物業(yè)管理師輔導：物業(yè)糾紛處理范例精解(2)
發(fā)布時間：2012-07-25 共1頁
范例二 周某訴潘某房屋產(chǎn)權糾紛案
案情介紹：1989年，某煤礦為解決職工住宅問題，在煤礦附近建造職工住宅樓一幢。當時，被告潘某的丈夫毛某系該礦工會主席，他已于1987年購買該礦出售的折舊公房一戶，共花人民幣570元。他又索取在附近新建的職工住宅樓一戶，將其于1987年購買的的折舊公房改為其弟媳原告周某的名下，因為原告也是該礦的職工。房屋實際上仍由被告夫妻居住，并且原告也沒有支付給被告夫妻該房的房款570元。于1989年12月4日，原告公爹毛甲出資，由原告與其公爹毛甲共同按新建房的10%交購房款4732??64元。1989年末，該樓竣工，由原告周某與某丈夫搬入居住。但房產(chǎn)證是被告丈夫毛乙的名字。1991年6月19日，煤礦房產(chǎn)科以毛乙已購買了折舊公房為理由，按礦上的規(guī)定，已有折舊公房不再分配住房為理由，將這戶住宅收回，這戶住宅新分配原告周某。并將房證改在周某的名下，將原來折舊出售的公房，仍改在被告丈夫毛乙的名下。
被告潘某的丈夫毛乙，于1989年12月20日，起訴與被告離婚，被告提出在煤礦附近購買的四號樓的有限產(chǎn)權是她和丈夫毛乙共同財產(chǎn)，要求分得此房。為此，原告就此房的確權問題提出訴訟。
審理及評析：一審法院經(jīng)審查認為，此房的使用權和有限產(chǎn)權是被告夫妻存續(xù)期間共同取得的財產(chǎn)，煤礦房產(chǎn)科以被告丈夫毛乙有公房為由收回此房分給他人的行為無效，侵犯了共有人的合法權利。原告的訴訟請求不予支持。判決該房的使用權和有限產(chǎn)權屬于被告和其丈夫共有。原告對一審判決不服，向中級人民法院提起了上訴。
中級人民法院經(jīng)審查認為：被告的丈夫毛乙于1987年購買出售的折舊房一套，按其所在單位的規(guī)定，已失去取得新建住宅樓的購買資格，其分配的住宅權已被礦上收回，因此，被告對爭訟的房屋沒有使用權，同時，被告及其丈夫并未對新購房屋交付預付款，所以沒有取得爭議房屋的有限產(chǎn)權，礦上將爭議的房屋重新分配給職工原告周某，原告支付了預付款并且取得了房產(chǎn)證，因此，原告取得了爭議房屋的有限產(chǎn)權。據(jù)此，二審法院取消一審法院判決，改判如下：撤銷一審法院判決。訟爭房屋的有限產(chǎn)權屬于原告周某所有。
本案中毛乙、潘某夫妻為什么不享有訟爭房屋的有限產(chǎn)權?來源：
這一問題，涉及到處理有關有限產(chǎn)權糾紛的一些原則。實踐中，遇有此類糾紛，一般按以下原則辦理：
1??1988年2月25日以前試點期間出售給個人的住宅，一律有效，購房人享有有限房權。對有限產(chǎn)權的房屋，有限產(chǎn)權人不得出租、出典，如有出售、轉(zhuǎn)讓，只能出售、轉(zhuǎn)讓給原售房單位或房地產(chǎn)部門。如果購房人將有限產(chǎn)權的房屋出賣、轉(zhuǎn)讓給其它單位或個人，原出售單位或者房管部門提出異議的，應宣布其買賣關系無效。
2??1988年2月25日以后，個別單位仍補貼出售的住宅，購房人不能取得產(chǎn)權。但如果購買人已將補貼費用交還補貼單位的，經(jīng)審查屬實后，可承認其完全產(chǎn)權，產(chǎn)權人可以依法自行處分。
3?比綣?購房人是按國家規(guī)定的標準價購買的商品房，其產(chǎn)權歸個人所有，可以使用、繼承和出售，但出售的增值部門，本人只能分得相當于原來所付房價占當時綜合造價部分的比例。
4?背鍪坌隆⒕勺》浚?標準價和各項優(yōu)惠措施不適用于年收入一萬元以上的住戶。
5?狽蒼?1988年2月25日以后賤價出售的公有住房，應分別情況處理，或按規(guī)定補收價款，或由出售單位收回產(chǎn)權并退回原價金，重新訂立租賃關系。賤價出售的公房在未處理前不發(fā)房產(chǎn)證和土地使用證，已采取欺騙方法取得的房產(chǎn)證和土地使用證，在處理糾紛時應宣布無效。
6?本曬?房出售時，原住戶享有優(yōu)先購買權。凡因未保護原住戶對這種優(yōu)惠商品住房的優(yōu)先購買權而發(fā)生糾紛的，應認定其買賣關系無效。
7?憊旱鎂曬?房的住戶，在購舊房5年后才允許出售，且原出售單位享有優(yōu)先購買權，原住戶只能按有關規(guī)定取得售房款，即只能分得售價扣除有關稅費后原付款占當時房屋平均綜合造價的比例部分。如因該住戶未保護售房單位的優(yōu)先購買權而發(fā)生糾紛，須委托房地產(chǎn)交易市場代售。
本案中，有關糾紛情況不屬于上述幾種情況，而是屬于煤礦住宅分配問題。被告在分房之前，已經(jīng)購買了一套出售的折舊公房，雖然更名為原告所有，但原告并沒有付款給被告;房屋并沒有轉(zhuǎn)移給原告。而按照本案中煤礦房產(chǎn)科的有關規(guī)定，被告因已購買一套舊有公房沒有了購買單位新建的住宅的資格。所以，實際上被告已不可能取得新建房屋的有限產(chǎn)權，而且后來有關事實也證明了產(chǎn)權也按規(guī)定作了更改。所以，二審法院宣布房屋有限產(chǎn)權不屬于被告，而屬于原告是正確的。
