淺析物業管理停車合同性質認定
發布時間：2010-01-14 共1頁
摘要：隨著購買能力的不斷提高，城市居民以汽車作為代步工具日益普及。與此同時也產生出車輛停放、安全等一系列矛盾糾紛，在汽車因停放小區被盜責任由誰承擔的問題上更是爭論不休。本文通過某小區業主訴訟物業管理公司停車管理服務合同糾紛的具體案例，對停車合同性質從其產生、停車位權屬、物業管理服務內容、停車收費依據、合同性質特征等方面加以綜合分析，以期闡明對停車合同性質的認定應視不同情況而定，不能簡單的歸結為保管合同。
近期某小區發生一起汽車失竊案件，業主將物業管理公司訴之法院，要求其賠償全部損失，繼而引發了一場“應由誰為被竊汽車買單之爭”；車主和物業管理公司各執一詞，各方人士眾說紛紜，莫衷一是。就各地區對此類案件的判例來看，因現行法律規范的缺失或不甚明確，導致各地法||院的判決也是五花八門。可以預見，隨著汽車家庭化的進一步普及，此類“賠償責任之爭”必將引發更范圍的矛盾對立。為此，特從小區停車合同性質角度出發對此賠償責任的界定予以探討。
一、停車費、停車合同產生之前提
某小區汽車
失竊一案，車主主張物業管理公司承擔賠償責任的依據為：因向物業管理公司交納了費用，所以汽車發生損壞、丟失等一切問題均應由物業管理公司承擔賠償責任，即把停車費歸于保管費范疇，把責任歸結為保管責任。但停車費究竟是何費用，物業管理公司是基于什么進行收費？
在此首先需明確停車費、停車合同因何產生。
（一）停車位權屬
從目前實際情況來看，商品房住宅小區的停車位致可分為：地面停車位，地下停車位，樓房首層架空專屬停車位。依據南京市 《 商品房附屬房屋轉讓等問題的若干規定（試行） 》小區地面停車位及相當于標準配件總量 15 ％的地下停車位為全體業主共有，相當于標準配件總量 85 ％的地下停車位為開發商單獨所有，樓房首層架空專屬停車位為某業主單獨所有。
（二）物業||管理公司收費依據
物業管理公司對小區汽車停車位無所有權，其收費權是依據物業服務合同所派生出的管理權而享有；其收取費用的標準仍由價格主管部門予以核定。 《 南京市物業服務收費管理實施辦法第七條“物業服務收費包括公共服務費和代收代辦服務費、特約服務費。物業服務收費根據物業的性質、提供服務的內容、特點的不同情況，分別實行政府指導價和市場調節價。普通住宅的公共服務收費及住宅區停車服務等專項服務收費，實行政府指導價。”
（三）停車合同與物業服務合同的關系
就目前而言，無論是開發商與物業管理公司簽訂的前期物業服務合同，或業主委員會與新選聘物業管理公司簽訂的物業服務合同，在合同中都缺乏車輛停放責任條款，導致發生車輛失竊時在物業服務合同約定中無法明確責任。另一方面開發商與物業管理公司，或業主與物業管理公司一般也未單獨訂立停車合同，雙方是基于收費、交費形成了一種事實上的合同關系。因物業管理公司管理權是依據物業服務合同的約定而產生，停車位屬于其所管理的范疇，故停車合同是由物業服務合同所派生出的。物業服務合同是停車合同產生的前提。
二、停車合同性質認定物業管理公司在抗辯中主張停車費不屬于保管費，是物業管理公司根據物業服務合同約定收取的服務費。此案引發的爭論中相當一部分認為，停車費其性質為場地租賃費。這里，首先必須明確如保管合同、服務合同、租賃合同等幾種合同的特征。
停車合同既符合保管合同的特征，也符合土地使用權租賃合同的特征，并且具有服務合同的特性。關于提出停車過程的“四個特征”均符合保管合同的特征，有其正確性，但不能因此認定停車過程只能是保管合同的履行過程。一種行為，完全可能符合多種合同關系的特征。
首先向車主發放停車卡，既可理解為保管人給付的保管憑證，也可理解為租賃合同成立的憑證，車主據此可以停車。由于保管合同與租賃合同均為雙務合同，因此停車合同是雙務合同的這一特征，不足以將保管合同和租賃合同區分開來。
其次停車合同的標的，既可理解為保管服務這種勞務，也可理解為車位使用權。車主付費取得租賃物（ 車位 ） ，取車時返還租賃物 （ 車位 ） .在停車合同中，由于合同類型的不同，權利義務指向的對象標的也就不同，并且互相并不排斥。因此，不能據此認定只能是保管合同。
再次所謂實踐合同，是指除雙方合意外，尚須交付標的物才能成立的合同。保管合同是實踐合同，在交付保管物時合同才成立。而租賃合同是諾成合同，雙方合意，合同即告成立。在停車合同中，既可認定合同在合意時成立，也可認定在停車時才成立。在單次停車時，合意與停車同時完成，很難區分。在包月停車時合意在先，停車在后。但顯然合同在合意時即已成立，若車主僅停車半月，恐怕不能僅付半月停車費，若此則更像租賃合同。因此，停車合同既具有實踐合同的特征，又具有諾成合同的特征。不能以此區分合同類型。
最后在保管合同關系中，不轉移保管物 （車輛 ） 的使用、收益和處分權，僅轉移占有權。而租賃合同關系中，在租賃物 （ 車位 ） 上停放的車輛，其占用、使用、收益、處分權均不發生轉移。在停車行為中，車輛的占有權很難說已發生了轉移。因為車鑰匙并不交給停車場，有時司機還留在車上等候，停車場并未完全控制車輛。但是如果車主拔車鑰匙走人，車輛確實也脫離了車主的占有。此時停車場車輛的占有狀態處于無主狀態。因此，很難根據這一特征來區分合同類型。
很多物業管理公司在停車收費票據載明的“車位場地服務費”或停車卡載明的“車位停車卡”屬于格式條款的性質，但不能簡單地歸于無效。因為 《 合同法 》第三十九條規定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。”如果免除或者限制其責任的條款一律無效，還需要提請對方注意嗎？可見 《 合同法 》 并未完全否定這類格式條款。但作為提供格式條款一方的物業管理公司在開具票據時，應盡到提請業主注意的義務并做出明示的解釋。
如果小區在入口明顯處張貼告示：“物業管理公司僅依據 《 物業服務合同對小區停車位提供車位劃線、維護秩序等方面的服務，車輛丟失、損毀不賠。”或者在車輛駛入時發放的停車卡上載明同樣告示，那么，收費票據上單方聲明：“車位場地服務費”，因符合 《 合同法 》 第三十九條，應當有效。若在收費票據上載明同樣告示，在停車收費開始時交付給車主，而不是在停車結束時才交付，那么即使沒有在入口張貼告示或在停車卡上載明告示；由于相當于在訂立合同時提請了車主注意，也應有效。同樣，物業管理公司與業主委員會簽訂的物業管理合同中或業主單獨與物業管理公司簽訂的有關停車的合同中，約定了告示內容，也應有效。
三、結語
對于停車合同性質認定，目前法律、法規、規章、最高院司法解釋尚未對其做出明確界定，加之業主與物業管理企業在簽訂物業服務合同時對停車責任條款未做出約定，導致爭論頗。為避免此類矛盾，這就需要業主與物業管理公司在簽訂 《 物業服務合同 》 時明確約定雙方的權利義務責任。
近期某小區發生一起汽車失竊案件，業主將物業管理公司訴之法院，要求其賠償全部損失，繼而引發了一場“應由誰為被竊汽車買單之爭”；車主和物業管理公司各執一詞，各方人士眾說紛紜，莫衷一是。就各地區對此類案件的判例來看，因現行法律規范的缺失或不甚明確，導致各地法||院的判決也是五花八門。可以預見，隨著汽車家庭化的進一步普及，此類“賠償責任之爭”必將引發更范圍的矛盾對立。為此，特從小區停車合同性質角度出發對此賠償責任的界定予以探討。
一、停車費、停車合同產生之前提
某小區汽車
失竊一案，車主主張物業管理公司承擔賠償責任的依據為：因向物業管理公司交納了費用，所以汽車發生損壞、丟失等一切問題均應由物業管理公司承擔賠償責任，即把停車費歸于保管費范疇，把責任歸結為保管責任。但停車費究竟是何費用，物業管理公司是基于什么進行收費？
在此首先需明確停車費、停車合同因何產生。
（一）停車位權屬
從目前實際情況來看，商品房住宅小區的停車位致可分為：地面停車位，地下停車位，樓房首層架空專屬停車位。依據南京市 《 商品房附屬房屋轉讓等問題的若干規定（試行） 》小區地面停車位及相當于標準配件總量 15 ％的地下停車位為全體業主共有，相當于標準配件總量 85 ％的地下停車位為開發商單獨所有，樓房首層架空專屬停車位為某業主單獨所有。
（二）物業||管理公司收費依據
物業管理公司對小區汽車停車位無所有權，其收費權是依據物業服務合同所派生出的管理權而享有；其收取費用的標準仍由價格主管部門予以核定。 《 南京市物業服務收費管理實施辦法第七條“物業服務收費包括公共服務費和代收代辦服務費、特約服務費。物業服務收費根據物業的性質、提供服務的內容、特點的不同情況，分別實行政府指導價和市場調節價。普通住宅的公共服務收費及住宅區停車服務等專項服務收費，實行政府指導價。”
（三）停車合同與物業服務合同的關系
就目前而言，無論是開發商與物業管理公司簽訂的前期物業服務合同，或業主委員會與新選聘物業管理公司簽訂的物業服務合同，在合同中都缺乏車輛停放責任條款，導致發生車輛失竊時在物業服務合同約定中無法明確責任。另一方面開發商與物業管理公司，或業主與物業管理公司一般也未單獨訂立停車合同，雙方是基于收費、交費形成了一種事實上的合同關系。因物業管理公司管理權是依據物業服務合同的約定而產生，停車位屬于其所管理的范疇，故停車合同是由物業服務合同所派生出的。物業服務合同是停車合同產生的前提。
二、停車合同性質認定物業管理公司在抗辯中主張停車費不屬于保管費，是物業管理公司根據物業服務合同約定收取的服務費。此案引發的爭論中相當一部分認為，停車費其性質為場地租賃費。這里，首先必須明確如保管合同、服務合同、租賃合同等幾種合同的特征。
停車合同既符合保管合同的特征，也符合土地使用權租賃合同的特征，并且具有服務合同的特性。關于提出停車過程的“四個特征”均符合保管合同的特征，有其正確性，但不能因此認定停車過程只能是保管合同的履行過程。一種行為，完全可能符合多種合同關系的特征。
首先向車主發放停車卡，既可理解為保管人給付的保管憑證，也可理解為租賃合同成立的憑證，車主據此可以停車。由于保管合同與租賃合同均為雙務合同，因此停車合同是雙務合同的這一特征，不足以將保管合同和租賃合同區分開來。
其次停車合同的標的，既可理解為保管服務這種勞務，也可理解為車位使用權。車主付費取得租賃物（ 車位 ） ，取車時返還租賃物 （ 車位 ） .在停車合同中，由于合同類型的不同，權利義務指向的對象標的也就不同，并且互相并不排斥。因此，不能據此認定只能是保管合同。
再次所謂實踐合同，是指除雙方合意外，尚須交付標的物才能成立的合同。保管合同是實踐合同，在交付保管物時合同才成立。而租賃合同是諾成合同，雙方合意，合同即告成立。在停車合同中，既可認定合同在合意時成立，也可認定在停車時才成立。在單次停車時，合意與停車同時完成，很難區分。在包月停車時合意在先，停車在后。但顯然合同在合意時即已成立，若車主僅停車半月，恐怕不能僅付半月停車費，若此則更像租賃合同。因此，停車合同既具有實踐合同的特征，又具有諾成合同的特征。不能以此區分合同類型。
最后在保管合同關系中，不轉移保管物 （車輛 ） 的使用、收益和處分權，僅轉移占有權。而租賃合同關系中，在租賃物 （ 車位 ） 上停放的車輛，其占用、使用、收益、處分權均不發生轉移。在停車行為中，車輛的占有權很難說已發生了轉移。因為車鑰匙并不交給停車場，有時司機還留在車上等候，停車場并未完全控制車輛。但是如果車主拔車鑰匙走人，車輛確實也脫離了車主的占有。此時停車場車輛的占有狀態處于無主狀態。因此，很難根據這一特征來區分合同類型。
很多物業管理公司在停車收費票據載明的“車位場地服務費”或停車卡載明的“車位停車卡”屬于格式條款的性質，但不能簡單地歸于無效。因為 《 合同法 》第三十九條規定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。”如果免除或者限制其責任的條款一律無效，還需要提請對方注意嗎？可見 《 合同法 》 并未完全否定這類格式條款。但作為提供格式條款一方的物業管理公司在開具票據時，應盡到提請業主注意的義務并做出明示的解釋。
如果小區在入口明顯處張貼告示：“物業管理公司僅依據 《 物業服務合同對小區停車位提供車位劃線、維護秩序等方面的服務，車輛丟失、損毀不賠。”或者在車輛駛入時發放的停車卡上載明同樣告示，那么，收費票據上單方聲明：“車位場地服務費”，因符合 《 合同法 》 第三十九條，應當有效。若在收費票據上載明同樣告示，在停車收費開始時交付給車主，而不是在停車結束時才交付，那么即使沒有在入口張貼告示或在停車卡上載明告示；由于相當于在訂立合同時提請了車主注意，也應有效。同樣，物業管理公司與業主委員會簽訂的物業管理合同中或業主單獨與物業管理公司簽訂的有關停車的合同中，約定了告示內容，也應有效。
三、結語
對于停車合同性質認定，目前法律、法規、規章、最高院司法解釋尚未對其做出明確界定，加之業主與物業管理企業在簽訂物業服務合同時對停車責任條款未做出約定，導致爭論頗。為避免此類矛盾，這就需要業主與物業管理公司在簽訂 《 物業服務合同 》 時明確約定雙方的權利義務責任。
