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　　第三節(jié)　物業(yè)入伙手續(xù)的辦理

　　所謂“入伙”就是業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)的驗(yàn)收與接管工作完成以后，即物業(yè)具備了入伙條件后，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)按程序進(jìn)入物業(yè)的入伙手續(xù)的辦理階段。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時(shí)將入伙通知書(shū)、入伙手續(xù)書(shū)、收樓須知、收費(fèi)通知書(shū)一并寄給業(yè)主，以方便業(yè)主按時(shí)順利地辦好入伙手續(xù)。
　　由于物業(yè)的入伙階段是物業(yè)管理企業(yè)與其服務(wù)對(duì)象——業(yè)主接觸的第一關(guān)，這一階段除了大量的接待工作和繁瑣的入伙手續(xù)外，各種管理與被管理的矛盾也會(huì)在短時(shí)期內(nèi)集中地暴露出來(lái)，為此，這一階段通常也是物業(yè)管理問(wèn)題最集中的階段。所以，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)充分利用這一機(jī)會(huì)，既做好物業(yè)管理的宣傳、講解工作，又要切實(shí)為業(yè)主著想辦事，以樹(shù)立起物業(yè)管理企業(yè)良好的“第一印象”，取得廣大業(yè)主的信賴。

　　一、入伙通知書(shū)

　　入伙通知書(shū)就是關(guān)于業(yè)主在規(guī)定時(shí)間辦理入伙事宜的通知。物業(yè)管理企業(yè)在制作入伙通知書(shū)時(shí)應(yīng)注意如下問(wèn)題：
　　1.一般情況下，一個(gè)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)入伙的業(yè)主不是一家或幾家，而是幾百家甚至上千家，如果均集中在同一時(shí)間里辦理，必然會(huì)使手續(xù)辦理產(chǎn)生諸多困難，因此在通知書(shū)上應(yīng)注明各幢、各層分期分批辦理的時(shí)間，以方便業(yè)主按規(guī)定時(shí)間前來(lái)辦理。
　　2.如業(yè)主因故不能按時(shí)前來(lái)辦理，應(yīng)在通知書(shū)上注明補(bǔ)辦的辦法。
　　下面是一份入伙通知書(shū)以作示范：
　　入伙通知書(shū)
　　_____________女士／先生：
　　您好！我們熱忱歡迎您入住××花園！
　　您所認(rèn)購(gòu)的××花園______區(qū)______棟______單______元室樓宇，經(jīng)市有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收、測(cè)量合格，現(xiàn)已交付使用準(zhǔn)予入住。
　　（一）請(qǐng)您按入伙通知書(shū)、收樓須知辦理入伙手續(xù)，辦理地點(diǎn)在______樓______室。在規(guī)定的日期內(nèi)，地產(chǎn)部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理公司等有關(guān)部門(mén)和單位將到場(chǎng)集中辦公。
　　（二）為了您在辦理過(guò)程中能順利而快捷地辦理好入伙手續(xù)，請(qǐng)以下表時(shí)間為準(zhǔn)前來(lái)辦理入伙手續(xù)。
　　各樓各層辦理入伙手續(xù)時(shí)間分配表（略）。
　　閣下如屆時(shí)不能前來(lái)辦理入伙手續(xù)，請(qǐng)您及時(shí)與我公司聯(lián)系，落實(shí)補(bǔ)辦的辦法，聯(lián)系電話________________.
　　特此通知
　　××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司
　　××物業(yè)管理公司
　　________年____月____日

　　二、入伙手續(xù)書(shū)

　　入伙手續(xù)書(shū)即是辦理入伙手續(xù)的程序和安排，其目的是為了讓業(yè)主明了手續(xù)辦理的順序，使整個(gè)過(guò)程井然有序。

　　三、收樓須知

　　收樓須知，即是告知業(yè)主在辦理收樓過(guò)程中應(yīng)注意的事項(xiàng)及應(yīng)攜帶的各種證件、合同和費(fèi)用，從而避免遺漏、往返，給業(yè)主增添不便。
　　下面是一份收樓須知以作示范：
　　收樓須知
　　為避免業(yè)主在收樓時(shí)產(chǎn)生遺漏而帶來(lái)不便，茲介紹有關(guān)收樓程序。

　　（一）在房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部辦理手續(xù)

　　1.付清購(gòu)樓余款。
　　2.攜帶已繳款的各期收據(jù)交財(cái)務(wù)部驗(yàn)證、收回并開(kāi)具總發(fā)票。
　　3.在入伙手續(xù)（1）上蓋章。

　　（二）在房地產(chǎn)公司地產(chǎn)部辦理手續(xù)

　　1.驗(yàn)清業(yè)主身份。業(yè)主如有時(shí)間應(yīng)親臨我公司接受樓宇，并請(qǐng)帶上：入伙手續(xù)書(shū)；業(yè)主身份證、港澳臺(tái)同胞購(gòu)房證明、護(hù)照或居住證；購(gòu)房合同。
　　2.若業(yè)主不能親臨收樓，可委托代理人，代理人除攜帶入伙手續(xù)書(shū)、購(gòu)房合同外，還應(yīng)出具：業(yè)主的授權(quán)書(shū)（由律師鑒證）；業(yè)主身份證或護(hù)照的影印本；代理人的身份證或護(hù)照。
　　3.在入伙手續(xù)（2）上蓋章。

　　（三）在物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部辦理手續(xù)

　　1.繳付各項(xiàng)管理費(fèi)用。預(yù)收不超過(guò)3個(gè)月的管理費(fèi)；收取裝修保證金，住房裝修完畢，驗(yàn)收不損壞主要房屋結(jié)構(gòu)的，裝修保證金如數(shù)退還；收取建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)，業(yè)主裝修完畢，自己清運(yùn)了建筑垃圾即如數(shù)退還。
　　2.繳付其他費(fèi)用。如安裝防盜門(mén)、安裝防盜窗花等。
　　3.在入伙手續(xù)（3）上蓋章。

　　（四）在物業(yè)管理公司管理處辦理手續(xù)

　　1.簽署《業(yè)主公約》。
　　2.介紹入住的有關(guān)事項(xiàng)。
　　3.向業(yè)主移交樓宇鑰匙。
　　4.在入伙手續(xù)書(shū)（4）上由業(yè)主本人蓋章或簽字，交物業(yè)管理公司保存。
　　××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司
　　××物業(yè)管理公司
　　×年×月×日

　　四、業(yè)主對(duì)物業(yè)的驗(yàn)收

　　購(gòu)買(mǎi)物業(yè)對(duì)于每一位業(yè)主來(lái)說(shuō)均是一項(xiàng)重大的投資活動(dòng)。根據(jù)入伙手續(xù)書(shū)和收樓須知，業(yè)主在辦理第四道手續(xù)之前應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)派人員帶領(lǐng)業(yè)主驗(yàn)收其所購(gòu)物業(yè)。業(yè)主對(duì)自己所購(gòu)物業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收是業(yè)主的權(quán)益，業(yè)主在驗(yàn)收之前應(yīng)盡量把物業(yè)可能產(chǎn)生的問(wèn)題了解清楚，并逐項(xiàng)進(jìn)行鑒定檢查，盡可能把問(wèn)題解決在入伙之前，將“先天缺陷”減少到最低限度。
　　歸納眾多物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，一般物業(yè)可能存在的質(zhì)量問(wèn)題大致有以下幾個(gè)方面：
　　1.給排水系列。包括水管、水龍頭、水表是否完好，下水道是否有建筑垃圾堵塞，馬桶、地漏、浴缸排水是否暢通、有無(wú)泛水現(xiàn)象等。
　　2.門(mén)窗系列。包括框架是否平整、牢固、安全，門(mén)窗是否密縫、貼合，門(mén)鎖、窗鉤有無(wú)質(zhì)量問(wèn)題，玻璃是否防水密封等。
　　3.供電系列。包括電燈、電線（管線）是否有質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)關(guān)所控是否火線，電表的流量大小能否滿足空調(diào)、電腦等家用電器的需求等。
　　4.墻面、屋頂、地板系列。包括是否平整、起殼、起砂、剝落，有否裂縫、滲水，瓷磚、墻磚、地磚貼面的平整、間隙、虛實(shí)等。
　　5.公共設(shè)施及其他。包括垃圾桶、扶梯、電梯、防盜門(mén)、防盜窗花、電話電線、天線、信箱等。