哪些物業(yè)費用屬合理收取?
發(fā)布時間：2010-01-14 共1頁
在購房者最關心的問題中，費用問題可能是排在前列的。從下定金開始，到簽下購房合同、辦銀行按揭、入伙，再到以后的長期居住，這些步驟涉及到各種費用。并不是交了購房款就可以入住新房，還要交給國土局、稅務局、律師事務所、保險公司等單位一筆費用，這些費用有的是按照房屋的總價格比例收取，有的是有固定的收費標準，而入住后的物業(yè)管理費則是一項長期的費用。由于收費的單位多，費種繁雜，所以會出現一些單位亂收費或者多收費的現象。信息和知識的不對等，令消費者難以辨認真正應該收取的費用。本文從物業(yè)管理收費入手，對收費問題進行一些探討，讓大家對費用的基本知識有所了解。
物業(yè)管理的收費，是消費者最感頭痛的事情，不僅每個月都要繳納，而且名目繁雜，費用標準與物業(yè)管理公司的等級及小區(qū)的等級都有關系。怎樣收費才是合理的，物價部門有指導價格作為參照，但是具體的收費額度不是硬性規(guī)定的，而要靠業(yè)主與物業(yè)公司之間的協(xié)商。
案例
「一」物業(yè)公司要求變更管理費
這里有一個有關物業(yè)公司要求變更管理費的案例：王小姐向本報反映，她入伙時與物業(yè)管理公司訂立的物業(yè)管理合同中約定的物業(yè)管理費為2.5元/平方米，但入住不久，小區(qū)物業(yè)管理公司卻聲稱其物業(yè)管理的資質較高，按照“有關政府部門”的規(guī)定，應該將物業(yè)管理費提高到2.9元/平方米，要求業(yè)主按2.9元/平方米繳納物業(yè)管理費，并解釋說該價格已經由政府物價部門批準。物業(yè)公司的說法有道理嗎？
「解析」
應執(zhí)行合同約定收費標準
蛇口律師事務所魏影律師對這個現象進行了剖析。她認為物業(yè)公司的解釋是為擅自提高物業(yè)管理收費開脫。通常我們所說的物業(yè)管理費是指物業(yè)管理服務費，物業(yè)管理公司收取物業(yè)管理費是依據物業(yè)管理合同，該合同從本質上講是有償的勞務合同，是委托人通過付出一定費用獲得物業(yè)公司專業(yè)服務的服務合同，其價格是一種服務價格。按合同自由的原則和《價格法》的規(guī)定，服務價格除重要的公益性服務適用政府指導價或政府定價外，一般的服務價格都實行市場調節(jié)價，也即由合同雙方當事人約定。物業(yè)管理收費是否屬于《價格法》所說的“重要的公益性服務價格”，恐怕不能一概而論。但住宅小區(qū)，尤其是一般經濟住宅小區(qū)的物業(yè)收費涉及千家萬戶，住戶的收入層次也參差不齊，政府完全不干預是不行的。正因為如此，現在各地通常會發(fā)布一些政府物價部門的指導價格，即根據物業(yè)的區(qū)域（如是郊縣還是市區(qū)）、檔次、設備（如有無電梯）等公布幾種限制價格，這就是物業(yè)公司所說的經政府批準的價格。在這個限價范圍內，業(yè)主與物業(yè)公司都可以合同的方式確定或變更價格。業(yè)主應根據物業(yè)管理服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。所以在物業(yè)管理合同中約定的物業(yè)管理收費標準應得到尊重和執(zhí)行。
「二」物管費外又收取垃圾費
關于亂收費的問題，有業(yè)主劉先生反映：在新房裝修后，物業(yè)公司除正常的物業(yè)管理費外，還要求每戶每月繳納30元的垃圾費。劉先生覺得垃圾費應該是包含在所交的物業(yè)管理費中的，這是亂收費項目，業(yè)主可以拒絕嗎？
「解析」
物管費應已包含垃圾費
魏律師解釋，按國務院的《物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)管理指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動，可見日常生活垃圾的清運是物業(yè)管理的一項內容。垃圾清運的費用一直以來已經包含在物業(yè)管理的公共性服務收費，即通常所說的物業(yè)管理費中，物業(yè)管理公司根本沒理由單列收取。對于物業(yè)管理公司這種巧立名目的亂收費行為，業(yè)主有權拒絕。當然，對于物業(yè)公司提供的物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，其服務報酬由雙方約定。
問答：未售房產物管費誰來交
問：未售出或出售后未交付買受人的房產，其物業(yè)管理費應由誰負擔？
答：對于未出售或出售后未交付買受人的房產，房屋的所有權尚屬建設單位所有。按《物業(yè)管理條例》對業(yè)主的界定，此時的建設單位也是業(yè)主，業(yè)主有義務交納物業(yè)管理費。所以在《物業(yè)管理條例》中明文規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。
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買新房應收費用
對于買新房的人來說，除了付定金、交首|考試|大|期款以外，還有就是準備一筆相當的費用，繳納給多個不同單位。這些費用包括———
在簽合同辦按揭時應交費用：一，保險費，繳納給保險公司，繳納數額為房款×保險費率×年限；二，抵押登記費，繳納給國土局有關部門，按照萬分之一收取；三，按揭費，繳納給銀行，1000元到1500元；四，律師費，交給律師事務所，按照事務所的收費標準，600元到1000元不等；五，公證費，按照總價款千分之三收取。
在入伙之后210天之內，辦理房產證應交費用。一，契約稅，繳納給國土局，按照總價款1.5%收取；二，印花稅，按照總價款萬分之一收取；三，50元的個人購房費；四，5元的貼花費。
有的大型地產公司可以運用自己的品牌實力和長期的信譽，減少其中一些費用，為消費者節(jié)約支出，例如保險費、按揭費、律師費等等。但并不是買什么房子都要繳納以上費用的，這要看具體項目的具體情況。
物業(yè)管理應收哪些費用
在國家計委、建設部1996年發(fā)布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》中明確規(guī)定，住宅小區(qū)公共性服務收費的費用構成包括：1.管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；2.公共設施、設備日常運行、維修及保養(yǎng)費；3.綠化管理費；4.清潔衛(wèi)生費；5.保安費；6.辦公費；7.物業(yè)管理單位固定資產折舊費；8.法定稅費。
物業(yè)管理的收費，是消費者最感頭痛的事情，不僅每個月都要繳納，而且名目繁雜，費用標準與物業(yè)管理公司的等級及小區(qū)的等級都有關系。怎樣收費才是合理的，物價部門有指導價格作為參照，但是具體的收費額度不是硬性規(guī)定的，而要靠業(yè)主與物業(yè)公司之間的協(xié)商。
案例
「一」物業(yè)公司要求變更管理費
這里有一個有關物業(yè)公司要求變更管理費的案例：王小姐向本報反映，她入伙時與物業(yè)管理公司訂立的物業(yè)管理合同中約定的物業(yè)管理費為2.5元/平方米，但入住不久，小區(qū)物業(yè)管理公司卻聲稱其物業(yè)管理的資質較高，按照“有關政府部門”的規(guī)定，應該將物業(yè)管理費提高到2.9元/平方米，要求業(yè)主按2.9元/平方米繳納物業(yè)管理費，并解釋說該價格已經由政府物價部門批準。物業(yè)公司的說法有道理嗎？
「解析」
應執(zhí)行合同約定收費標準
蛇口律師事務所魏影律師對這個現象進行了剖析。她認為物業(yè)公司的解釋是為擅自提高物業(yè)管理收費開脫。通常我們所說的物業(yè)管理費是指物業(yè)管理服務費，物業(yè)管理公司收取物業(yè)管理費是依據物業(yè)管理合同，該合同從本質上講是有償的勞務合同，是委托人通過付出一定費用獲得物業(yè)公司專業(yè)服務的服務合同，其價格是一種服務價格。按合同自由的原則和《價格法》的規(guī)定，服務價格除重要的公益性服務適用政府指導價或政府定價外，一般的服務價格都實行市場調節(jié)價，也即由合同雙方當事人約定。物業(yè)管理收費是否屬于《價格法》所說的“重要的公益性服務價格”，恐怕不能一概而論。但住宅小區(qū)，尤其是一般經濟住宅小區(qū)的物業(yè)收費涉及千家萬戶，住戶的收入層次也參差不齊，政府完全不干預是不行的。正因為如此，現在各地通常會發(fā)布一些政府物價部門的指導價格，即根據物業(yè)的區(qū)域（如是郊縣還是市區(qū)）、檔次、設備（如有無電梯）等公布幾種限制價格，這就是物業(yè)公司所說的經政府批準的價格。在這個限價范圍內，業(yè)主與物業(yè)公司都可以合同的方式確定或變更價格。業(yè)主應根據物業(yè)管理服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。所以在物業(yè)管理合同中約定的物業(yè)管理收費標準應得到尊重和執(zhí)行。
「二」物管費外又收取垃圾費
關于亂收費的問題，有業(yè)主劉先生反映：在新房裝修后，物業(yè)公司除正常的物業(yè)管理費外，還要求每戶每月繳納30元的垃圾費。劉先生覺得垃圾費應該是包含在所交的物業(yè)管理費中的，這是亂收費項目，業(yè)主可以拒絕嗎？
「解析」
物管費應已包含垃圾費
魏律師解釋，按國務院的《物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)管理指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動，可見日常生活垃圾的清運是物業(yè)管理的一項內容。垃圾清運的費用一直以來已經包含在物業(yè)管理的公共性服務收費，即通常所說的物業(yè)管理費中，物業(yè)管理公司根本沒理由單列收取。對于物業(yè)管理公司這種巧立名目的亂收費行為，業(yè)主有權拒絕。當然，對于物業(yè)公司提供的物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，其服務報酬由雙方約定。
問答：未售房產物管費誰來交
問：未售出或出售后未交付買受人的房產，其物業(yè)管理費應由誰負擔？
答：對于未出售或出售后未交付買受人的房產，房屋的所有權尚屬建設單位所有。按《物業(yè)管理條例》對業(yè)主的界定，此時的建設單位也是業(yè)主，業(yè)主有義務交納物業(yè)管理費。所以在《物業(yè)管理條例》中明文規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。
相關鏈接
買新房應收費用
對于買新房的人來說，除了付定金、交首|考試|大|期款以外，還有就是準備一筆相當的費用，繳納給多個不同單位。這些費用包括———
在簽合同辦按揭時應交費用：一，保險費，繳納給保險公司，繳納數額為房款×保險費率×年限；二，抵押登記費，繳納給國土局有關部門，按照萬分之一收取；三，按揭費，繳納給銀行，1000元到1500元；四，律師費，交給律師事務所，按照事務所的收費標準，600元到1000元不等；五，公證費，按照總價款千分之三收取。
在入伙之后210天之內，辦理房產證應交費用。一，契約稅，繳納給國土局，按照總價款1.5%收取；二，印花稅，按照總價款萬分之一收取；三，50元的個人購房費；四，5元的貼花費。
有的大型地產公司可以運用自己的品牌實力和長期的信譽，減少其中一些費用，為消費者節(jié)約支出，例如保險費、按揭費、律師費等等。但并不是買什么房子都要繳納以上費用的，這要看具體項目的具體情況。
物業(yè)管理應收哪些費用
在國家計委、建設部1996年發(fā)布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》中明確規(guī)定，住宅小區(qū)公共性服務收費的費用構成包括：1.管理、服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；2.公共設施、設備日常運行、維修及保養(yǎng)費；3.綠化管理費；4.清潔衛(wèi)生費；5.保安費；6.辦公費；7.物業(yè)管理單位固定資產折舊費；8.法定稅費。
