物業管理師輔導資料：物業估價的基本要素
發布時間：2012-07-25 共1頁
物業估價的基本要素
(一)估價對象物業估價的對象是指被評估的各類物業，包括國家、集體組織和個人擁有的物業。被評估的物業既涉及房屋所有權及土地使用權，也涉及物業的其他權利，如租賃權、抵押權、典當權及其他權利;既可以是企業擁有的資產，也可以是其他單位和個人所有的財產。被評估的物業從用途來劃分，包括住宅、商鋪、辦公樓、酒店、停車場、廠房、倉庫、娛樂場所及其他經營場所等。
(二)估價目的物業估價的目的是指為何種需要而評估物業的價格。特定的經營活動構成物業估價特定的估價目的。它包括以下兩方面的內容：第一，估價目的要求與采用的價格類型相匹配。特定的估價目的要求特定的價格類型。第二，物業價格構成要素，如成本、費用、稅金、利潤等項的計算，要與評估目的的要求相一致。在中國市場經濟條件下，物業估價的目的主要是為了解決如下問題：(1)物業交易(包括物業的轉讓、出租、抵押);(2)企業經營和產權變動;(3)物業課稅、保險;(4)土地(地產)與房產管理;(5)物業糾紛處理。
(三)估價主體物業估價的主體就是進行估價的機構。為了做好物業估價，估價主體不僅要通曉物業估價的理論、方法、技巧，還要具備經濟、會計、規劃、建筑以及物業制度政策、開發經營、消費習俗等多方面的知識，需要理論與實踐的高度結合。隨著物業估價管理工作的展開，為了保證估價工作的質量，國家對物業估價進行了規范，規定了估價主體必須具有一定的專業資格，具有法人資格的物業估價機構是物業估價的主體，任何個人不得單獨從事物業估價。目前，中國從事物業估價的合法機構有經國家主管部門批準成立的房地產估價機構、土地估價機構和資產評估機構。此外，國家要求從事物業估價工作的人員具有相應的專業資格，并建立了注冊房地產估價師制度、土地估價師制度和注冊資產評估師制度。建設部、國家土地管理局及國有資產管理局分別對注冊房地產估價師、土地估價師和注冊資產評估師實行行政與專業管理。要想成為注冊房地產估價師、土地估價師和注冊資產評估師，除了必須有合乎要求的學歷、專業背景外，還須具有規定的工作年限，并通過全國性的專業考試。
(四)估價標準物業估價標準是指估價中應遵循的公允的價格標準，這一價格標準是公開市場價值。公開市場價值是指在公開市場條件下物業最可能實現的價格。因此，物業的評估價格是客觀的價格，又稱公平價格，而不是委托當事人或估價人員所希望或認定的價格。
物業估價目的與物業價格類型要相匹配。由于估價目的的不同，即衡量物業價值的出發點不同，導致對同一物業產生不同的價值觀點，從而對物業價值的計量產生各種類型的價格。美國著名土地經濟學家雷利。巴洛維對此有以下精辟的描述：“不動產經濟價值的一些重要概念，可以用一個經營者花費5萬美元購置一塊建筑場地，然后再花費20萬美元修建一幢辦公樓的例子說明。這時他在他的財產中已投入了25萬美元，表示投資成本的總和。當他將其財產作為抵押貸款評估時，該財產只會有21萬美元的貸款價值。估稅員以13萬美元估定財產稅收價值。如果該財產所有者決定出售其財產，在與不動產經紀談妥以后，他決定標價30萬美元。然而，在他確實得到標價以前，他會發現自己的財產正是某種公共項目所需的，可以得到27.5萬美元的征用價值。上面這五個數字中，每一個都代表著一個經濟價值的衡量，每一個數字都有一種解釋和合理性。”[1]正是由于衡量物業價值的角度不同，物業有下列價值類型：估定價值(課稅價值)、投保價值、貸款價值、賬面價值、租賃價值、市場價值、清算價值、征用價值、交換價值、使用價值。這些價值形成的價格不僅在質上是不同的，在量上也有較大的差異。然而，物業估價必須采用統一的價值標準，以實現其正確反映和提供價值尺度的功能。
(五)估價程序物業估價程序是指物業估價工作中反復實踐而總結出來的科學、合理的工作步驟。嚴格地按估價程序進行估價，能增強估價工作的計劃性和條理性，減少工作中的失誤和誤差，提高估價工作效率，保證估價工作質量。
(六)估價方法物業價格通常可從三個途徑，即通過市場途徑、成本途徑、收益途徑來求取，由此形成物業估價的三大基本方法。這三個途徑對應的基本方法是：(1)市場法，即最近時期類似的物業在市場上的交易價格如何;(2)成本法，即重新建造同類物業的花費如何;(3)收益法，即使用同類物業在將來的收益額如何。各種估價方法在一定程度上相互滲透，相互聯系。市場法在一定情況下必須通過成本途徑或收益途徑獲取有關參數進行修正計算，成本法和收益法也要從市場獲取基本參數。各種方法又以其中一種途徑為主要途徑，由此形成市場比較法、成本法和收益法三大基本估價方法。其他估價方法如假設開發法、基準地價修正法、長期趨勢法、路線價法等是在這三大基本方法的基礎上派生出來的。
