物業合同糾紛的預防及對策
發布時間：2012-07-25 共1頁
(一)意義不明是房產物業合同糾紛的主要原因
許多糾紛是由于購房合同對雙方權利、義務規定得不明確、不具體而引發的。如有的在合同中對交付期限規定為“暫定”、“待定”或“竣工后交付使用”。這實際上是沒有交付期限。開發商本意也許是在交期無把握的情況下以這樣不明確的條款來保護自己。其實這種做法不僅會引發糾紛，而也保護不了自己。因為履行期限是經濟合同的必備條款，如履行期限沒有約定或約定不明，買方可隨時要求對方履行。何況在有關的批準文件、規劃許可、開工報告中竣工期限是必須明確的。還有對付款期限、價格、面積、質量等條款也必須約定明確，不能使用易生爭議、概念模糊的語言。1995年底，建設部、國家工商局聯合發布了《商品房購銷合同示范文本》，該文本雖未被賦予強制使用的效力。但它是在總結多年商品房銷售經驗教訓的基礎上制定的，內容較全面、具體，并顧及到了買賣雙方的利益，比較公平。買賣雙方在簽約時可參照使用。
(二)對違反合同的責任的認定
1逾期交房超過一定期限，合同中一般都有規定，開發商應于約定的時間交付房屋，逾期超過一定期限，仍未交付的，置業者有權解除合同，予以退房并要求返還樓價款及利息，雙倍返還定金，賠償損失。當然置業者也可以不解除合同，只追究開發商的違約責任，對此置業者有選擇權。如果開發商逾期交房沒有超過合同規定的期限，置業者則不能解除合同，予以退房，只能請求開發商承擔逾期交房的違約責任。
2房屋質量不符合合同約定的標準，不能修復或者經修復仍不能得到約定的質量標準，置業者有權退房。
房屋質量不符合合同約定的標準，主要表現是室內裝修不符合約定的材質、規格、布局、結構等，若經修復能夠符合約定的，置業者有權退房；如不能修復，或者經修復仍不能符合規定，則置業者有權解除合同，予以退房，并要求返還樓價款及利息，雙倍返還定金，并要求開發商賠償其他損失。
有的合同中沒有約定房屋質量的具體標準，那么，對此事項的認定原則是：是否符合居住、使用的條件，若該房屋不符合居住、使用的條件，開發商即構成根本違約，置業者有權退房，并追究開發商的違約責任。
3由于開發商的過錯，置業者不能依約取得房屋所有權證書。開發商的此種根本違約在房屋預售合同履行過程中表現得較為明顯。但無論是預售還是現房交易，若由于開發商方面的原因，使置業者不能依法取得房屋所有權證書，則開發商構成根本違約，置業者有權解除合同，并要求開發商承擔違約責任。
許多糾紛是由于購房合同對雙方權利、義務規定得不明確、不具體而引發的。如有的在合同中對交付期限規定為“暫定”、“待定”或“竣工后交付使用”。這實際上是沒有交付期限。開發商本意也許是在交期無把握的情況下以這樣不明確的條款來保護自己。其實這種做法不僅會引發糾紛，而也保護不了自己。因為履行期限是經濟合同的必備條款，如履行期限沒有約定或約定不明，買方可隨時要求對方履行。何況在有關的批準文件、規劃許可、開工報告中竣工期限是必須明確的。還有對付款期限、價格、面積、質量等條款也必須約定明確，不能使用易生爭議、概念模糊的語言。1995年底，建設部、國家工商局聯合發布了《商品房購銷合同示范文本》，該文本雖未被賦予強制使用的效力。但它是在總結多年商品房銷售經驗教訓的基礎上制定的，內容較全面、具體，并顧及到了買賣雙方的利益，比較公平。買賣雙方在簽約時可參照使用。
(二)對違反合同的責任的認定
1逾期交房超過一定期限，合同中一般都有規定，開發商應于約定的時間交付房屋，逾期超過一定期限，仍未交付的，置業者有權解除合同，予以退房并要求返還樓價款及利息，雙倍返還定金，賠償損失。當然置業者也可以不解除合同，只追究開發商的違約責任，對此置業者有選擇權。如果開發商逾期交房沒有超過合同規定的期限，置業者則不能解除合同，予以退房，只能請求開發商承擔逾期交房的違約責任。
2房屋質量不符合合同約定的標準，不能修復或者經修復仍不能得到約定的質量標準，置業者有權退房。
房屋質量不符合合同約定的標準，主要表現是室內裝修不符合約定的材質、規格、布局、結構等，若經修復能夠符合約定的，置業者有權退房；如不能修復，或者經修復仍不能符合規定，則置業者有權解除合同，予以退房，并要求返還樓價款及利息，雙倍返還定金，并要求開發商賠償其他損失。
有的合同中沒有約定房屋質量的具體標準，那么，對此事項的認定原則是：是否符合居住、使用的條件，若該房屋不符合居住、使用的條件，開發商即構成根本違約，置業者有權退房，并追究開發商的違約責任。
3由于開發商的過錯，置業者不能依約取得房屋所有權證書。開發商的此種根本違約在房屋預售合同履行過程中表現得較為明顯。但無論是預售還是現房交易，若由于開發商方面的原因，使置業者不能依法取得房屋所有權證書，則開發商構成根本違約，置業者有權解除合同，并要求開發商承擔違約責任。
