物業管理師輔導：物業糾紛處理范例精解(3)
發布時間：2012-07-25 共1頁
范例三 如何處理預售商品房建筑面積交付時增減的糾紛
問：我向某房產公司預購了一套商品房，預售合同約定建筑面積為91平方米，在交房時建筑面積減至88平方米，請問我能不能向該房產公司交涉?
答：預售商品房建筑面積具有不完全確定因素。在預售商品房建設竣工后，應由房屋土地測繪部門測定的房屋建筑面積為準。房地產權屬登記機關以房屋土地測繪部門測定的建筑面積為依據。因此，預售商品房在交付時，會出現交付的建筑面積與預售合同約定的建筑面積增減的情況。由于我不清楚你預購的商品房減少3平方米建筑面積是什么原因，另外，在簽訂預售商品房合同時對建筑面積的誤差是如何約定的，所以，我只能就幾種可能的原因及處理意見供你參考。
預售的內、外銷商品房統一按建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》的規定測定房屋建筑面積。這是測定商品房建筑面積的法定依據。
當出現交付的建筑面積與預售合同約定的建筑面積誤差而產生的糾紛，按照房地產有關法規、規章，應當區分各種原因分別處理：
(1)因分攤房屋共用部位的建筑面積原因，造成建筑面積增減的，按上海市、區、縣房屋土地測繪中心測定的房屋建筑面積為準。預售合同約定的房屋預售總價格不變，但預售合同約定的建筑面積有明顯違法或計算錯誤的除外。
(2)因具有相應測繪資質的測繪機構根據測繪規范實際勘測的技術原因，造成建筑面積增減的，按交付房屋時測定的面積為準，預售合同約定的總價格不變。
(3)因預售商品房的建筑設計變更原因，造成建筑面積增減的根據預售合同約定的處理。如果預售合同沒有約定，房地產開發企業擅自變更設計的，預購人有權解除預售合同，并由房地產開發企業承擔違約責任。
(4)除上述情形外，交付的建筑面積超過預售合同約定的建筑面積的，預購人可以不承擔增加建筑面積部分的價款;不足預售合同約定的建筑面積的，房地產開發企業應當將減少建筑面積部分的價款退還預購人。但預售合同另有約定的，從其約定。
根據最新的商品房預售合同標準文本，對有關建筑面積的約定內容有：
1?憊郝蚍課蕕淖芊考劭釷侵父梅課菟?有權和該房屋占用范圍內土地使用權的總價格。合同約定的總房價款除房屋建筑面積的暫測與實測不一致的原因外，不再另行變動。
2?痹詵課萁桓妒保?房屋建筑面積以房屋土地管理局認定的測繪機構實測面積為準，如暫測面積與實測面積不一致時，除法律、法規、規章另有規定外，按下列約定處理：
(1)暫測面積與實測面積的誤差不超過±%(包括±%)時，本合同約定的總房價款保持不變。
(2)暫測面積與實測面積的誤差±%以上至±%(包括±%)時，超過±%部分按該房屋每平方米建筑面積單份計算，多退少補。
(3)暫測面積與實測面積的誤差超±%，賣方同意買方有權終止合同。賣方在收到買方關于終止合同的書面通知后一天內將買方已支付的房價款(包括利息，利息利率計算)全部退還買方。
3?狽課菹嚶φ加械耐戀厥褂萌ǚ痔?面積如發生變化，該房屋總房價款保持不變。
從上述政府主管部門制定的預售商品房標準文本，對房屋有關建筑面積的規定和約定越來越規范，這方面的糾紛將會減少。
