物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(1)
發(fā)布時間：2010-01-14 共1頁
物業(yè)管理作為一門新興行業(yè)，被業(yè)內(nèi)人士普遍稱為房地產(chǎn)的第二次開發(fā)，是物業(yè)服務性功能的一種提升， 物業(yè)管理提供的服務商品，是一種綜合性的管理和全方位的服務，而且這些管理和服務是針對物業(yè)本體及其業(yè)主和使用人，最終服務于業(yè)主和使用人的。物業(yè)管理在小區(qū)公共設施保養(yǎng)維護、社區(qū)服務、小區(qū)建設以及提升城市住宅的整體管理水平方面都有千絲萬縷的關聯(lián)。
由于物業(yè)管理不同于其他的行業(yè)，企業(yè)服務的接受者，在真正地接受企業(yè)所提供的服務之前，對其所提供的服務質(zhì)量并不了解，促使業(yè)主或住戶選擇一個企業(yè)作為自己物業(yè)的管理者的一個重要原因可能就是企業(yè)的品牌形象了。良好的企業(yè)形象，不僅有助于與直接相關的公眾建立一種良好的信任與合作關系，也有助于在不直接相關公眾中樹立威信，產(chǎn)生親和力，造成“慕名而來”的結(jié)果。物業(yè)管理企業(yè)要取得和維持物業(yè)管理長久的經(jīng)營權(quán)，不僅僅是靠物業(yè)公司自身的宣傳作用和所擁有的資質(zhì)，而是看物業(yè)公司的服務對業(yè)主及其選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會能產(chǎn)生多大的影響力。
市場經(jīng)濟所造就的不僅僅是理性的商品制造者和服務的提供物業(yè)管理公司及其提供的服務。物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供良好“硬件”（清潔衛(wèi)生環(huán)境、功能正常發(fā)揮的附屬，設施設備、高水平的公共服務、良好的社區(qū)活動場所及康樂設施）服務的同時，提供“軟件”（通過各類活動協(xié)調(diào)業(yè)主、使用人的社會關系、人際關系、增進互惠互利、和睦共處的鄰里關系）服務，使業(yè)主充分感受到良好物業(yè)管理帶來舒適的生活，從而更加理解“誰受益、誰投入”的市場規(guī)則，保證物業(yè)管理的資金源泉，促進物業(yè)管理的良性循環(huán)。
一、物業(yè)管理日顯重要
在早期樓市，購樓者往往只重視樓宇本身質(zhì)素的優(yōu)劣；較為輕視物業(yè)管理。現(xiàn)今的樓市消費日益走向成熟，樓市消費者也越發(fā)對物業(yè)管理重視起來。因為物業(yè)管理也算是一種永續(xù)性的服務項目，將伴隨業(yè)主終生。據(jù)來自北京的最新消息，用來反映通貨膨脹（緊縮）程度的指標一居民消費價格指數(shù)計算方法，己正式把物業(yè)管理費用納入其價格體系，此點正可以說明物業(yè)管理在正常生活和國民經(jīng)濟中扮演著越來越重要的角色。
二、物業(yè)管理行業(yè)走上規(guī)范化、專業(yè)化、社會化的軌道
現(xiàn)今的物業(yè)管理現(xiàn)狀是物業(yè)管理公司或其員工的專業(yè)化能力遠遠跟不上市場形勢，管理態(tài)度的惡劣、管理水平的低下、管理資源的浪費、管理效率的匱乏都是不容忽視的問題。
——規(guī)范化。使物業(yè)管理企業(yè)建立一套完整、科學、規(guī)范的管理體系、工作標準和服務程序，對每個崗位的工作職能、每一類工作的操作步驟、各種問題的處理方法，都有明確的規(guī)定，讓每個員工在工作中都有章可循，確保工作質(zhì)量，由“人治”變?yōu)椤胺ㄖ巍保嫣岣咂髽I(yè)的管理水平和服務質(zhì)量，增強物業(yè)管理企業(yè)的市場競爭能力。
——專業(yè)化。物業(yè)管理企業(yè)靠良好的管理和服務進入和占領市場，健全科學的組織機械，各職能部門各司其職，既分工又合作，小型企業(yè)依賴專營公司，大型企業(yè)實現(xiàn)集團化經(jīng)營。小型物業(yè)管理企業(yè)除配備小修所需的人員外，將保安、清潔、維修等項目以合同的形式發(fā)包給專業(yè)公司、承包商去做，而物業(yè)公司將代表業(yè)主監(jiān)督各類專營公司的工作，這樣，物業(yè)管理公司成為物業(yè)管理的組織者，按合同進行管理協(xié)調(diào)、考核評價。
1、更新觀念。物業(yè)管理應分成兩部分，一部分是管理，另一部分是服務，“管理”是指對物業(yè)的管理，“服務”是指對業(yè)主的服務，并且是通過對物業(yè)的最具效能的管理來為業(yè)主提供最優(yōu)化的服務，以此強化企業(yè)和員工真誠服務的理念和職業(yè)服務道德；
2、提升管理和服務水平。觀念的貫徹得益于行為的實施，高目標的完成必須有高的運作水準來保證。在這個演進過程中，物業(yè)管理公司將會十分注重培養(yǎng)員工的競爭意識和風險意識并提高公司內(nèi)部各類各級管理人員的綜合管理與服務素質(zhì)，以此提升企業(yè)形象，并達到良好的客戶服務滿意度；３、通過為業(yè)上提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)物業(yè)管理費用普偏低，物業(yè)管理公司很難提供更高的服務水準。
——社會化。加大物業(yè)管理的覆蓋面：要從新建小區(qū)到老城區(qū)、政府直管公房，從車站、碼頭到政府后勤機關、政府辦公樓，全面推向市場進行物業(yè)管理；替多個產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人乃至政府職能部門找到一個總代管，改變各自為權(quán)、多頭管理、互相推誘的弊端，從而提高城市的管理水平，增強城市的輻射力和吸引力。
三、市場化運作與樓市的完全市場化相比，作為其最大的輔助性系統(tǒng)之一的物業(yè)管理的市場化程度卻明顯偏低。現(xiàn)今的樓市消費者都感同身受：購房選擇可以無拘無束，物業(yè)公司的選擇往往身不由己。這種由開發(fā)商指定物業(yè)公司的作法帶有明顯的舊時代計劃經(jīng)濟的烙印，與市場經(jīng)濟的格格不入，同時這也是物業(yè)公司與業(yè)主委員會關系緊張的重要原因。
首先，招投標機制的建立與完善為競爭的實施提供了基本的規(guī)范保障。通過招投標實施物業(yè)管理，使得開發(fā)商并不能直接地把自己開發(fā)的物業(yè)交給所屬的物業(yè)公司來管理，“肥水不流外人田”的局面將會被全面打破。取而代之的將是起點公平、過程公平和結(jié)果公平的市場競爭法則。大大小小的物業(yè)管理企業(yè)，要想求生存，求發(fā)展，就必須參與市場競爭，通過為住戶提供更多、更好的物業(yè)管理服務去贏得市場、占領市場。
其次，高新技術(shù)手段為有實力的物業(yè)公司提供了新的競爭資本。通訊技術(shù)、計算機網(wǎng)絡運作技術(shù)、多媒體應用技術(shù)、現(xiàn)代控制技術(shù)的發(fā)展普及和運作，為實施智能化小區(qū)管理和節(jié)約管理成本提供了可能。因此，研究和應用新的物業(yè)管理技術(shù)，全面提升管理服務平臺，節(jié)約服務成本，將會為物業(yè)管理企業(yè)提供新的競爭手段。
第三，外來物業(yè)公司的涉足使得競爭的格局多元化。“入世”后，國內(nèi)企業(yè)面臨的競爭將不僅僅是國內(nèi)的競爭，而是國際性的競爭。國有企業(yè)、私營企業(yè)、外資企業(yè)、合資企業(yè)多元競爭的局面必將形成。如果沒有意識上、思想上的制高點，也就難以占領市場競爭上的制高點。
市場化經(jīng)營就是隨著物業(yè)市場的形成，物業(yè)管理企業(yè)要一律通過招投標來取得物業(yè)管理的經(jīng)營權(quán)。因為，物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，市場經(jīng)濟的本質(zhì)是競爭，競爭是市場經(jīng)濟生機和活力的源泉，也是不斷提升物業(yè)管理水平，把物業(yè)管理推向一個更新境地的重要途徑。物業(yè)管理行業(yè)實行市場化經(jīng)營，具有以下的好處：
1、市場化經(jīng)營是市場經(jīng)濟發(fā)展的客觀要求。
2、市場化經(jīng)營是提升物業(yè)管理企業(yè)整體水平的重要途徑。
3、市場化經(jīng)營是推動物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展加速器。
4、市場化經(jīng)營是維護產(chǎn)權(quán)人、使用人合法權(quán)益的重要途徑。
5、市場化經(jīng)營是同國際物業(yè)管理市場接軌的突破口。
由于物業(yè)管理不同于其他的行業(yè)，企業(yè)服務的接受者，在真正地接受企業(yè)所提供的服務之前，對其所提供的服務質(zhì)量并不了解，促使業(yè)主或住戶選擇一個企業(yè)作為自己物業(yè)的管理者的一個重要原因可能就是企業(yè)的品牌形象了。良好的企業(yè)形象，不僅有助于與直接相關的公眾建立一種良好的信任與合作關系，也有助于在不直接相關公眾中樹立威信，產(chǎn)生親和力，造成“慕名而來”的結(jié)果。物業(yè)管理企業(yè)要取得和維持物業(yè)管理長久的經(jīng)營權(quán)，不僅僅是靠物業(yè)公司自身的宣傳作用和所擁有的資質(zhì)，而是看物業(yè)公司的服務對業(yè)主及其選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會能產(chǎn)生多大的影響力。
市場經(jīng)濟所造就的不僅僅是理性的商品制造者和服務的提供物業(yè)管理公司及其提供的服務。物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供良好“硬件”（清潔衛(wèi)生環(huán)境、功能正常發(fā)揮的附屬，設施設備、高水平的公共服務、良好的社區(qū)活動場所及康樂設施）服務的同時，提供“軟件”（通過各類活動協(xié)調(diào)業(yè)主、使用人的社會關系、人際關系、增進互惠互利、和睦共處的鄰里關系）服務，使業(yè)主充分感受到良好物業(yè)管理帶來舒適的生活，從而更加理解“誰受益、誰投入”的市場規(guī)則，保證物業(yè)管理的資金源泉，促進物業(yè)管理的良性循環(huán)。
一、物業(yè)管理日顯重要
在早期樓市，購樓者往往只重視樓宇本身質(zhì)素的優(yōu)劣；較為輕視物業(yè)管理。現(xiàn)今的樓市消費日益走向成熟，樓市消費者也越發(fā)對物業(yè)管理重視起來。因為物業(yè)管理也算是一種永續(xù)性的服務項目，將伴隨業(yè)主終生。據(jù)來自北京的最新消息，用來反映通貨膨脹（緊縮）程度的指標一居民消費價格指數(shù)計算方法，己正式把物業(yè)管理費用納入其價格體系，此點正可以說明物業(yè)管理在正常生活和國民經(jīng)濟中扮演著越來越重要的角色。
二、物業(yè)管理行業(yè)走上規(guī)范化、專業(yè)化、社會化的軌道
現(xiàn)今的物業(yè)管理現(xiàn)狀是物業(yè)管理公司或其員工的專業(yè)化能力遠遠跟不上市場形勢，管理態(tài)度的惡劣、管理水平的低下、管理資源的浪費、管理效率的匱乏都是不容忽視的問題。
——規(guī)范化。使物業(yè)管理企業(yè)建立一套完整、科學、規(guī)范的管理體系、工作標準和服務程序，對每個崗位的工作職能、每一類工作的操作步驟、各種問題的處理方法，都有明確的規(guī)定，讓每個員工在工作中都有章可循，確保工作質(zhì)量，由“人治”變?yōu)椤胺ㄖ巍保嫣岣咂髽I(yè)的管理水平和服務質(zhì)量，增強物業(yè)管理企業(yè)的市場競爭能力。
——專業(yè)化。物業(yè)管理企業(yè)靠良好的管理和服務進入和占領市場，健全科學的組織機械，各職能部門各司其職，既分工又合作，小型企業(yè)依賴專營公司，大型企業(yè)實現(xiàn)集團化經(jīng)營。小型物業(yè)管理企業(yè)除配備小修所需的人員外，將保安、清潔、維修等項目以合同的形式發(fā)包給專業(yè)公司、承包商去做，而物業(yè)公司將代表業(yè)主監(jiān)督各類專營公司的工作，這樣，物業(yè)管理公司成為物業(yè)管理的組織者，按合同進行管理協(xié)調(diào)、考核評價。
1、更新觀念。物業(yè)管理應分成兩部分，一部分是管理，另一部分是服務，“管理”是指對物業(yè)的管理，“服務”是指對業(yè)主的服務，并且是通過對物業(yè)的最具效能的管理來為業(yè)主提供最優(yōu)化的服務，以此強化企業(yè)和員工真誠服務的理念和職業(yè)服務道德；
2、提升管理和服務水平。觀念的貫徹得益于行為的實施，高目標的完成必須有高的運作水準來保證。在這個演進過程中，物業(yè)管理公司將會十分注重培養(yǎng)員工的競爭意識和風險意識并提高公司內(nèi)部各類各級管理人員的綜合管理與服務素質(zhì)，以此提升企業(yè)形象，并達到良好的客戶服務滿意度；３、通過為業(yè)上提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)物業(yè)管理費用普偏低，物業(yè)管理公司很難提供更高的服務水準。
——社會化。加大物業(yè)管理的覆蓋面：要從新建小區(qū)到老城區(qū)、政府直管公房，從車站、碼頭到政府后勤機關、政府辦公樓，全面推向市場進行物業(yè)管理；替多個產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人乃至政府職能部門找到一個總代管，改變各自為權(quán)、多頭管理、互相推誘的弊端，從而提高城市的管理水平，增強城市的輻射力和吸引力。
三、市場化運作與樓市的完全市場化相比，作為其最大的輔助性系統(tǒng)之一的物業(yè)管理的市場化程度卻明顯偏低。現(xiàn)今的樓市消費者都感同身受：購房選擇可以無拘無束，物業(yè)公司的選擇往往身不由己。這種由開發(fā)商指定物業(yè)公司的作法帶有明顯的舊時代計劃經(jīng)濟的烙印，與市場經(jīng)濟的格格不入，同時這也是物業(yè)公司與業(yè)主委員會關系緊張的重要原因。
首先，招投標機制的建立與完善為競爭的實施提供了基本的規(guī)范保障。通過招投標實施物業(yè)管理，使得開發(fā)商并不能直接地把自己開發(fā)的物業(yè)交給所屬的物業(yè)公司來管理，“肥水不流外人田”的局面將會被全面打破。取而代之的將是起點公平、過程公平和結(jié)果公平的市場競爭法則。大大小小的物業(yè)管理企業(yè)，要想求生存，求發(fā)展，就必須參與市場競爭，通過為住戶提供更多、更好的物業(yè)管理服務去贏得市場、占領市場。
其次，高新技術(shù)手段為有實力的物業(yè)公司提供了新的競爭資本。通訊技術(shù)、計算機網(wǎng)絡運作技術(shù)、多媒體應用技術(shù)、現(xiàn)代控制技術(shù)的發(fā)展普及和運作，為實施智能化小區(qū)管理和節(jié)約管理成本提供了可能。因此，研究和應用新的物業(yè)管理技術(shù)，全面提升管理服務平臺，節(jié)約服務成本，將會為物業(yè)管理企業(yè)提供新的競爭手段。
第三，外來物業(yè)公司的涉足使得競爭的格局多元化。“入世”后，國內(nèi)企業(yè)面臨的競爭將不僅僅是國內(nèi)的競爭，而是國際性的競爭。國有企業(yè)、私營企業(yè)、外資企業(yè)、合資企業(yè)多元競爭的局面必將形成。如果沒有意識上、思想上的制高點，也就難以占領市場競爭上的制高點。
市場化經(jīng)營就是隨著物業(yè)市場的形成，物業(yè)管理企業(yè)要一律通過招投標來取得物業(yè)管理的經(jīng)營權(quán)。因為，物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，市場經(jīng)濟的本質(zhì)是競爭，競爭是市場經(jīng)濟生機和活力的源泉，也是不斷提升物業(yè)管理水平，把物業(yè)管理推向一個更新境地的重要途徑。物業(yè)管理行業(yè)實行市場化經(jīng)營，具有以下的好處：
1、市場化經(jīng)營是市場經(jīng)濟發(fā)展的客觀要求。
2、市場化經(jīng)營是提升物業(yè)管理企業(yè)整體水平的重要途徑。
3、市場化經(jīng)營是推動物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展加速器。
4、市場化經(jīng)營是維護產(chǎn)權(quán)人、使用人合法權(quán)益的重要途徑。
5、市場化經(jīng)營是同國際物業(yè)管理市場接軌的突破口。
