2011年物業管理師管理實務考試復習知識點(13)
發布時間：2014-02-25 共1頁
物業管理招標的一般程序
1.成立招標機構：招標人在招標之前要成立物業管理項目招標機構。招標機構可聘請有關部門人員和物業管理專家組成。 主要任務是：負責招標的整個活動;編制招標文件;組織開標、評標、決標和商務談判;與中標企業簽訂物業服務合同
2.編制招標文件：招標文件包括《招標公告》或《招標邀請書》、《招標書》、《投標單》、《投標企業資格審查表》、《投標須知》、《招標章程》、《招標項目說明書》、《物業服務合同》等。
3.發布招標消息：招標單位可以根椐招標方式的不同，采用不同的途徑發布招標消息，如召開招標新聞發布會、公布招標公告(廣告)或函寄招標邀請書等。采取公開招標方式的，應當在公共媒體上公布招標公告。
4.招標單位的資格預審：公開招標的招標人，可以根椐招標文件的規定對投標申請人進行資格預審，但招標人應當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預審條件和獲取資格預審文件的方法。在資格預審合格的投標申請人過多時，可以由招標人從中選擇不少于3家資格預審合格的招標申請人。資格預審的主要內容通常有：企業營業執照、資質等級證書、質量認證證書、財務狀況、社會信譽、人員結構、技術裝備、有無投票保證書;管理規模;以住業績，已承擔的項目，主要負責人的經歷和企業背景情況等證明材料。經資格預審后，公開始標的招標人應當向資格預審合格的投標人發出資格預審合格通知書，并告知獲得招標文件的時間、地點和方法。
5.發售招標文件及有關設計圖紙、技術資料等：招標人應在招標公告規定的時間內，向符合條件的物業管理投標單位發售標書，并根椐實際情況，向他們提供有關設計圖紙，技術資料等，以利于投標單位在規定的期限內編制出符合本物業區域管理具體情況的投標書。
6.組織投標單位現場勘察答疑。投標單位在準備投標文件時，可能會向招標單位提出一些問題，要求招標單位給以澄清或解釋。招標單位應根椐具體情況，盡快安排有關工作人員，在指定的時間和地點召開投標前會議，或安排投標單位實地勘察物業現場，由招標單位負責對投標單位提出的問是給予解答或澄清，解答或澄清必須以書面形式發送給所有的招標文件收受人，招標人對發出的招標文件進行必要的澄清或修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，澄清或修改文件為招標文件的組成部分。
7.接收和收存投標書 。招標人要按招標文件規定的時間(公開招標的物業管理項目，自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日)、地點接受投標單位的投標文件。經審查，如認為收到的文件各項手續齊全或符合招標文件規定，應向投標人出具標明簽收人和簽收日期的憑證，并妥善收存投標文件，對于在規定的時間之外送來的投標文件和沒有按招標文件中的要求辦理的(如沒有提交投標保證金)，為無效的投標文件，招標人應該拒收，并原封不動地退回投標單位。
8.組織開標。招標人應按招標文件中明確規定的時間和地點組織開標，開標時間由招標人主持，邀請所有投標人參加，招標人在招標文件中要求提交投標文件的截止時間前收到的所有投標文件都應在檢查密封后當眾給予拆封，并宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容，整個過程也可由招標人委托的公正機構進行檢查并公正。公開召開的物業管理招標、開標答辯會，邀請業主代表、物業管理主管部門、公證機構參加
9.評價和確定中標單位。評標由招標人依法組建的評標委員會負責，在保密的情況下進行(除現在答辯部分外)，評標委員會由招標人代表和物業管理方面的專家組成，成員為5人以上單數，其中招標人代表以外的物業管理方面的專家不得少于成員總數的三分之二。評標委員會應當按照招標文件的評標標準和方法，對投標文件進行評審和比較，并根椐標書評分、現場答辯等情況進行綜合評分，同時對評標結果簽字確認。完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告，闡明評標委員會對各投標文件的評審和比較意見，并按照招標文件規定的評標標準和評標方，推薦不超過3名有排序的合格中標候選人，在評標過程中也可召開現場答辯會，但應當事先在招標文件中說明，并注明所占的評分比重。
招標人按照中標候選人的排序確定中標人，當確定中標的中標者放棄中標或因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定中標候選人為中標人。
10發出中標或未中標通知書。招標人應在投標有效截止時限(投標有效期在招標文件中載明)30日前確定中標人，發出中標通知書，同時也應將中標結果通知所有投標人，并應返還其投標書及投標保證書。
11.與中標單位簽訂物業服務合同。招標方在通知投標單位中標時，應同時邀請中標單位在一定的期限內與招標方簽度物業服務合同。如果中標單位在期限內拒不簽約，則招標單位有權沒收該物業管理企業的投標保證金。招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應當給予賠償。
12.招標結束。對招標活動進行總結，結算招標活動有關費用，對招標資料進行整理、歸檔。招標人應當自確定中標人之日起15日內，向物業項目成在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案，備案資料應當包括開標評標過程、確定中標人的方潛能及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件等資料。委托代理招標的，還應當附招標代理委托合同。
