物業管理師輔導：業管理委托代理理論
發布時間：2012-07-25 共1頁
代理
所謂代理就是指代理人在代理權限內，以被代理人的名義實施民事法律行為，由此產生的民事權利和義務直接由被代理人承受的一種民事關系。
代理的特征
代理在法律活動中具有以下四個特征：(1)代理活動必須是具有法律意義的行為;(2)代理人以被代理人的名義實施民事法律行為;(3)代理人在代理權限內實施代理行為;(4)被代理人對代理行為承擔民事責任。
代理的種類
根據《民法通則》規定，代理的種類主要有:委托代理、法定代理和指定代理。
委托代理
委托代理是指代理人依照被代理人的委托，以被代理人的名義實施民事法律行為，其法律后果直接歸屬于被代理人的法律制度。
法定代理
法定代理是指根據法律的宣接規定而發生的代理關系。主要是為無民事行為能力人或限制民事行為能力人行使權利、承擔義務而設立的制度。
指定代理
根據人民法院或有關單位的指定而發生的代理。
委托代理形式
委托代理形式通常有兩種：一種采用口頭形式委托，另一種采用書面形式委托。物業管理的委托服務必須采用書面形式。
代理權取得
代理權可通過以下方式取得：(1)因授權而取得代理權;(2)因指定而發生;(3)因法律規定而發生。
代理人行使代理權時應遵循的原則
代理人行使代理權時通常應遵循明下兩項原則：(l)代理權應為維護被代理人的最大利益而行使;(2)代理權利得濫用。
物業管理代理鏈
物業管理中，其委托代理的實現絕不是簡單的一個合約，而是若干個連續性的合約，這又表現為一種代理鏈如圖:
業主(使用人)→業主大會(業主委員會)→物業管理企業→企業員工
委托代理 委托代理 委托代理
委托代理中的效率體現
單位、個人(業主)采用委托代理的最終效率，體現在自身利益最大化或損失最小化。
產權利益追求
在委托代理關系中，對代理人進行監督或激勵的原動力來自初始委托人對產權利益的追求，它包括對物業管理質量、水平以及產生的收益方面的追求，等等。
監督距離長短
代理效率的好壞與委托代理活動中的中閏環節的多少有關。每經過一個中間層，初始委托人的監督管理積極性就遞減一次，監督距離越長、中間層越多、遞減量就越大。
激勵手段強弱
物業管理正面激勵的最大難點在于不可能形成統一的量化指標，因此應建立以模糊數學為基礎、加權平均多元素的考按模型方法來進行考核，這樣，使得激勵措施落到實處。
