物業管理師輔導：物業管理的十大誤區(2)
發布時間：2012-07-25 共1頁
誤區五：業主不交物業管理費，是因為業主的消費觀念沒有轉變。
任何新生事物，人們都有一個認識過程，從住公房到住私房確實也有消費觀念轉變的過程。但人們對物業管理消費觀念的轉變有賴于對物業管理重要性的認識，而目前一些物業公司只收費不服務或多收費少服務卻恰恰影響了人們在這方面的思想轉變。
物業公司雖然到處訴苦，說自己虧損嚴重，但卻又不肯按政府要求定期向業主公布帳目，在業主委員會決定更換物業公司后賴著不走，致使業主懷疑物業公司的誠信和繳納的管理費是否真正用于自己物業的管理上。物業公司剝奪了業主的知情權，又憑什么來質疑業主不交費呢?
誤區六：物業公司冤枉，大部分問題是代房地產商受過。
如果物業公司和房地產商有著裙帶關系，在物業管理的開始利用和房地產商的特殊關系(比如拿著本應房地產商直接交給業主的鑰匙)強迫業主做某些事情，就不能責怪業主對房地產商的不滿發泄到物業公司身上，物業公司收了房地產商的錢，代房地產商承擔保修工作，房子出了問題，業主找物業公司，就不能說物業公司是代房地產商受過。物業公司接受了房地產商的委托，事先就有責任驗收自己要管理的房屋和設備，也有保證這些房屋和設備正常使用和運轉的責任，如果物業公司是受業主委員會委托接管小區物業管理，難道出了問題，業主找物業公司，能說物業公司是代業主委員會受過?
要想解決這個問題，不能指望業主自己去分清房地產商和物業公司的關系，而是物業公司要自己和房地產商劃清界線，不要在和業主打交道的開始，先給業主一個房地產商代言人的形相，同時對接受房地產商委托管理的項目先做好驗收。
誤區七：不承認房地產商發展的物業沒有賣出之前，也是業主。
持這種觀點的人不能正確認識是不是業主，不取決于擁有房屋的目的，而在于有沒有房屋的產權。“業主”反映的是物權的概念，“業主”就是“物業的主人”。
搞清這個概念，我們才能明白第一份《業主公約》由房地產商制定，不是取決于它的義務，而是取決于它制定公約時是唯一業主的權力;第一份物業管理委托合同由房地產商和物業公司簽訂，同樣來源于房地產商開始作為唯一業主的權力。同樣，我們也能明確房地產商在房屋未賣出之前同樣要繳納物業管理費，和其它業主履行同樣的公共義務。
房地產商在賣房時，把其對房屋的權力和義務同時也轉讓給了買房人，因此當一個小區的買房人超過50%，業主組織起來后，買房人對物業的權力就超過了房地產商，需要時可以重新和物業公司簽訂委托管理合同或決定改聘其它物業公司對小區進行管理，可以對業主公約按大多數業主的意愿進行修改。
對于買房人，買房居住也不是唯一的目的，如果買房人買房是為了轉手或出租賺錢，在房屋轉手或出租前，同樣不能因為空置而不繳納管理費，在轉手和出租時也應要求接手人和承租人接受公約的約束和物業公司的管理。業主對出租的房屋負有最終的責任和義務(例如：承租人不繳納物業管理費，出租人有最終繳納的責任)。買受二手房的人在接收房屋權力的同時也接收了相應的義務(遵守公約和接受物業公司管理)。
誤區八：房地產商和物業公司簽訂的物業管理委托合同沒有到期，業主委員會不是簽字方，無權解除合同，否則，物業公司的前期投入會受損失，還會影響物業管理的穩定。
有這種思想的人關鍵還是搞不清物業管理實際是業權的反映，不了解房地產商早期做為物業管理委托人是因為它委托物業公司時物業的業權100%在它手里，它委托物業公司的身份不是房地產商，而是物業的業主。隨著房屋的銷售，房地產商的業權在不斷地減小，當少過50%后，它就無權再代表物業的全體業主，房地產商委托物業公司的合同應在業主委員會新的委托合同發出之日起自動失效。
至于物業公司的損失和物業管理穩定問題要從兩方面看：
第一，如果物業公司是房地產商臨時搭班子建的，不具備專業管理水平，一旦被所管物業的業主委員會解聘，就會失業，前期投入的損失在所難免;如果物業公司是社會上的專業化公司，它生存的第一天靠的就是競爭，對它們來講是“東方不亮西方亮”，前期投入損失幾乎為零。
第二，一個具有競爭力的公司，絕不會輕言失敗，即使由于暫時失誤或業主不理解被解聘，他們一定會堅守崗位，保持物業管理交接期的穩定，因為它們堅信會“東山再起”，只有那些靠房地產商恩賜過活的物業公司才會“破罐破摔”。
要想物業管理事業能夠健康發展，政府就應該促進物業管理朝社會化、市場化、專業化的方向發展，對于破壞物業管理交接期穩定的公司堅決吊銷它的物業管理資格，而完全沒有必要消極地去保護這些“大浪淘沙”下來的公司。
誤區九：物業管理行業是一個低技術、勞動密集型產業，需要企業的培訓，逐步提高，業主不應對物業公司要求過高。
這種論點的前提雖然正確，但決不意味著因此可以原諒一些物業公司的服務不到位，業主交的物業管理費不是給物業公司培訓工作人員，提高服務質量用的，物業公司只有具備與收費相應的水平時才能承擔物業管理工作，正如人們常說的“沒有金剛鉆，別攔瓷器活兒”。
目前物業管理的糾紛和業主的不交費，其中一個直接原因就是有為數不少的物業公司即無自有資金，又缺少有質素的物業管理人員臨時拼湊的。目前，社會上靠別人給啟動資金、完全靠服務對象預交費運營的公司恐怕除物業管理行業再難找到第二個行業。
令人費解的是，持這種觀點的人卻整天喊著：“政府要給予物業管理企業一個大的支持和保護”，筆者真不知一個低技術、勞動密集型的物業管理行業要政府保護什么?在市場經濟條件下，仍想整天躺在政府的懷里，在政府的庇護下不思進取的企業，結果只有一個：被市場淘汰!
誤區十：過分強調市場原則，忽視政府對公共服務價格約束的作用和必要性，忽視人民的承受能力。
由于目前商品房的數量在社會上所占的比例有限，商品房的業主對承擔物業管理費和停車費的橫向比較，不可避免地認為自己繳納的費用過高。因此，商品房小區的服務收費雖理論上不能稱作公共服務收費，屬于私人性質，但這個觀念不是一朝一夕能夠轉變的，有待社會大環境的轉變，在這個轉變完成之前，政府有關部門需要對住宅小區的各種收費進行指導和監管，而不能回避矛盾或推卸責任。
