房地產開發企業會計核算值得探討的幾個問題
發布時間：2010-01-19 共1頁
房地產開發企業是按照城市建設總體規劃，對城市土地和房屋進行綜合開發，將開發完成的土地、房屋及配套設施等作價出售，實行自主經營、獨立核算、自負盈虧。具有獨立法人資格的經濟實體，是十一屆三中全會以后，隨后城市建設開發事業的發展和住宅商品化的推行，逐步從建筑行業分離出來的新興產業。從1993年7月1日執行分行會計制度起，房地產開發企業實行了獨立的企業制度，推動了房地產開發企業的規范發展，但現行制度對有些業務的會計處理未有明確規定或規定不夠嚴密，造成企業的會計核算與實際情況產生較大的出入。現試舉幾點與同行探討以求得制度的改進。
1、年度銷售收回資金的多少，年度支出開發成本的多少與當年企業盈虧無關。房地產開發企業的生產經營有其特殊性，開發產品的投資數額大，建設周期又長，未取得預售證之前的資金大量支出卻沒有收入，而當產品已經移交、發票結算賬單已提交買主時，才作為銷售實現，造成利潤大起大落，使企業給人一種不穩定的感覺。且當預售未完工的開發產品或采用按揭方式銷售等回收的資金，未作經營收入與經營成本配比之前，易造成經營者認為全部收入都是賺的錢，盲目擴大再生產。
2、開發產品辦理決算數與實際開發成本支出有出入。房地產開發企業因建設商品房住宅小區而一并開發的不能有償轉讓的公共配套設施，如非同步建設，在商品房建成后，為了及時結轉應由商品房等開發產品負擔的配套設施費，現采用預提配套設施費辦法，預提標準由企業自行規定。由于預提費用是在實際支出前計提的，提取數額帶有不確定性，因而不可避免可能出現預提數與實際發生數發生差異，這易使其成為調節當期利潤的開關。建議對該類預提費用規定按投資額的一定比例等辦法提取，不能由企業自定。
3、成本計算采用制造成本法，開發產品中只計入直接費用和間接費用，管理費用、財務費用、銷售費用直接計入當期損益。該法無疑較完全成本法有較大的好處和優點。但房地產開發企業的生產經營有其特殊性，投資數額大、投資周期長，幾乎無一例外需借助外部資金來支持，財務費用不可避免地數額較大。因此房地產開發企業的經營利潤較大而利潤總額卻并不多，但易造成房地產企業有高利潤的錯覺。且投資借款利息費用未計入成本，更易使企業經營者為商品房在成品的基礎上定價產生困難。建議在房地產業實行借款費用資本化。
