物業管理師輔導：物業管理的十大誤區(1)
發布時間：2012-07-25 共1頁
隨著房屋建成和買房人入住的增加，物業管理的糾紛將逐漸代替交房糾紛而成為社會關注的焦點，要從根本上解決物業管理問題，首先要澄清思想認識上的十大誤區。
誤區一：物業管理=物業公司管理。
這種誤解與物業管理公司的名字有關，忽略了法律賦予物業主人的物權中所包涵的對物業管理的決定權，混淆了物業管理的主體。根據我國法律賦予公民對私人財產的權力，物業管理的正確定義應該是：物業管理是物業管理區域內的業主通過業主大會或業主代表大會對物業的共用部位、設施、設備和共同事務進行管理的活動，該活動可通過委托依法設立的物業管理服務企業實施。
換句話說：物業管理是業主們為維護共同利益所發生的一種行為，物業公司是為完成這種行為應運而生的衍生物，通過物業公司對物業進行管理是業主進行管理活動所采取的一種手段。
我們只有首先對物業管理做出明確定義，清楚認識物業管理權是業主對其房屋物業所有權派生出的一種權力，物業公司才能擺正自己的位置，業主才能正確認識繳納物業管理費的真正意義和目的，目前物業管理的各種糾紛才能找到徹底解決的出口。
誤區二，業主不是“上帝”，物業公司和業主不存在“主人”和“仆人”的關系。
“上帝”并不存在，商家把顧客稱為“上帝”，是商家對顧客地位的一種尊敬，他們理解自己的生存完全依賴顧客的認可。但是，目前非常奇怪的現象是作為商家之一的物業公司卻不肯承認自己的顧客或曰服務對象――業主為“上帝”，不肯承認自己在當今商業社會中扮演的真正角色。
筆者長期呼喚政府支持業主和物業公司之間的關系是“主人”和“仆人”關系的論點，希望借此改變物業公司工作人員的傳統觀念，解決物業管理工作誰為誰服務的問題。但遺憾地是有不少人卻采用了錯位思維方式，用物業公司是“法人”，與業主合同確立的關系是“平等”關系來否定“主人”和“仆人”關系的論點，其實這些人的結論已經改變了論題。
在法律上并不僅僅是“法人”具有平等地位，“自然人”同樣有平等地位，“法人”和“自然人”之間也一樣是平等的，我們常說的“法律面前人人平等”，這個“人”即包括“自然人”，也包括“法人”。家庭中的“保姆”與主人的關系是“自然人”之間的雇傭合約關系，小區的“主人”與物業公司的關系是“自然人”和“法人”之間的雇傭合約關系，這兩種關系同樣都是“平等”關系。為什么做“保姆”的從來不懷疑自己的“仆人”地位，而物業公司卻不肯承認自己的“仆人”地位呢?這是因為“保姆”比物業公司更清楚自己是干什么的!物業公司不想承認自己是業主雇傭的，是因為現實社會中物業公司基本上是房地產商的子公司，但是盡管如此，他們也無法回避自己是房屋出售前的最大業主――房地產商雇傭的這一事實，房地產商和物業公司所簽訂的物業管理委托合同就是佐證。
正是由于物業公司不肯承認自己的真正地位，所以他們將業主交給他們管理的用于小區服務的費用當成自己公司可以隨便支配的自有資金胡亂使用，引發了業主和物業公司在物業管理費上的一系列糾紛。
誤區三：強調業主自治，并不是說這個小區里業主說了算。
對這種論調，筆者首先想反問一下在小區里究竟誰說了算呢?
房地產商說了算?如果房地產商已把房屋的產權轉給了買房人，他們在小區內連“說”的權力都沒有了，何來“算”呢!
物業公司說了算?物業公司不是政府派出部門，在小區內沒有任何產權，只是業主共同聘請來的“管家”，顯然他們也沒有說了算的本錢!
政府說了算，政府本身就是人民意志的代表，在商品房小區里就是業主意志的代表，在不影響其它小區合法權益時，政府對具體小區的任何指導和監督都應以該小區業主的共同利益為依歸。
因此，在小區里，只能業主說了算(這里的業主是指業主的群體，而不是業主的個體)，這是我國法律賦予業主的權力，任何人無法改變。物業公司可以不接受某個小區業主委員會的委托，但接受委托后，只能以業主的意志為轉移、而不能以自己的意志為轉移，物業公司的管理只能按業主委托中“說”的執行，而不是自己想怎么“說”就怎么“說”，任何地方只能有一個中心，只能一方說了算。
目前，物業管理問題的根源就在于一些人的觀念在這個問題上還停留于“房管所”年代，造成物業公司自認為自己的管理代表著政府，凌駕于業主之上，引發了和業主的沖突。
誤區四：買房人在買房時只重視房屋本身的價格，對物業管理的問題往往覺得等到入住以后再說，這為物業管理糾紛埋下了隱患。
這是一種顛倒是非的說法，以北京為例，目前絕大多數買房人對入住后的物業管理和要繳納的費用都非常重視，而是房地產商不肯在簽合同時向買房人出示《物業管理使用、管理、維修公約》(以下簡稱“公約”)。
雖然北京市房地局早在1998年就已要求房地產商領取預售許可證前先要通過“公約”的審查，并在簽購房合同時與買房人對“公約”進行約定，我在2001年年底擔任《北京青年報》精品樓盤評委時曾走訪了北京市的50個樓盤，卻僅有三個樓盤的房地產商肯向買房人出示“公約”。
物業公司在接受房地產商委托物業管理時，不是要求房地產商提供買房人簽署的“公約”才接手管理，而是拿著本應房地產商直接交給業主的鑰匙，脅迫業主接受自己的管理、繳納房地產商和自己私下約定的物業管理收費標準。
試想一個在脅迫情況下簽訂的協議本身就是無效協議，物業公司又如何使用這種無效協議要求買房人履行協議呢?物業管理的隱患不是買房人種下的，而是房地產商種下的，是物業公司自己種下的。
買房人就交鑰匙問題多次向有關部門反映，卻長期得不到解決，政府也應徹底檢查一下有關規定為什么長期得不到貫徹執行，執行部門是否負有管理不善的責任。
