物業管理操作實務(一)
發布時間：2010-01-14 共1頁
第一章 物業管理的基本概念
第一節 物業
一、物業的含義
“物業”一詞譯自英語property或estate，由香港傳入沿海、內地，其含義是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不動產。“物業”一詞在國外，特別是在東南亞地區是作為房地產的別稱或同義詞而使用的。
物業是單元性的房地產。物業既可指單元性的地產，也可指單元性的建筑物。物業有大小之別，它可以根據區域空間作相對分割，整個住宅小區中的某住宅單位可作為一物業，辦公樓宇、商業大廈、酒店、廠房倉庫也可被稱為物業。
關于物業的內涵，國內各類著述的提法至少有幾十種，概言之，主要包括以下要素：
（1）已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的屋宇；
（2）與這些屋宇相配套的設備和市政、公用設施；
（3）屋宇的建筑（包括內部的多項設施）和相鄰的場地、庭院、停車場、小區內非主干交通道路。
由此觀之：單體的建筑物、一座孤零零的不具備任何設施的樓宇，不能稱之為完整意義上的物業。物業應是房產和地產的統一。這里的地產，系指與該房業配套的地業。
二、物業的性質
世界上每個事物都有自己的屬性，物業也不例外。分析和把握物業的屬性，對于我們了解物業和物業管理的本質，掌握物業管理運作規律，搞好物業管理有著十分積極的意義。
（一）物業的自然屬性
物業的自然屬性又稱物業的物理性質，是指與物業的物質實體或物理形態相聯系的性質，它是物業社會經濟性質的物質內容和物質基礎。物業的自然屬性主要指：
1.物業的二元性
物業的物質實體往往表現為具有特定用途和明確屬主的建筑物。而無論何種建筑物，其基礎總是建筑在土地之上，成為土地的附屬物，土地的功能則借助于建筑物得以充分發揮。因此，在經濟發達的社會，物業多為土地與建筑物的統一體，兼有土地與建筑物兩方面的物質內容。當然，對于不同的物業，其二元組成的比重有所不同。例如，從總體而言，物業的建筑面積與土地面積的比值在城市就高于鄉村，在經濟、文化和商業中心就高于重工業基地.物業的二元性，是其他任何商品都不具備的，它決定了物業必然兼有土地與建筑物二者特有的各種性質。
2.物業的有限性
物業的有限性，從根本上來講，是由土地的有限性決定的。天然的土地有限，用作興建建筑物的優良建筑地段更有限。人類只能在有限的土地上開發建設。由于現代建筑物技術要求高、耗資大，因此物業的數量還受制于社會經濟力量和技術水平。
3.物業的差異性和多樣性
物業的差異性主要是就土地而言的。由于土地數量有限，隨著人口的增加和經濟的發展，人類就必須開發利用劣質土地。土地的優劣，在農村主要取決于土地的天然尺度和其他自然條件，在城市主要取決于地段的區位及其技術條件。物業的多樣性主要是就建筑物而言的.由于建筑物的功能、位置、自然環境、技術經濟條件的不同，形成了物業形式的多樣性。每一建筑物都是單件產品，它們在類別、品種、規格、結構、式樣、外觀，以及年代等方面，都存在著某種不同之處。
4.物業的固定性
物業的固定性主要是指物業空間位置上的不可移動性。人們無法將某一物業從偏遠區位移動到商業中心，即使人們將地上建筑物與土地相分離，也只是改變物業用途，不能移動法律意義或實質上的物業位置。
5.物業的永久性和長期性
物業的永久性是就土地而言的。土地是永存的，具有不可毀滅性，而建筑物則可能滅失或逐漸損耗，直到喪失物理壽命。物業的長期性主要是就建筑物而言的。建筑物一經建筑完成，在正常情況下，其物理壽命期限可達到數十年甚至幾百年，可供人們長期使用。所以，物業既可以一次性出售，也可以通過出租的方式零星出售，邊流通邊消費；其價值可以一次收回，也可以在較長時期中多次收回。
6.物業的配套性
物業的配套性，是指物業以其各種配套設施，滿足人們各種需要的特性。沒有配套設施的物業不能滿足人們的各種需要；人們的各種需求從客觀上決定了物業的配套性。物業配套越齊全，其功能發揮就越充分。
（二）物業的社會屬性
物業的社會屬性可以從兩個方面來研究：作為一種商品，物業具有經濟屬性；從這一商品的生產關系和財產關系的調整及歸屬來看，物業具有法律屬性，即物業權屬問題。
1.物業的經濟屬性
首先，物業的經濟屬性表現為它的單一商品屬性。物業的商品性是由物業的使用價值和商品經濟決定的，它具有幾方面的實質性內容：物業的價值和使用價值是通過市場交易活動得以實現的，物業的買賣、租賃、抵押，土地使用權的出讓與轉讓，都是體現物業商品性的具體方式；物業的開發建筑、經營管理都是商品經濟活動，必須遵從價值規律這一最基本的經濟運行規律；物業的分配與消費，即便是非盈利性的，也無不充斥著商品的行為，奉行著“商品—貨幣”的規則；參與物業開發建設、經營管理與消費的人與人之間的關系，本質上是一種商品經濟的關系，從生產到消費都不是無償的。
其次，物業的經濟屬性還表現為它的供應上的短缺性。物業在供應上的短缺，一方面表現為土地資源供應的絕對短缺，另一方面表現為建筑資源供應的相對短缺。
再次，物業的經濟屬性表現為它的保值、增值性。物業能夠保值、增值，這已經為越來越多的人們所認識。應該看到，物業的增值是一種長期的趨勢，而不是直線式的運動。從某一時期來看，物業的價格可能有升有降、上下波動；但從長期來看，它無疑呈現出在波動中上揚、呈螺旋式上升的趨勢。
最后，物業的經濟屬性表現為宏觀政策上的調控性。由于物業的稀缺性，也因為物業是關系到國計民生、社會穩定的重大問題，更因為我國的物業是從福利性分配享有、行政性管理轉換過來的，政府在宏觀政策上的調控就顯得尤為重要。具體表現在：一是為了維護土地的社會主義公有性，合理保護、開發土地資源，實現城市經濟、社會發展目標，科學、合理地規劃、建設城市，并與城市的遠景發展需要結合起來，政府通過各種政策、法令、法規，從宏觀上來調控物業建設的數量、容積、布局、高度、類別等；二是物業建設是一個系統工程，涉及許多相關的法律、法規、政策，也涉及市容環境保護、綠化、治安管理等有關法規條例；三是作為物業本身，其管理也有一個法律和政策的約束、規范的過程。《城市房地產管理法》對物業管理公司資質驗證、物業管理、產權產籍管理等等都有明文規定。
2.物業的法律屬性
物業的法律屬性集中反映在物權的關系上。房地產物權，在我國是指物權人在法律規定的范圍內享有的房屋的所有權，及其占有土地的使用權。
與購置其他商品不同的是，購入物業就意味著購入一宗不動產之所有權（物權），而且，物業的所有權不僅是一項單項權利，而且是一個權利束，擁有多項權能，如租售、抵押，形成一個完整的、抽象的權利體系。在這一權利體系中，各種權利可以以不同形式組合，也可以相互分離，單獨行使、享有。顯然，房地產物權比其他商品財產權的結構更為復雜。
三、物業與房地產、不動產的區分
“物業”、“房地產”、“不動產”三個概念常被交換使用，三者之間有著密切的聯系.
“房地產”一詞有狹義和廣義兩種解釋：狹義的房地產是指房屋、屋基地以及附屬土地.這些附屬土地是指房屋的院落占地、樓間空地、道路占地等空間上與房屋和屋基地緊密結合的土地。廣義的房地產是指全部土地和房屋，以及附著于土地和房屋上不可分離的部分。從法律意義上說，房地產本質上是指以土地和房屋作為物質存在形態的財產。這種財產是指寓含于房地產實體中的各種經濟利益以及由此而形成的各種權利，如所有權、使用權、租賃權、抵押權等。
“不動產”一詞譯自英語realestate或realproperty.在英語中，realestate具體是指土地及附著在土地上的人工建筑物和房屋；realproperty具體是指realestate及其附帶的各種權益。房地產由于其位置固定，不可移動，通常又被稱為不動產。從廣義的“房地產”概念來說，“房地產”與“不動產”是同一語義的兩種表述。房地產的表述傾向于表明這種財產是以房屋和土地作為物質載體，而不動產的表述側重于表明這種財產具有不可移動這一獨特屬性，但兩者所指乃同一對象。英語中，realestate和realproperty可互譯互稱，兩者關系可見一斑。
從以上的分析可以看出，“物業”、“房地產”、“不動產”三個概念雖有內在的緊密聯系，然而內涵不完全相同，歸納起來，主要區別有：
（1）稱謂領域不同。就一般情況而言，“不動產”是民法慣常使用的詞匯，“房地產”則是經濟法和行政法及商事實務中較常用的稱謂，而“物業”僅僅是房地產領域中單元性的房地產概念的別稱。
（2）適用范圍不同。“房地產”與“物業”在某些方面可通用（如基于狹義房地產概念），但“物業”一般多指一個單項的“物業”單位（如單項的房產、地產）或一個獨立的房地產公司（也稱“物業公司”）；而“房地產”是指一個國家、地區或城市所擁有的房產和地產。因此，從宏觀的角度來看，一般只用“房地產”而非“物業”。如“房地產業”不可以“物業”代替，“房地產體制改革”也不可用“物業體制改革”代替。
（3）概念外延不同。一般而言，“房地產”概念的外延是包括房地產的投資開發、建造、銷售、售后管理等整個過程。“物業”有時也可用來指某項具體的房地產，然而，它只是指房地產的交易、售后服務這一使用階段或區域。所以，兩者有宏觀與微觀之別，有全體與部分之差。
基于上述分析，“物業”這一概念的定義可界定為：物業是指已建成并具有使用功能和經濟效用的各類供居住和非居住的屋宇及與之相配套的設備，市政、公用設施，屋宇所在的建筑地塊與附屬的場地、庭院。物業根據其用途可分為：住宅、寫字樓、商場、酒店旅館、工業廠房等等。
