哪些物業費用屬合理收取?
發布時間：2010-01-14 共1頁
在購房者最關心的問題中，費用問題可能是排在前列的。從下定金開始，到簽下購房合同、辦銀行按揭、入伙，再到以后的長期居住，這些步驟涉及到各種費用。并不是交了購房款就可以入住新房，還要交給國土局、稅務局、律師事務所、保險公司等單位一筆費用，這些費用有的是按照房屋的總價格比例收取，有的是有固定的收費標準，而入住后的物業管理費則是一項長期的費用。由于收費的單位多，費種繁雜，所以會出現一些單位亂收費或者多收費的現象。信息和知識的不對等，令消費者難以辨認真正應該收取的費用。本文從物業管理收費入手，對收費問題進行一些探討，讓大家對費用的基本知識有所了解。
物業管理的收費，是消費者最感頭痛的事情，不僅每個月都要繳納，而且名目繁雜，費用標準與物業管理公司的等級及小區的等級都有關系。怎樣收費才是合理的，物價部門有指導價格作為參照，但是具體的收費額度不是硬性規定的，而要靠業主與物業公司之間的協商。
案例
「一」物業公司要求變更管理費
這里有一個有關物業公司要求變更管理費的案例：王小姐向本報反映，她入伙時與物業管理公司訂立的物業管理合同中約定的物業管理費為2.5元/平方米，但入住不久，小區物業管理公司卻聲稱其物業管理的資質較高，按照“有關政府部門”的規定，應該將物業管理費提高到2.9元/平方米，要求業主按2.9元/平方米繳納物業管理費，并解釋說該價格已經由政府物價部門批準。物業公司的說法有道理嗎？
「解析」
應執行合同約定收費標準
蛇口律師事務所魏影律師對這個現象進行了剖析。她認為物業公司的解釋是為擅自提高物業管理收費開脫。通常我們所說的物業管理費是指物業管理服務費，物業管理公司收取物業管理費是依據物業管理合同，該合同從本質上講是有償的勞務合同，是委托人通過付出一定費用獲得物業公司專業服務的服務合同，其價格是一種服務價格。按合同自由的原則和《價格法》的規定，服務價格除重要的公益性服務適用政府指導價或政府定價外，一般的服務價格都實行市場調節價，也即由合同雙方當事人約定。物業管理收費是否屬于《價格法》所說的“重要的公益性服務價格”，恐怕不能一概而論。但住宅小區，尤其是一般經濟住宅小區的物業收費涉及千家萬戶，住戶的收入層次也參差不齊，政府完全不干預是不行的。正因為如此，現在各地通常會發布一些政府物價部門的指導價格，即根據物業的區域（如是郊縣還是市區）、檔次、設備（如有無電梯）等公布幾種限制價格，這就是物業公司所說的經政府批準的價格。在這個限價范圍內，業主與物業公司都可以合同的方式確定或變更價格。業主應根據物業管理服務合同的約定交納物業服務費用。所以在物業管理合同中約定的物業管理收費標準應得到尊重和執行。
「二」物管費外又收取垃圾費
關于亂收費的問題，有業主劉先生反映：在新房裝修后，物業公司除正常的物業管理費外，還要求每戶每月繳納30元的垃圾費。劉先生覺得垃圾費應該是包含在所交的物業管理費中的，這是亂收費項目，業主可以拒絕嗎？
「解析」
物管費應已包含垃圾費
魏律師解釋，按國務院的《物業管理條例》規定，物業管理指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動，可見日常生活垃圾的清運是物業管理的一項內容。垃圾清運的費用一直以來已經包含在物業管理的公共性服務收費，即通常所說的物業管理費中，物業管理公司根本沒理由單列收取。對于物業管理公司這種巧立名目的亂收費行為，業主有權拒絕。當然，對于物業公司提供的物業服務合同約定以外的服務項目，其服務報酬由雙方約定。
問答：未售房產物管費誰來交
問：未售出或出售后未交付買受人的房產，其物業管理費應由誰負擔？
答：對于未出售或出售后未交付買受人的房產，房屋的所有權尚屬建設單位所有。按《物業管理條例》對業主的界定，此時的建設單位也是業主，業主有義務交納物業管理費。所以在《物業管理條例》中明文規定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。
相關鏈接
買新房應收費用
對于買新房的人來說，除了付定金、交首|考試|大|期款以外，還有就是準備一筆相當的費用，繳納給多個不同單位。這些費用包括———
在簽合同辦按揭時應交費用：一，保險費，繳納給保險公司，繳納數額為房款×保險費率×年限；二，抵押登記費，繳納給國土局有關部門，按照萬分之一收取；三，按揭費，繳納給銀行，1000元到1500元；四，律師費，交給律師事務所，按照事務所的收費標準，600元到1000元不等；五，公證費，按照總價款千分之三收取。
在入伙之后210天之內，辦理房產證應交費用。一，契約稅，繳納給國土局，按照總價款1.5%收取；二，印花稅，按照總價款萬分之一收取；三，50元的個人購房費；四，5元的貼花費。
有的大型地產公司可以運用自己的品牌實力和長期的信譽，減少其中一些費用，為消費者節約支出，例如保險費、按揭費、律師費等等。但并不是買什么房子都要繳納以上費用的，這要看具體項目的具體情況。
物業管理應收哪些費用
在國家計委、建設部1996年發布的《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》中明確規定，住宅小區公共性服務收費的費用構成包括：1.管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費；2.公共設施、設備日常運行、維修及保養費；3.綠化管理費；4.清潔衛生費；5.保安費；6.辦公費；7.物業管理單位固定資產折舊費；8.法定稅費。
物業管理的收費，是消費者最感頭痛的事情，不僅每個月都要繳納，而且名目繁雜，費用標準與物業管理公司的等級及小區的等級都有關系。怎樣收費才是合理的，物價部門有指導價格作為參照，但是具體的收費額度不是硬性規定的，而要靠業主與物業公司之間的協商。
案例
「一」物業公司要求變更管理費
這里有一個有關物業公司要求變更管理費的案例：王小姐向本報反映，她入伙時與物業管理公司訂立的物業管理合同中約定的物業管理費為2.5元/平方米，但入住不久，小區物業管理公司卻聲稱其物業管理的資質較高，按照“有關政府部門”的規定，應該將物業管理費提高到2.9元/平方米，要求業主按2.9元/平方米繳納物業管理費，并解釋說該價格已經由政府物價部門批準。物業公司的說法有道理嗎？
「解析」
應執行合同約定收費標準
蛇口律師事務所魏影律師對這個現象進行了剖析。她認為物業公司的解釋是為擅自提高物業管理收費開脫。通常我們所說的物業管理費是指物業管理服務費，物業管理公司收取物業管理費是依據物業管理合同，該合同從本質上講是有償的勞務合同，是委托人通過付出一定費用獲得物業公司專業服務的服務合同，其價格是一種服務價格。按合同自由的原則和《價格法》的規定，服務價格除重要的公益性服務適用政府指導價或政府定價外，一般的服務價格都實行市場調節價，也即由合同雙方當事人約定。物業管理收費是否屬于《價格法》所說的“重要的公益性服務價格”，恐怕不能一概而論。但住宅小區，尤其是一般經濟住宅小區的物業收費涉及千家萬戶，住戶的收入層次也參差不齊，政府完全不干預是不行的。正因為如此，現在各地通常會發布一些政府物價部門的指導價格，即根據物業的區域（如是郊縣還是市區）、檔次、設備（如有無電梯）等公布幾種限制價格，這就是物業公司所說的經政府批準的價格。在這個限價范圍內，業主與物業公司都可以合同的方式確定或變更價格。業主應根據物業管理服務合同的約定交納物業服務費用。所以在物業管理合同中約定的物業管理收費標準應得到尊重和執行。
「二」物管費外又收取垃圾費
關于亂收費的問題，有業主劉先生反映：在新房裝修后，物業公司除正常的物業管理費外，還要求每戶每月繳納30元的垃圾費。劉先生覺得垃圾費應該是包含在所交的物業管理費中的，這是亂收費項目，業主可以拒絕嗎？
「解析」
物管費應已包含垃圾費
魏律師解釋，按國務院的《物業管理條例》規定，物業管理指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動，可見日常生活垃圾的清運是物業管理的一項內容。垃圾清運的費用一直以來已經包含在物業管理的公共性服務收費，即通常所說的物業管理費中，物業管理公司根本沒理由單列收取。對于物業管理公司這種巧立名目的亂收費行為，業主有權拒絕。當然，對于物業公司提供的物業服務合同約定以外的服務項目，其服務報酬由雙方約定。
問答：未售房產物管費誰來交
問：未售出或出售后未交付買受人的房產，其物業管理費應由誰負擔？
答：對于未出售或出售后未交付買受人的房產，房屋的所有權尚屬建設單位所有。按《物業管理條例》對業主的界定，此時的建設單位也是業主，業主有義務交納物業管理費。所以在《物業管理條例》中明文規定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。
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買新房應收費用
對于買新房的人來說，除了付定金、交首|考試|大|期款以外，還有就是準備一筆相當的費用，繳納給多個不同單位。這些費用包括———
在簽合同辦按揭時應交費用：一，保險費，繳納給保險公司，繳納數額為房款×保險費率×年限；二，抵押登記費，繳納給國土局有關部門，按照萬分之一收取；三，按揭費，繳納給銀行，1000元到1500元；四，律師費，交給律師事務所，按照事務所的收費標準，600元到1000元不等；五，公證費，按照總價款千分之三收取。
在入伙之后210天之內，辦理房產證應交費用。一，契約稅，繳納給國土局，按照總價款1.5%收取；二，印花稅，按照總價款萬分之一收取；三，50元的個人購房費；四，5元的貼花費。
有的大型地產公司可以運用自己的品牌實力和長期的信譽，減少其中一些費用，為消費者節約支出，例如保險費、按揭費、律師費等等。但并不是買什么房子都要繳納以上費用的，這要看具體項目的具體情況。
物業管理應收哪些費用
在國家計委、建設部1996年發布的《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》中明確規定，住宅小區公共性服務收費的費用構成包括：1.管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費；2.公共設施、設備日常運行、維修及保養費；3.綠化管理費；4.清潔衛生費；5.保安費；6.辦公費；7.物業管理單位固定資產折舊費；8.法定稅費。
