對物業管理行業自律的思考
發布時間：2010-01-14 共1頁
物業管理行業應該在協會的領導下實行自律管理，充分發揮行業協會在為物業服務企業提供交流平臺，促進行業自律，推動公平競爭，協調利益沖突，維護企業合法權益等方面的獨特作用。
物業管理行業自律的層次
第一層次是物業服務從業人員，這是行業自律的基礎。每一個從業人員要學會管好自己，嚴于律己，培養自覺性，這是物業服務的特性和所承擔的社會責任所決定的。沒有個人自律，就談不上企業自律，更談不上行業自律。
第二層次是物業服務企業，這是行業自律的主體。每一個企業都應該按照國家和行業的規定，建立和完善內部質量控制制度并嚴格組織實施；建立健全對員工的管理制度：工作秩序、工作規范、教育培訓、業績考核、收益分配等制度，規范管理。同時應該加強對從業人員的培訓教育和管理，不斷提高他們的專業技術水平和勝任工作的能力，督促他們嚴格遵守職業準則，提高執業質量和服務水平。
第三層次是物業管理行業協會，這是行業自律的保證。要深入實際調查研究，建立和完善行業自律體制和相關管理制度并保證有效地實施；要加強行業培訓教育，強化物業服務企業和從業人員執業質量控制，督促他們嚴格遵守職業準則，獨立、客觀、公正地執業，保證執業質量，提高服務水平，保護社會公眾的利益。
物業管理行業自律的依據
一是法規自律，就是以相關的法律法規（國家的、地方的、行業的法律法規）進行自律；二是道德自律，以道德規范進行自律，包括行業管理辦法和其他社會公德規范。行規即行業提倡什么、反對什么，允許做什么、禁止做什么，表現了行業的執業標準、職業道德規范。所以我們要進一步加強執業標準和職業道德規范的建設，強化其實施遵循情況的監督。
物業管理行業自律的內容
自律即自我約束，行業自律就是在行業共同價值觀基礎上的自覺規范行為。物業管理行業自律，是指物業管理行業的團體會員和個人會員在執業及與執業相關活動中應遵守的行業規范。
1.行業自律是自我管理。
隨著市場經濟的發展，政府不再直接管理企業，一切事項將由企業自行解決，以前許多由政府行政部門管理的事宜，將逐步轉交給行業協會，這是由市場經濟決定的。
2.行業自律是自我約束。
自律在《辭海》中的解釋是“不受外界的約束，不為情感所支配，根據自己的良心，為追求道德本身的目的而制定的倫理原則”。可見自律是以“誠信”為基礎的，需要對“承諾”負責，對契約負責。自律是一種自我約束，行規不同于強制性的法律法規，但它本身也具有約束力。其約束力在于，某一方成員如不履行應盡的義務而使其他有關成員的利益受到了侵害，受害方會通過對等的原則，終止對其履行相應的義務。
3.行業自律的目的是自我發展。
自我發展既是行業自律的起點也是最終歸宿。隨著經濟建設的不斷加快，企業生存環境發生了很變化，全國物業服務企業的競爭對象并不僅僅局限于本市內的同行業之間。因此，物業服務企業需要對新的競爭對手進行分析研究，確立自身的發展方向，應多角度地考慮行業的發展問題，不斷提升企業自身的競爭實力。
促進物業管理行業自律的建議
要在物業管理行業協會的領導下加強行業自律，筆者認為應針對物業管理行業協會以及行業自律的現狀，借鑒發達地區的物業管理行業的先進經驗，例如《深圳經濟特區物業管理條例》中關于行業自律的規定，突出了協會在行業自律中的作用，有利于實施對物業服務企業和物業管理從業人員的自律性監管和約束，促進物業管理行業自律可以從以下幾方面入手：
1.提高認識，增強自律自覺性。
行業自律是內因，政府監管是外因，外因要通過內因才能夠起作用。不能被動接受政府監管，而要自覺執行，培養行業自律的自覺性，同時要認清自律與誠信的關系，誠信是行業發展的根本，物業服務企業應誠實信用地擔負起服務業主、維護業主利益的職責。雖然物業服務企業在運營過程中勢必追求自身利益最化，但不能以犧牲國家利益或業主利益為代價。這就要求物業管理從業人員及物業服務企業嚴格堅持獨立、誠信原則。對業主誠信，對國家誠信，在不違背法律的情況下，為業主提供最優質的服務，同時追求自己利益的最化。
2.效仿先進，實行企業必歸協會。
企業入會自愿,離會自由，是站到企業的角度方便和不剝奪企業的權利來要求的。但是為了整個行業的發展和規范，就應該有行業組織紀律，力推從“業必加會”的原則，方能有序的規范行業的行為和促進行業的發展。如《深圳經濟特區物業管理條例》率先提出，要求“物業服務企業應當自取得資質證書之日起三個月內加入市物業管理協會”。在各地區物業管理行業內也可倡導“業必歸會”這一觀念，讓物業服務企業充分認識按市場化原則規范和發展行業協會的必要性，明確行業協會在市場經濟中的定位和作用，從而統一歸到行業協會中來。物業管理行業協會一方面要接受當地政府行政主管部門的監督管理和業務指導；另一方面要積極規范行業經營行為，維護會員合法權益，維護市場秩序和行業經濟利益，推動行業的健康發展。
3.理順關系，強|||化協會監管職能。
一些物業管理協會是作為行政主管部門的派生而依附于相關行政部門，使得許多協會缺乏自身應有的獨立地位，在行政監督管理和行業自律管理混同的情況下，協會的性質是模糊的。定位不明導致協會服務會員的意識不夠、服務企業的動力不足。因此，必須理順政府行政監督管理與物業管理行業協會自律管理的關系，逐步加強行業協會的自律管理，加強監管力度，保障、平衡、維護行業的公共利益，協調處理行業利益之間的矛盾。只有強化協會在行業自律管理中規范行業行為、建立職業操守、維護行業權益、宣傳行業形象、提高行業素質和加強行業交流六基本職能，積極參與監督行業準入工作，才能發揮行業自律的作用，形成行業的凝聚力，擴行業的影響力，啟動社會管理和社會服務的功能。
4.建立制度，發揮協會監管的作用。
物業服務市場是與人民群眾利益緊密相關的，單靠自發的自律是不夠的，協會應肩負對企業及從業人員的自律性監管責任，建立起有效的行業自律機制，包括決策機制、監管方式、評價體系、懲戒手段等。配合誠信承諾活動的展開，推出《行業自律公約》和《職業操守規則》，依據《行業自律公約》和《職業操守規則》的規定，對違反行規的企業啟動懲戒程序，以樹立行業的整體形象。通過誠信承諾活動，培養出一批誠實守信的品牌企業，營造“有信者榮、失信者恥、無信者憂”的行業氛圍，引導企業誠信自律，兌現承諾，為廣業主提供良好的服務，促進物業管理行業的健康、有序發展。讓全社會真正了解物業管理行業對建設和諧社會的巨作用和貢獻。
5.規范行為，接受社會共同監督。
物業管理行業要實行自律管理，除了必須具備自律規則以外，還必須有能力對違反規則的行為實施處理。同時要發揮各省、市、區、縣級協會的優勢，形成協會工作合力。當然，協會在實施監管職能時，也要接受從業人員、物業服務企業、政府主管部門、乃至全社會的共同監督。特別是對違規失信的企業進行必要的懲治手段，甚至采取強制性的措施禁止市場準入和責令市場清出時，更要接受監督。例如：協會給予物業服務企業和物業服務從業人員警告、業內通報批評和公開譴責的，應當報區主管部門備案；給予物業服務企業和物業服務從業人員公開譴責的，應當向社會公告.
物業管理行業自律的層次
第一層次是物業服務從業人員，這是行業自律的基礎。每一個從業人員要學會管好自己，嚴于律己，培養自覺性，這是物業服務的特性和所承擔的社會責任所決定的。沒有個人自律，就談不上企業自律，更談不上行業自律。
第二層次是物業服務企業，這是行業自律的主體。每一個企業都應該按照國家和行業的規定，建立和完善內部質量控制制度并嚴格組織實施；建立健全對員工的管理制度：工作秩序、工作規范、教育培訓、業績考核、收益分配等制度，規范管理。同時應該加強對從業人員的培訓教育和管理，不斷提高他們的專業技術水平和勝任工作的能力，督促他們嚴格遵守職業準則，提高執業質量和服務水平。
第三層次是物業管理行業協會，這是行業自律的保證。要深入實際調查研究，建立和完善行業自律體制和相關管理制度并保證有效地實施；要加強行業培訓教育，強化物業服務企業和從業人員執業質量控制，督促他們嚴格遵守職業準則，獨立、客觀、公正地執業，保證執業質量，提高服務水平，保護社會公眾的利益。
物業管理行業自律的依據
一是法規自律，就是以相關的法律法規（國家的、地方的、行業的法律法規）進行自律；二是道德自律，以道德規范進行自律，包括行業管理辦法和其他社會公德規范。行規即行業提倡什么、反對什么，允許做什么、禁止做什么，表現了行業的執業標準、職業道德規范。所以我們要進一步加強執業標準和職業道德規范的建設，強化其實施遵循情況的監督。
物業管理行業自律的內容
自律即自我約束，行業自律就是在行業共同價值觀基礎上的自覺規范行為。物業管理行業自律，是指物業管理行業的團體會員和個人會員在執業及與執業相關活動中應遵守的行業規范。
1.行業自律是自我管理。
隨著市場經濟的發展，政府不再直接管理企業，一切事項將由企業自行解決，以前許多由政府行政部門管理的事宜，將逐步轉交給行業協會，這是由市場經濟決定的。
2.行業自律是自我約束。
自律在《辭海》中的解釋是“不受外界的約束，不為情感所支配，根據自己的良心，為追求道德本身的目的而制定的倫理原則”。可見自律是以“誠信”為基礎的，需要對“承諾”負責，對契約負責。自律是一種自我約束，行規不同于強制性的法律法規，但它本身也具有約束力。其約束力在于，某一方成員如不履行應盡的義務而使其他有關成員的利益受到了侵害，受害方會通過對等的原則，終止對其履行相應的義務。
3.行業自律的目的是自我發展。
自我發展既是行業自律的起點也是最終歸宿。隨著經濟建設的不斷加快，企業生存環境發生了很變化，全國物業服務企業的競爭對象并不僅僅局限于本市內的同行業之間。因此，物業服務企業需要對新的競爭對手進行分析研究，確立自身的發展方向，應多角度地考慮行業的發展問題，不斷提升企業自身的競爭實力。
促進物業管理行業自律的建議
要在物業管理行業協會的領導下加強行業自律，筆者認為應針對物業管理行業協會以及行業自律的現狀，借鑒發達地區的物業管理行業的先進經驗，例如《深圳經濟特區物業管理條例》中關于行業自律的規定，突出了協會在行業自律中的作用，有利于實施對物業服務企業和物業管理從業人員的自律性監管和約束，促進物業管理行業自律可以從以下幾方面入手：
1.提高認識，增強自律自覺性。
行業自律是內因，政府監管是外因，外因要通過內因才能夠起作用。不能被動接受政府監管，而要自覺執行，培養行業自律的自覺性，同時要認清自律與誠信的關系，誠信是行業發展的根本，物業服務企業應誠實信用地擔負起服務業主、維護業主利益的職責。雖然物業服務企業在運營過程中勢必追求自身利益最化，但不能以犧牲國家利益或業主利益為代價。這就要求物業管理從業人員及物業服務企業嚴格堅持獨立、誠信原則。對業主誠信，對國家誠信，在不違背法律的情況下，為業主提供最優質的服務，同時追求自己利益的最化。
2.效仿先進，實行企業必歸協會。
企業入會自愿,離會自由，是站到企業的角度方便和不剝奪企業的權利來要求的。但是為了整個行業的發展和規范，就應該有行業組織紀律，力推從“業必加會”的原則，方能有序的規范行業的行為和促進行業的發展。如《深圳經濟特區物業管理條例》率先提出，要求“物業服務企業應當自取得資質證書之日起三個月內加入市物業管理協會”。在各地區物業管理行業內也可倡導“業必歸會”這一觀念，讓物業服務企業充分認識按市場化原則規范和發展行業協會的必要性，明確行業協會在市場經濟中的定位和作用，從而統一歸到行業協會中來。物業管理行業協會一方面要接受當地政府行政主管部門的監督管理和業務指導；另一方面要積極規范行業經營行為，維護會員合法權益，維護市場秩序和行業經濟利益，推動行業的健康發展。
3.理順關系，強|||化協會監管職能。
一些物業管理協會是作為行政主管部門的派生而依附于相關行政部門，使得許多協會缺乏自身應有的獨立地位，在行政監督管理和行業自律管理混同的情況下，協會的性質是模糊的。定位不明導致協會服務會員的意識不夠、服務企業的動力不足。因此，必須理順政府行政監督管理與物業管理行業協會自律管理的關系，逐步加強行業協會的自律管理，加強監管力度，保障、平衡、維護行業的公共利益，協調處理行業利益之間的矛盾。只有強化協會在行業自律管理中規范行業行為、建立職業操守、維護行業權益、宣傳行業形象、提高行業素質和加強行業交流六基本職能，積極參與監督行業準入工作，才能發揮行業自律的作用，形成行業的凝聚力，擴行業的影響力，啟動社會管理和社會服務的功能。
4.建立制度，發揮協會監管的作用。
物業服務市場是與人民群眾利益緊密相關的，單靠自發的自律是不夠的，協會應肩負對企業及從業人員的自律性監管責任，建立起有效的行業自律機制，包括決策機制、監管方式、評價體系、懲戒手段等。配合誠信承諾活動的展開，推出《行業自律公約》和《職業操守規則》，依據《行業自律公約》和《職業操守規則》的規定，對違反行規的企業啟動懲戒程序，以樹立行業的整體形象。通過誠信承諾活動，培養出一批誠實守信的品牌企業，營造“有信者榮、失信者恥、無信者憂”的行業氛圍，引導企業誠信自律，兌現承諾，為廣業主提供良好的服務，促進物業管理行業的健康、有序發展。讓全社會真正了解物業管理行業對建設和諧社會的巨作用和貢獻。
5.規范行為，接受社會共同監督。
物業管理行業要實行自律管理，除了必須具備自律規則以外，還必須有能力對違反規則的行為實施處理。同時要發揮各省、市、區、縣級協會的優勢，形成協會工作合力。當然，協會在實施監管職能時，也要接受從業人員、物業服務企業、政府主管部門、乃至全社會的共同監督。特別是對違規失信的企業進行必要的懲治手段，甚至采取強制性的措施禁止市場準入和責令市場清出時，更要接受監督。例如：協會給予物業服務企業和物業服務從業人員警告、業內通報批評和公開譴責的，應當報區主管部門備案；給予物業服務企業和物業服務從業人員公開譴責的，應當向社會公告.
