)。
　　各樓各層辦理入伙手續(xù)時間分配表（略）。
　　閣下如屆時不能前來辦理入伙手續(xù)，請您及時與我公司聯(lián)系，落實補辦的辦法，聯(lián)系電話________________.
　　特此通知
　　××房地產(chǎn)開發(fā)公司
　　××物業(yè)管理公司
　　________年____月____日

　　二、入伙手續(xù)書

　　入伙手續(xù)書即是辦理入伙手續(xù)的程序和安排，其目的是為了讓業(yè)主明了手續(xù)辦理的順序，使整個過程井然有序。

　　三、收樓須知

　　收樓須知，即是告知業(yè)主在辦理收樓過程中應(yīng)注意的事項及應(yīng)攜帶的各種證件、合同和費用，從而避免遺漏、往返，給業(yè)主增添不便。
　　下面是一份收樓須知以作示范：
　　收樓須知
　　為避免業(yè)主在收樓時產(chǎn)生遺漏而帶來不便，茲介紹有關(guān)收樓程序。

　　（一）在房地產(chǎn)公司財務(wù)部辦理手續(xù)

　　1.付清購樓余款。
　　2.攜帶已繳款的各期收據(jù)交財務(wù)部驗證、收回并開具總發(fā)票。
　　3.在入伙手續(xù)（1）上蓋章。

　　（二）在房地產(chǎn)公司地產(chǎn)部辦理手續(xù)

　　1.驗清業(yè)主身份。業(yè)主如有時間應(yīng)親臨我公司接受樓宇，并請帶上：入伙手續(xù)書；業(yè)主身份證、港澳臺同胞購房證明、護照或居住證；購房合同。
　　2.若業(yè)主不能親臨收樓，可委托代理人，代理人除攜帶入伙手續(xù)書、購房合同外，還應(yīng)出具：業(yè)主的授權(quán)書（由律師鑒證）；業(yè)主身份證或護照的影印本；代理人的身份證或護照。
　　3.在入伙手續(xù)（2）上蓋章。

　　（三）在物業(yè)管理公司財務(wù)部辦理手續(xù)

　　1.繳付各項管理費用。預(yù)收不超過3個月的管理費；收取裝修保證金，住房裝修完畢，驗收不損壞主要房屋結(jié)構(gòu)的，裝修保證金如數(shù)退還；收取建筑垃圾清運費，業(yè)主裝修完畢，自己清運了建筑垃圾即如數(shù)退還。
　　2.繳付其他費用。如安裝防盜門、安裝防盜窗花等。
　　3.在入伙手續(xù)（3）上蓋章。

　　（四）在物業(yè)管理公司管理處辦理手續(xù)

　　1.簽署《業(yè)主公約》。
　　2.介紹入住的有關(guān)事項。
　　3.向業(yè)主移交樓宇鑰匙。
　　4.在入伙手續(xù)書（4）上由業(yè)主本人蓋章或簽字，交物業(yè)管理公司保存。
　　××房地產(chǎn)開發(fā)公司
　　××物業(yè)管理公司
　　×年×月×日

　　四、業(yè)主對物業(yè)的驗收

　　購買物業(yè)對于每一位業(yè)主來說均是一項重大的投資活動。根據(jù)入伙手續(xù)書和收樓須知，業(yè)主在辦理第四道手續(xù)之前應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)派人員帶領(lǐng)業(yè)主驗收其所購物業(yè)。業(yè)主對自己所購物業(yè)進行驗收是業(yè)主的權(quán)益，業(yè)主在驗收之前應(yīng)盡量把物業(yè)可能產(chǎn)生的問題了解清楚，并逐項進行鑒定檢查，盡可能把問題解決在入伙之前，將“先天缺陷”減少到最低限度。
　　歸納眾多物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)驗，一般物業(yè)可能存在的質(zhì)量問題大致有以下幾個方面：
　　1.給排水系列。包括水管、水龍頭、水表是否完好，下水道是否有建筑垃圾堵塞，馬桶、地漏、浴缸排水是否暢通、有無泛水現(xiàn)象等。
　　2.門窗系列。包括框架是否平整、牢固、安全，門窗是否密縫、貼合，門鎖、窗鉤有無質(zhì)量問題，玻璃是否防水密封等。
　　3.供電系列。包括電燈、電線（管線）是否有質(zhì)量問題，開關(guān)所控是否火線，電表的流量大小能否滿足空調(diào)、電腦等家用電器的需求等。
　　4.墻面、屋頂、地板系列。包括是否平整、起殼、起砂、剝落，有否裂縫、滲水，瓷磚、墻磚、地磚貼面的平整、間隙、虛實等。
　　5.公共設(shè)施及其他。包括垃圾桶、扶梯、電梯、防盜門、防盜窗花、電話電線、天線、信箱等。