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　　一、物業(yè)管理與傳統(tǒng)管理

　　建國以后，國家對(duì)城鎮(zhèn)房屋管理實(shí)行的是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下形成的行政管理體制，至今仍是城鎮(zhèn)房屋管理的主要模式。物業(yè)管理與傳統(tǒng)的行政性管理模式從共同點(diǎn)講都是對(duì)城鎮(zhèn)房屋的使用期的管理。物業(yè)管理是傳統(tǒng)管理的延伸和發(fā)展，但由于機(jī)制的不同，兩者又有著原則上的區(qū)別。

　　（一）管理實(shí)體

　　城鎮(zhèn)房屋傳統(tǒng)管理模式是一種行政性、福利性的管房模式，實(shí)施管理的實(shí)體是政府機(jī)構(gòu)-各地區(qū)房管部門及其下屬的事業(yè)單位-房管所（站）。物業(yè)管理則是一種經(jīng)營性、企業(yè)化的勞動(dòng)服務(wù)行為，實(shí)施管理的實(shí)體是具有法人資格的物業(yè)管理企業(yè)和各種專業(yè)服務(wù)公司。

　　（二）管理機(jī)制

　　傳統(tǒng)管理與房屋福利性分配模式相適應(yīng)，是一種非經(jīng)營性的管理行為，建立在以租養(yǎng)房的基礎(chǔ)上。在低租金條件下采用行政補(bǔ)貼的辦法來彌補(bǔ)經(jīng)費(fèi)的不足，或者因經(jīng)費(fèi)的不足而不能有效地保養(yǎng)房屋。物業(yè)管理則是在市場經(jīng)濟(jì)條件下提供勞務(wù)的有償服務(wù)，采用“以業(yè)養(yǎng)房”的方針，依靠對(duì)物業(yè)的經(jīng)營和對(duì)業(yè)戶的優(yōu)質(zhì)服務(wù)來管好物業(yè)并取得自身的的生存和發(fā)展。

　　（三）市場機(jī)制

　　傳統(tǒng)管理是按產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)劃分的部門管理，往往一個(gè)完整的物業(yè)區(qū)域，其內(nèi)部各個(gè)物業(yè)因產(chǎn)權(quán)歸屬不同而被分割，影響了物業(yè)的統(tǒng)一管理。物業(yè)管理則是一種社會(huì)化的管理，打破部門、系統(tǒng)的分割，適應(yīng)產(chǎn)權(quán)多元化的格局，按市場機(jī)制運(yùn)作。業(yè)主和管理公司通過招標(biāo)投標(biāo)來簽訂委托管理服務(wù)合同，開展業(yè)務(wù)。

　　（四）服務(wù)范圍

　　傳統(tǒng)管理的工作職責(zé)一般局限在房屋使用和維修范圍內(nèi)，由于是受低租金的限制，服務(wù)范圍狹、功能單一，房管部門又是行政性事業(yè)單位，缺乏開展經(jīng)營性服務(wù)的主動(dòng)性和積極性。物業(yè)管理提供全方位、多功能的綜合性服務(wù)，市場機(jī)制促使管理公司千方百計(jì)地從廣度和深度上拓展業(yè)務(wù)，以高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)取得企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

　　（五）主導(dǎo)地位

　　傳統(tǒng)管理由于產(chǎn)權(quán)單一，基本上是一種單向行為，一切由管理單位說了算，住戶是被動(dòng)的，處于被管理的地位。物業(yè)管理是一種契約行為，供需雙方通過共同認(rèn)可的合同相聯(lián)系，有明確的權(quán)利義務(wù)，而且業(yè)主在其中居主導(dǎo)地位。
　　綜上所述，物業(yè)管理完全轉(zhuǎn)換了傳統(tǒng)機(jī)制下政府、管理單位、業(yè)主和使用人三者之間的關(guān)系。物業(yè)管理使原來由政府對(duì)物業(yè)和物業(yè)環(huán)境的保養(yǎng)、服務(wù)直接負(fù)責(zé)、直接管理，轉(zhuǎn)換為由業(yè)主、使用人自負(fù)其責(zé)。這種轉(zhuǎn)換既體現(xiàn)了物業(yè)業(yè)主、使用人的合法權(quán)益，又建立了新的、適應(yīng)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)秩序的政府、業(yè)主（使用人）和管理公司三者之間的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系，實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治和專業(yè)管理相結(jié)合的管理原則和與此相適應(yīng)的管理模式。在這種機(jī)制和模式下，轄區(qū)的住戶做到自己的事情自己辦，公共的事務(wù)共同辦。物業(yè)的業(yè)主從被動(dòng)、被管的地位轉(zhuǎn)換為主動(dòng)地、自覺地管好自己的物業(yè)，維護(hù)共同的利益。

　　二、物業(yè)管理的作用

　　從以上物業(yè)管理的業(yè)務(wù)范圍、物業(yè)管理和傳統(tǒng)管理的異同的論述中已接近了本章的主題.這里再對(duì)物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活和城市建設(shè)中的地位和作用展開分析：

　　（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革配套工程

　　中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革方向是商品化、市場化和住房自有化，并由此形成產(chǎn)權(quán)多元化和管理社會(huì)化的新格局。這種新格局當(dāng)然要求有與之相適應(yīng)的房屋管理新模式來代替?zhèn)鹘y(tǒng)的、福利性的管理模式。當(dāng)前，公有房屋出售后居民最大的擔(dān)心就是公房出售后的管理維修問題，包括費(fèi)用收支、權(quán)利責(zé)任、管理方式等等。物業(yè)管理收費(fèi)和服務(wù)情況如何就成為購房時(shí)首先考慮的前提。所以，良好的物業(yè)管理使購房人放心、安心，因而具有深化、促進(jìn)和完善房屋商品化，住房制度改革的功能，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革不可缺少的配套工程。

　　（二）提高房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的效益

　　房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的全過程由開發(fā)、營銷和消費(fèi)使用三個(gè)環(huán)節(jié)組成，房地產(chǎn)開發(fā)、營銷的最后落腳點(diǎn)是消費(fèi)和使用。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的最終環(huán)節(jié)，對(duì)前級(jí)活動(dòng)具有強(qiáng)烈的反彈和刺激作用。物業(yè)管理天然地賦有提高房地產(chǎn)經(jīng)營效益，繁榮和完善房地產(chǎn)市場的功能。當(dāng)前，商品房售后管理是房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中的一個(gè)熱點(diǎn)和難點(diǎn)。周到、良好的物業(yè)管理能吸引和提升客戶對(duì)物業(yè)投入的興趣，提高物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。現(xiàn)在，發(fā)展商終于明白，優(yōu)良、方便的物業(yè)管理是樹立企業(yè)形象，招攬用戶，推銷物業(yè)的重要手段和策略。周到的物業(yè)管理所提供的稱心的居住和工作環(huán)境，能免除后顧之憂。由于物業(yè)管理在建設(shè)現(xiàn)代家園中的特殊地位，其在房地產(chǎn)行業(yè)中的地位越來越重要。

　　（三）提高城鎮(zhèn)居民的生活和居住水準(zhǔn)

　　城鎮(zhèn)居民生活水準(zhǔn)和消費(fèi)水準(zhǔn)提高的第一標(biāo)志就是居住狀況如何。物業(yè)管理從對(duì)住宅的管理來說，其目標(biāo)首先是為居民營造一個(gè)方便、文明、整潔、安全的生活環(huán)境，其水準(zhǔn)和內(nèi)容要隨著社會(huì)進(jìn)步不斷地拓展和提升。現(xiàn)代化的家居離不開高水平、規(guī)范化的物業(yè)管理。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理不是單純的事務(wù)性操辦和技術(shù)性保養(yǎng)，而是要在此基礎(chǔ)上為業(yè)主、使用人創(chuàng)造一種從物質(zhì)到精神，具有濃厚的文化氛圍，又有個(gè)性特征的寧靜、安逸、優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境。
　　規(guī)范化的物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)相結(jié)合，能使物業(yè)區(qū)域形成一個(gè)具有“陶冶情操、凈化心靈、提升精神”的微型社會(huì)。在這種情況下，物業(yè)管理既能充分發(fā)揮物業(yè)的功能，保障業(yè)戶的合法權(quán)益，又能增強(qiáng)業(yè)戶間的鄰里意識(shí)，互相尊重，和睦相處的關(guān)系。這種居住環(huán)境和社會(huì)關(guān)系有助于激勵(lì)人們的群體意識(shí)、溝通感情、增強(qiáng)理解、培育良好的社會(huì)心理，促進(jìn)社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)。

　　（四）城市管理的基礎(chǔ)工作

　　現(xiàn)代城市管理主要包括：建筑物的管理、道路交通和信息管理、公共活動(dòng)中心的管理和經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)管理等等。建筑物的容貌構(gòu)成城市形象的主體。一個(gè)個(gè)物業(yè)小區(qū)是城市的細(xì)胞，小區(qū)的環(huán)境整潔、優(yōu)美，城市的面貌也就煥然一新。現(xiàn)在，物業(yè)管理已逐步從對(duì)新區(qū)管理延伸到建成區(qū)的管理。這樣，就為城市面貌的更新和優(yōu)化提供了全方位的支持。
　　當(dāng)前國內(nèi)的一些大、中城市都希望同國際接軌，建設(shè)一流的城市，以有利于引進(jìn)外資，發(fā)展經(jīng)濟(jì)。物業(yè)管理作為一種不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)代化管理模式，不受地區(qū)、國家和社會(huì)制度的限制。外商進(jìn)入中國大陸，一旦投資項(xiàng)目初成或業(yè)務(wù)有所開拓，往往會(huì)考慮“安居樂業(yè)”。因而都十分關(guān)注如何為自己安排一個(gè)舒適高效的工作和居住環(huán)境。所以，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理不僅體現(xiàn)城市的優(yōu)美形象，也是優(yōu)化投資環(huán)境、吸引外商在華置業(yè)的重要條件。
　　1996年世界衛(wèi)生組織提出了“健康城市”的標(biāo)準(zhǔn)為：
　　（1）為市民提供清潔和安全的環(huán)境；
　　（2）為市民提供可靠和持久的食品、飲水、能源供應(yīng)，具有有效的清理垃圾系統(tǒng)；
　　（3）通過富有活力和創(chuàng)造性的各種經(jīng)濟(jì)手段，保證滿足市民在營養(yǎng)、飲水、住房、收入、安全和工作方面的基本要求；
　　（4）擁有一個(gè)強(qiáng)有力的相互幫助的市民團(tuán)體，能夠?yàn)閯?chuàng)立健康城市而努力工作；
　　（5）能使市民一道參與制定涉及他們?nèi)粘Ｉ睿貏e是健康和福利的各項(xiàng)政策決定；
　　（6）提供各種娛樂和閑暇活動(dòng)場所，以方便市民之間的溝通和聯(lián)系；
　　（7）保護(hù)文化遺產(chǎn)并尊重所有居民的各種文化和生活特性；
　　（8）把保護(hù)健康視為公眾決策的組成部分，賦予市民選擇健康行為的權(quán)利；
　　（9）作出不懈努力，爭取改善健康服務(wù)質(zhì)量，并能使更多市民享受到健康服務(wù)；
　　（10）能使人們更健康長久地生活和少疾病。
　　以上這些要求大部分同物業(yè)管理的文明、衛(wèi)生小區(qū)建設(shè)相符合，所以，物業(yè)管理是建設(shè)現(xiàn)代城市的基礎(chǔ)工作。

　　（五）提供廣泛的就業(yè)機(jī)遇

　　物業(yè)管理是提供商品勞務(wù)的行業(yè)，物業(yè)管理面廣量大，能提供廣泛的就業(yè)機(jī)遇。
　　首先能為從事傳統(tǒng)管理的房管部門和人員提供一個(gè)轉(zhuǎn)換機(jī)制，吸納人員的合適方向。公房事業(yè)性管理方式是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的產(chǎn)物。近年來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的興起，特別是土地批租和舊城舊房改造的迅猛態(tài)勢，公房大量轉(zhuǎn)化為私房。這使原來以公房經(jīng)租為主的城鎮(zhèn)房管部門作為住房福利制模式下的產(chǎn)物，在完成其歷史使命的同時(shí)面臨一個(gè)機(jī)制轉(zhuǎn)換和人員安排的問題。這里，包括直管公房和系統(tǒng)公房兩大部門。物業(yè)管理就為兩者的轉(zhuǎn)換開辟了一個(gè)廣闊的天地。
　　物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展還能帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。物業(yè)管理業(yè)同裝飾維修業(yè)、家政服務(wù)業(yè)、園林綠化業(yè)等部門有密切的聯(lián)系。這些行業(yè)也能吸納大量的勞動(dòng)力。

　　三、物業(yè)管理的類型

　　物業(yè)管理的類型也就是物業(yè)管理的模式、方式。依據(jù)開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理部門的關(guān)系，一般劃分為兩大類：

　　（一）委托管理型

　　這是典型的，也是基本的管理方式。開發(fā)商、業(yè)主采用招投標(biāo)或協(xié)議的方式，通過“物業(yè)管理服務(wù)合同”委托專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)，按照“統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)”的原則，提供勞務(wù)商品的管理行為。
　　如果物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬于兩個(gè)或兩個(gè)以上的業(yè)主，就由業(yè)主管房小組或業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主承擔(dān)業(yè)主自治管理的職能。
　　這種方式，按照自用或出租又可分為：
　　1.自用委托型
　　業(yè)主將自有自用的物業(yè)委托物業(yè)管理企業(yè)管理，這是典型的委托管理方式
　　2.代理經(jīng)租型
　　業(yè)主將自有的物業(yè)出租，委托物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理，有兩種委托方式：一種是出租權(quán)屬于業(yè)主，由業(yè)主與租戶簽訂租賃合同，物業(yè)管理企業(yè)只承擔(dān)收租和管理；另一種是把經(jīng)租權(quán)也委托給物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)管理企業(yè)全權(quán)代表業(yè)主招攬租戶，簽訂租賃合同。
　　代理經(jīng)租型的物業(yè)管理費(fèi)用的收交也有兩種方式：一種是物業(yè)管理費(fèi)包含在租金里，由業(yè)主支付，一般只包括基本費(fèi)用；另一種是不包含在租金里，由承租人或使用人向物業(yè)管理企業(yè)支付。
　　不管是哪一種方式，都應(yīng)該在合同和租約中明確規(guī)定。

　　（二）自主經(jīng)營型

　　開發(fā)商、業(yè)主將自有的物業(yè)不是委托給專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)管理，而是由自己單位內(nèi)部設(shè)立物業(yè)管理部門來管理。其與委托管理型的基本區(qū)別有兩點(diǎn)：
　　第一，是在物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營管理權(quán)的關(guān)系上。自主經(jīng)營型是二權(quán)合一，委托管理型是二權(quán)分離。
　　第二，是在法人地位上。自主經(jīng)營型物業(yè)所有權(quán)人和經(jīng)營人是同一個(gè)法人，委托管理型是兩個(gè)各自獨(dú)立的法人。
　　自主經(jīng)營型按其對(duì)物業(yè)的使用和經(jīng)營方式又可分為：
　　（1）自有自用型。這一類大多數(shù)是收益性物業(yè)，如商場、賓館、度假村、廠房、倉庫等.這些單位往往在自己企業(yè)內(nèi)部設(shè)立不具有獨(dú)立法人資格的物業(yè)管理部門來管理自己的物業(yè)；
　　（2）自有出租型。開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)合而為一，來經(jīng)營管理自己的出租物業(yè)，實(shí)質(zhì)上是一個(gè)擁有自己產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)。
　　自主經(jīng)營型的物業(yè)管理區(qū)域一般規(guī)模都不大。如果本單位所屬的物業(yè)管理部門成為獨(dú)立的法人單位，這個(gè)物業(yè)管理企業(yè)與原單位（開發(fā)商、業(yè)主）就應(yīng)該訂立委托管理服務(wù)合同。自主經(jīng)營型也就向委托管理型轉(zhuǎn)換了。