物業管理操作實務(三)
發布時間：2010-01-14 共1頁
一、物業管理與傳統管理
建國以后，國家對城鎮房屋管理實行的是計劃經濟條件下形成的行政管理體制，至今仍是城鎮房屋管理的主要模式。物業管理與傳統的行政性管理模式從共同點講都是對城鎮房屋的使用期的管理。物業管理是傳統管理的延伸和發展，但由于機制的不同，兩者又有著原則上的區別。
（一）管理實體
城鎮房屋傳統管理模式是一種行政性、福利性的管房模式，實施管理的實體是政府機構-各地區房管部門及其下屬的事業單位-房管所（站）。物業管理則是一種經營性、企業化的勞動服務行為，實施管理的實體是具有法人資格的物業管理企業和各種專業服務公司。
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傳統管理與房屋福利性分配模式相適應，是一種非經營性的管理行為，建立在以租養房的基礎上。在低租金條件下采用行政補貼的辦法來彌補經費的不足，或者因經費的不足而不能有效地保養房屋。物業管理則是在市場經濟條件下提供勞務的有償服務，采用“以業養房”的方針，依靠對物業的經營和對業戶的優質服務來管好物業并取得自身的的生存和發展。
（三）市場機制
傳統管理是按產業系統劃分的部門管理，往往一個完整的物業區域，其內部各個物業因產權歸屬不同而被分割，影響了物業的統一管理。物業管理則是一種社會化的管理，打破部門、系統的分割，適應產權多元化的格局，按市場機制運作。業主和管理公司通過招標投標來簽訂委托管理服務合同，開展業務。
（四）服務范圍
傳統管理的工作職責一般局限在房屋使用和維修范圍內，由于是受低租金的限制，服務范圍狹、功能單一，房管部門又是行政性事業單位，缺乏開展經營性服務的主動性和積極性。物業管理提供全方位、多功能的綜合性服務，市場機制促使管理公司千方百計地從廣度和深度上拓展業務，以高效優質的服務取得企業的經濟效益。
（五）主導地位
傳統管理由于產權單一，基本上是一種單向行為，一切由管理單位說了算，住戶是被動的，處于被管理的地位。物業管理是一種契約行為，供需雙方通過共同認可的合同相聯系，有明確的權利義務，而且業主在其中居主導地位。
綜上所述，物業管理完全轉換了傳統機制下政府、管理單位、業主和使用人三者之間的關系。物業管理使原來由政府對物業和物業環境的保養、服務直接負責、直接管理，轉換為由業主、使用人自負其責。這種轉換既體現了物業業主、使用人的合法權益，又建立了新的、適應社會主義市場經濟秩序的政府、業主（使用人）和管理公司三者之間的法律關系和經濟關系，實現業主自治和專業管理相結合的管理原則和與此相適應的管理模式。在這種機制和模式下，轄區的住戶做到自己的事情自己辦，公共的事務共同辦。物業的業主從被動、被管的地位轉換為主動地、自覺地管好自己的物業，維護共同的利益。
二、物業管理的作用
從以上物業管理的業務范圍、物業管理和傳統管理的異同的論述中已接近了本章的主題.這里再對物業管理在社會經濟生活和城市建設中的地位和作用展開分析：
（一）房地產經濟體制改革配套工程
中國房地產經濟體制改革方向是商品化、市場化和住房自有化，并由此形成產權多元化和管理社會化的新格局。這種新格局當然要求有與之相適應的房屋管理新模式來代替傳統的、福利性的管理模式。當前，公有房屋出售后居民最大的擔心就是公房出售后的管理維修問題，包括費用收支、權利責任、管理方式等等。物業管理收費和服務情況如何就成為購房時首先考慮的前提。所以，良好的物業管理使購房人放心、安心，因而具有深化、促進和完善房屋商品化，住房制度改革的功能，是房地產經濟體制改革不可缺少的配套工程。
（二）提高房地產經營活動的效益
房地產經營活動的全過程由開發、營銷和消費使用三個環節組成，房地產開發、營銷的最后落腳點是消費和使用。物業管理作為房地產開發經營的最終環節，對前級活動具有強烈的反彈和刺激作用。物業管理天然地賦有提高房地產經營效益，繁榮和完善房地產市場的功能。當前，商品房售后管理是房地產經營活動中的一個熱點和難點。周到、良好的物業管理能吸引和提升客戶對物業投入的興趣，提高物業的使用價值和經濟價值。現在，發展商終于明白，優良、方便的物業管理是樹立企業形象，招攬用戶，推銷物業的重要手段和策略。周到的物業管理所提供的稱心的居住和工作環境，能免除后顧之憂。由于物業管理在建設現代家園中的特殊地位，其在房地產行業中的地位越來越重要。
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城鎮居民生活水準和消費水準提高的第一標志就是居住狀況如何。物業管理從對住宅的管理來說，其目標首先是為居民營造一個方便、文明、整潔、安全的生活環境，其水準和內容要隨著社會進步不斷地拓展和提升?，F代化的家居離不開高水平、規范化的物業管理。優質的物業管理不是單純的事務性操辦和技術性保養，而是要在此基礎上為業主、使用人創造一種從物質到精神，具有濃厚的文化氛圍，又有個性特征的寧靜、安逸、優雅、舒適的生活環境。
規范化的物業管理與社區建設相結合，能使物業區域形成一個具有“陶冶情操、凈化心靈、提升精神”的微型社會。在這種情況下，物業管理既能充分發揮物業的功能，保障業戶的合法權益，又能增強業戶間的鄰里意識，互相尊重，和睦相處的關系。這種居住環境和社會關系有助于激勵人們的群體意識、溝通感情、增強理解、培育良好的社會心理，促進社會的安定團結。
（四）城市管理的基礎工作
現代城市管理主要包括：建筑物的管理、道路交通和信息管理、公共活動中心的管理和經濟產業管理等等。建筑物的容貌構成城市形象的主體。一個個物業小區是城市的細胞，小區的環境整潔、優美，城市的面貌也就煥然一新?，F在，物業管理已逐步從對新區管理延伸到建成區的管理。這樣，就為城市面貌的更新和優化提供了全方位的支持。
當前國內的一些大、中城市都希望同國際接軌，建設一流的城市，以有利于引進外資，發展經濟。物業管理作為一種不動產的現代化管理模式，不受地區、國家和社會制度的限制。外商進入中國大陸，一旦投資項目初成或業務有所開拓，往往會考慮“安居樂業”。因而都十分關注如何為自己安排一個舒適高效的工作和居住環境。所以，優質的物業管理不僅體現城市的優美形象，也是優化投資環境、吸引外商在華置業的重要條件。
1996年世界衛生組織提出了“健康城市”的標準為：
?。?）為市民提供清潔和安全的環境；
（2）為市民提供可靠和持久的食品、飲水、能源供應，具有有效的清理垃圾系統；
（3）通過富有活力和創造性的各種經濟手段，保證滿足市民在營養、飲水、住房、收入、安全和工作方面的基本要求；
?。?）擁有一個強有力的相互幫助的市民團體，能夠為創立健康城市而努力工作；
（5）能使市民一道參與制定涉及他們日常生活，特別是健康和福利的各項政策決定；
?。?）提供各種娛樂和閑暇活動場所，以方便市民之間的溝通和聯系；
（7）保護文化遺產并尊重所有居民的各種文化和生活特性；
?。?）把保護健康視為公眾決策的組成部分，賦予市民選擇健康行為的權利；
?。?）作出不懈努力，爭取改善健康服務質量，并能使更多市民享受到健康服務；
?。?0）能使人們更健康長久地生活和少疾病。
以上這些要求大部分同物業管理的文明、衛生小區建設相符合，所以，物業管理是建設現代城市的基礎工作。
（五）提供廣泛的就業機遇
物業管理是提供商品勞務的行業，物業管理面廣量大，能提供廣泛的就業機遇。
首先能為從事傳統管理的房管部門和人員提供一個轉換機制，吸納人員的合適方向。公房事業性管理方式是計劃經濟體制下的產物。近年來，隨著房地產開發經營的興起，特別是土地批租和舊城舊房改造的迅猛態勢，公房大量轉化為私房。這使原來以公房經租為主的城鎮房管部門作為住房福利制模式下的產物，在完成其歷史使命的同時面臨一個機制轉換和人員安排的問題。這里，包括直管公房和系統公房兩大部門。物業管理就為兩者的轉換開辟了一個廣闊的天地。
物業管理業的發展還能帶動相關行業的發展。物業管理業同裝飾維修業、家政服務業、園林綠化業等部門有密切的聯系。這些行業也能吸納大量的勞動力。
三、物業管理的類型
物業管理的類型也就是物業管理的模式、方式。依據開發商、業主和物業管理部門的關系，一般劃分為兩大類：
（一）委托管理型
這是典型的，也是基本的管理方式。開發商、業主采用招投標或協議的方式，通過“物業管理服務合同”委托專業化的物業管理企業，按照“統一管理，綜合服務”的原則，提供勞務商品的管理行為。
如果物業的產權屬于兩個或兩個以上的業主，就由業主管房小組或業主委員會代表業主承擔業主自治管理的職能。
這種方式，按照自用或出租又可分為：
1.自用委托型
業主將自有自用的物業委托物業管理企業管理，這是典型的委托管理方式
2.代理經租型
業主將自有的物業出租，委托物業管理企業經營管理，有兩種委托方式：一種是出租權屬于業主，由業主與租戶簽訂租賃合同，物業管理企業只承擔收租和管理；另一種是把經租權也委托給物業管理企業，由物業管理企業全權代表業主招攬租戶，簽訂租賃合同。
代理經租型的物業管理費用的收交也有兩種方式：一種是物業管理費包含在租金里，由業主支付，一般只包括基本費用；另一種是不包含在租金里，由承租人或使用人向物業管理企業支付。
不管是哪一種方式，都應該在合同和租約中明確規定。
（二）自主經營型
開發商、業主將自有的物業不是委托給專業的物業管理企業管理，而是由自己單位內部設立物業管理部門來管理。其與委托管理型的基本區別有兩點：
第一，是在物業所有權和經營管理權的關系上。自主經營型是二權合一，委托管理型是二權分離。
第二，是在法人地位上。自主經營型物業所有權人和經營人是同一個法人，委托管理型是兩個各自獨立的法人。
自主經營型按其對物業的使用和經營方式又可分為：
?。?）自有自用型。這一類大多數是收益性物業，如商場、賓館、度假村、廠房、倉庫等.這些單位往往在自己企業內部設立不具有獨立法人資格的物業管理部門來管理自己的物業；
?。?）自有出租型。開發商、業主和物業管理企業合而為一，來經營管理自己的出租物業，實質上是一個擁有自己產業的物業管理企業。
自主經營型的物業管理區域一般規模都不大。如果本單位所屬的物業管理部門成為獨立的法人單位，這個物業管理企業與原單位（開發商、業主）就應該訂立委托管理服務合同。自主經營型也就向委托管理型轉換了。
