房地產開發企業固定資產收入的核算
發布時間：2010-01-19 共1頁
一、固定資產收入的明細分類核算
為了明確財產交接的經濟責任，加強固定資產管理的責任制，企業對于收入的固定資產，必須按照規定的程序，嚴格執行憑證審核和財產驗收的手續。企業從投資人、購建部門、捐贈人取得固定資產時，應根據交接憑證上所列的固定資產，逐項點收數量，核對主機和附機的名稱、型號規格和數量是否與憑證所列相符；逐項檢查質量，會同技術人員和工人對設備的技術狀況進行檢查、試驗，看設備的性能是否良好，質量是否符合技術要求；逐項核實計價，看設備的計價是否與購建成本、評估價格或發票賬單金額相符。如發現問題，要向有關部門提出意見，采取措施，及時解決。
為了反映各項固定資產的增減變動情況，企業對于收入的固定資產，要逐項開設“固定資產卡片”，并在按固定資產類別登記的“固定資產登記簿”中進行登記。
“固定資產卡片”是按登記對象進行固定資產明細分類核算的賬簿。固定資產的登記對象，通常是指具有一定用途的獨立物體或連同為完成該項資產一定功能所必不可少的基座和附屬設備等的綜合體。如房屋建筑物應以每一幢房屋或獨立建筑物連同附屬設備作為一個登記對象；機械設備應以每一獨立機械設備連同基座、附屬設備、工具、儀器作為一個登記對象；運輸設備應以每一獨立的運輸設備作為一個登記對象；試驗設備及儀器應以每一獨立的儀器或設備連同為便于操縱控制而配備的各種附具作為一個登記對象；其他固定資產應以每一單項固定資產如每件管理用具等為一個登記對象。為了便于管理和核算，企業應對每一固定資產登記對象加以編號，以便查找核對，避免亂賬、錯賬。
在“固定資產卡片”中，應記錄有關固定資產的各項明細資料，如固定資產編號、名稱、規格、技術特征、附屬物、使用單位、所在地點、建造年份、開始使用日期、中間停用日期、原值和預計使用年限、折舊率、進行大修理次數和日期、減值準備計提、轉移調動情況、報廢清理情況等等。
“固定資產卡片”通常應一式三份，一份由固定資產使用單位保管，一份由財產管理部門保管，一份由會計部門保管。為了歸類反映和便于查找，“固定資產卡片”一般應存放在卡片箱內，先按固定資產類別排列，在每一大類下，再按使用單位排列，遇有內部調動，應隨時登記有關卡片，并相應轉移它的存放位置，以便及時了解固定資產的存在和變動情況。會計部門保管的卡片，應定期與財產管理部門保管的卡片進行核對。
通過“固定資產卡片”，可以了解每項固定資產的變動情況。但是由于卡片的數量較多，不便據以了解各類固定資產的變動情況，因此，還須設置“固定資產登記簿”進行核算。“固定資產登記簿”是按固定資產類別開設賬頁，用金額綜合反映各類固定資產增、減、結存情況的賬簿。為了了解各單位固定資產的變動情況和各類固定資產折舊的變動情況，在登記簿中除按使用、保管單位分欄登記原值外，還可設置折舊專欄，以便計算和反映各類固定資產的已提折舊。
每個年度開始時，應先在固定資產登記簿登記各類固定資產在各單位的年初結余額和累計折舊額，然后按月根據有關固定資產收入、清理等憑證匯總登記它們的增加額和減少額，并結出月末結余額。為了保證會計記錄的正確性，做到賬賬相符、賬卡一致，“固定資產卡片”、“固定資產登記簿”和總分類賬中“固定資產”科目的余額，應定期進行核對。
二、固定資產收入的總分類核算
由于固定資產在開發經營過程中始終保持它原有的物質形態，它的價值是逐漸轉入受益產品、部門的成本、費用中，所以在固定資產核算中也必須適應這個特點：一方面要反映它的原值（或重量完全價值，以下同）；另一方面要反映它的損耗價值。根據這一要求，必須分別設置“固定資產”和“累計折舊”兩個科目。在“固定資產”科目的借方，反映按原值計算的固定資產的增加，貸方反映按原值計算的固定資產的減少，借方余額反映現有固定資產的原值。固定資產的損耗價值即計提的折舊，不直接記入“固定資產”科目的貸方，沖減固定資產原值，而是單獨登記在“累計折舊”科目戶的貸方。因此，“累計折舊”科目實質上是“固定資產”科目的調整科目。“固定資產”科目借方余額減去“累計折舊”科目貸方余額的差額，即為固定資產凈值。
企業收入的固定資產，由于來源的不同，它們的會計處理也不相同。
（一）投資人投入固定資產的核算
企業對投資人投入的房屋、設備等固定資產，在核算上一方面要反映固定資產的增加；另一方面要反映投資人投資額的增加，即實收資本的增加。投資人投資額要以評估確認的固定資產價值來確定。由于評估確認的價值有可能高于或低于固定資產的賬面價值，固定資產的計價核算也不相同。
1.評估確認價值小于投出單位固定資產的賬面原值，應按投出單位固定資產的賬面原值作為接受固定資產的賬面原值，記入“固定資產”科目的借方；按評估確認價值作為投資人增加的投資額，記入“實收資本”科目的貸方；按賬面原值大于確認價值的差額作為已提累計折舊，記入“累計折舊”科目的貸方。如投出單位固定資產的賬面原值為1 000 000元，按評估確認的固定資產價值為800 000元，則應作如下分錄入賬：
借：固定資產 1 000 000
貸：實收資本800 000
累計折舊 200 000
2.評估確認價值等于或大于投出單位的賬面原值。在這種情況下，不存在計算已提折舊的問題，可按評估確認的價值作為接受固定資產的原值，記入“固定資產”科目的借方，同時反映投資人增加的投資額，記入“實收資本”科目的貸方。如上述固定資產評估確認的價值為1 200 000元，則應作如下分錄入賬：
借：固定資產 1 200 000
貸：實收資本 1 200 000
（二）購入固定資產的核算
1.購入不需要安裝固定資產的核算。不需要安裝固定資產在購入后即可直接交付使用，將其實際支付的價款（包括買價、支付的包裝費、運輸費、稅金等）作為固定資產的原值，記入“固定資產”科目的借方和“銀行存款”等科目的貸方，作如下分錄入賬：
借：固定資產 ×××
貸：銀行存款 ×××
如購入的是已使用過的固定資產，則應按售出單位的固定資產賬面原值，作為固定資產的原值，記入“固定資產”科目的借方；實際支付的價款，記入“銀行存款”等科目的貸方，并視為固定資產凈值；其差額作為已提折舊，記入“累計折舊”科目的貸方。如實際支付的價款大于售出單位的固定資產原值，則應以實際支付的價款作為購入固定資產的原值，記入“固定資產”科目的借方。
2.購入需要安裝固定資產的核算。需要安裝固定資產在購入后要經過安裝以后才能交付使用。在核算上，對購入需要安裝固定資產的價款以及發生的安裝費用，均應通過“固定資產購建支出”或“在建工程”科目（采用企業會計制度的開發企業通過“在建工程”科目），視同自行建造固定資產進行核算。
（三）自行建造固定資產的核算
企業自行建造（包括新建、擴建、改造）固定資產所發生的支出，應通過“固定資產購建支出”或“在建工程”科目進行核算，對購入需要安裝設備和材料，應先記入“工程物資”科目的借方，在領用時，再將其成本自“工程物資”科目的貸方轉入“固定資產購建支出”或“在建工程”科目的借方。固定資產建造工程發生的人工等其他費用和對發包工程結算的工程款，亦應記入“固定資產購建支出”或“在建工程”科目的借方和“應付工資”、“銀行存款”等科目的貸方。 固定資產建造工程完工和需要安裝設備安裝完畢交付使用時，將其實際發生的建設成本自“固定資產購建支出”或“在建工程”科目的貸方轉入“固定資產”科目的借方，作如下分錄入賬：
借：固定資產 ×××
貸：固定資產購建支出或在建工程 ×××
（四）接受捐贈固定資產的核算
企業接受捐贈的固定資產，按確認的入賬價值，記入“固定資產”科目的借方，按未來應交的所得稅，記入“遞延稅款”科目的貸方，按確認的入賬價值減去未來應交所得稅后的余額，記入“資本公積”科目的貸方，按所發生的相關稅費，記入“銀行存款”科目的貸方，作如下分錄入賬：
借：固定資產 ×××
貸：遞延稅款 ×××
資本公積 ×××
銀行存款 ×××
（五）無償調入固定資產的核算
企業按照有關規定并經有關部門批準無償調入的固定資產，按調出單位的賬面原值加上新發生的包裝費、運輸費等，作為調入固定資產的入賬價值，記入“固定資產”科目的借方，按調入固定資產的賬面原值，記入“資本公積”科目的貸方，按所發生的支出，記入“銀行存款”科目的貸方，作如下分錄入賬：
借：固定資產 ×××
貸：資本公積×××
銀行存款 ×××
至于對融資租入固定資產、盤盈固定資產、接受債務人以非現金資產抵償債務方式取得固定資產，以及以非貨幣性交易換入固定資產的核算。
為了明確財產交接的經濟責任，加強固定資產管理的責任制，企業對于收入的固定資產，必須按照規定的程序，嚴格執行憑證審核和財產驗收的手續。企業從投資人、購建部門、捐贈人取得固定資產時，應根據交接憑證上所列的固定資產，逐項點收數量，核對主機和附機的名稱、型號規格和數量是否與憑證所列相符；逐項檢查質量，會同技術人員和工人對設備的技術狀況進行檢查、試驗，看設備的性能是否良好，質量是否符合技術要求；逐項核實計價，看設備的計價是否與購建成本、評估價格或發票賬單金額相符。如發現問題，要向有關部門提出意見，采取措施，及時解決。
為了反映各項固定資產的增減變動情況，企業對于收入的固定資產，要逐項開設“固定資產卡片”，并在按固定資產類別登記的“固定資產登記簿”中進行登記。
“固定資產卡片”是按登記對象進行固定資產明細分類核算的賬簿。固定資產的登記對象，通常是指具有一定用途的獨立物體或連同為完成該項資產一定功能所必不可少的基座和附屬設備等的綜合體。如房屋建筑物應以每一幢房屋或獨立建筑物連同附屬設備作為一個登記對象；機械設備應以每一獨立機械設備連同基座、附屬設備、工具、儀器作為一個登記對象；運輸設備應以每一獨立的運輸設備作為一個登記對象；試驗設備及儀器應以每一獨立的儀器或設備連同為便于操縱控制而配備的各種附具作為一個登記對象；其他固定資產應以每一單項固定資產如每件管理用具等為一個登記對象。為了便于管理和核算，企業應對每一固定資產登記對象加以編號，以便查找核對，避免亂賬、錯賬。
在“固定資產卡片”中，應記錄有關固定資產的各項明細資料，如固定資產編號、名稱、規格、技術特征、附屬物、使用單位、所在地點、建造年份、開始使用日期、中間停用日期、原值和預計使用年限、折舊率、進行大修理次數和日期、減值準備計提、轉移調動情況、報廢清理情況等等。
“固定資產卡片”通常應一式三份，一份由固定資產使用單位保管，一份由財產管理部門保管，一份由會計部門保管。為了歸類反映和便于查找，“固定資產卡片”一般應存放在卡片箱內，先按固定資產類別排列，在每一大類下，再按使用單位排列，遇有內部調動，應隨時登記有關卡片，并相應轉移它的存放位置，以便及時了解固定資產的存在和變動情況。會計部門保管的卡片，應定期與財產管理部門保管的卡片進行核對。
通過“固定資產卡片”，可以了解每項固定資產的變動情況。但是由于卡片的數量較多，不便據以了解各類固定資產的變動情況，因此，還須設置“固定資產登記簿”進行核算。“固定資產登記簿”是按固定資產類別開設賬頁，用金額綜合反映各類固定資產增、減、結存情況的賬簿。為了了解各單位固定資產的變動情況和各類固定資產折舊的變動情況，在登記簿中除按使用、保管單位分欄登記原值外，還可設置折舊專欄，以便計算和反映各類固定資產的已提折舊。
每個年度開始時，應先在固定資產登記簿登記各類固定資產在各單位的年初結余額和累計折舊額，然后按月根據有關固定資產收入、清理等憑證匯總登記它們的增加額和減少額，并結出月末結余額。為了保證會計記錄的正確性，做到賬賬相符、賬卡一致，“固定資產卡片”、“固定資產登記簿”和總分類賬中“固定資產”科目的余額，應定期進行核對。
二、固定資產收入的總分類核算
由于固定資產在開發經營過程中始終保持它原有的物質形態，它的價值是逐漸轉入受益產品、部門的成本、費用中，所以在固定資產核算中也必須適應這個特點：一方面要反映它的原值（或重量完全價值，以下同）；另一方面要反映它的損耗價值。根據這一要求，必須分別設置“固定資產”和“累計折舊”兩個科目。在“固定資產”科目的借方，反映按原值計算的固定資產的增加，貸方反映按原值計算的固定資產的減少，借方余額反映現有固定資產的原值。固定資產的損耗價值即計提的折舊，不直接記入“固定資產”科目的貸方，沖減固定資產原值，而是單獨登記在“累計折舊”科目戶的貸方。因此，“累計折舊”科目實質上是“固定資產”科目的調整科目。“固定資產”科目借方余額減去“累計折舊”科目貸方余額的差額，即為固定資產凈值。
企業收入的固定資產，由于來源的不同，它們的會計處理也不相同。
（一）投資人投入固定資產的核算
企業對投資人投入的房屋、設備等固定資產，在核算上一方面要反映固定資產的增加；另一方面要反映投資人投資額的增加，即實收資本的增加。投資人投資額要以評估確認的固定資產價值來確定。由于評估確認的價值有可能高于或低于固定資產的賬面價值，固定資產的計價核算也不相同。
1.評估確認價值小于投出單位固定資產的賬面原值，應按投出單位固定資產的賬面原值作為接受固定資產的賬面原值，記入“固定資產”科目的借方；按評估確認價值作為投資人增加的投資額，記入“實收資本”科目的貸方；按賬面原值大于確認價值的差額作為已提累計折舊，記入“累計折舊”科目的貸方。如投出單位固定資產的賬面原值為1 000 000元，按評估確認的固定資產價值為800 000元，則應作如下分錄入賬：
借：固定資產 1 000 000
貸：實收資本800 000
累計折舊 200 000
2.評估確認價值等于或大于投出單位的賬面原值。在這種情況下，不存在計算已提折舊的問題，可按評估確認的價值作為接受固定資產的原值，記入“固定資產”科目的借方，同時反映投資人增加的投資額，記入“實收資本”科目的貸方。如上述固定資產評估確認的價值為1 200 000元，則應作如下分錄入賬：
借：固定資產 1 200 000
貸：實收資本 1 200 000
（二）購入固定資產的核算
1.購入不需要安裝固定資產的核算。不需要安裝固定資產在購入后即可直接交付使用，將其實際支付的價款（包括買價、支付的包裝費、運輸費、稅金等）作為固定資產的原值，記入“固定資產”科目的借方和“銀行存款”等科目的貸方，作如下分錄入賬：
借：固定資產 ×××
貸：銀行存款 ×××
如購入的是已使用過的固定資產，則應按售出單位的固定資產賬面原值，作為固定資產的原值，記入“固定資產”科目的借方；實際支付的價款，記入“銀行存款”等科目的貸方，并視為固定資產凈值；其差額作為已提折舊，記入“累計折舊”科目的貸方。如實際支付的價款大于售出單位的固定資產原值，則應以實際支付的價款作為購入固定資產的原值，記入“固定資產”科目的借方。
2.購入需要安裝固定資產的核算。需要安裝固定資產在購入后要經過安裝以后才能交付使用。在核算上，對購入需要安裝固定資產的價款以及發生的安裝費用，均應通過“固定資產購建支出”或“在建工程”科目（采用企業會計制度的開發企業通過“在建工程”科目），視同自行建造固定資產進行核算。
（三）自行建造固定資產的核算
企業自行建造（包括新建、擴建、改造）固定資產所發生的支出，應通過“固定資產購建支出”或“在建工程”科目進行核算，對購入需要安裝設備和材料，應先記入“工程物資”科目的借方，在領用時，再將其成本自“工程物資”科目的貸方轉入“固定資產購建支出”或“在建工程”科目的借方。固定資產建造工程發生的人工等其他費用和對發包工程結算的工程款，亦應記入“固定資產購建支出”或“在建工程”科目的借方和“應付工資”、“銀行存款”等科目的貸方。 固定資產建造工程完工和需要安裝設備安裝完畢交付使用時，將其實際發生的建設成本自“固定資產購建支出”或“在建工程”科目的貸方轉入“固定資產”科目的借方，作如下分錄入賬：
借：固定資產 ×××
貸：固定資產購建支出或在建工程 ×××
（四）接受捐贈固定資產的核算
企業接受捐贈的固定資產，按確認的入賬價值，記入“固定資產”科目的借方，按未來應交的所得稅，記入“遞延稅款”科目的貸方，按確認的入賬價值減去未來應交所得稅后的余額，記入“資本公積”科目的貸方，按所發生的相關稅費，記入“銀行存款”科目的貸方，作如下分錄入賬：
借：固定資產 ×××
貸：遞延稅款 ×××
資本公積 ×××
銀行存款 ×××
（五）無償調入固定資產的核算
企業按照有關規定并經有關部門批準無償調入的固定資產，按調出單位的賬面原值加上新發生的包裝費、運輸費等，作為調入固定資產的入賬價值，記入“固定資產”科目的借方，按調入固定資產的賬面原值，記入“資本公積”科目的貸方，按所發生的支出，記入“銀行存款”科目的貸方，作如下分錄入賬：
借：固定資產 ×××
貸：資本公積×××
銀行存款 ×××
至于對融資租入固定資產、盤盈固定資產、接受債務人以非現金資產抵償債務方式取得固定資產，以及以非貨幣性交易換入固定資產的核算。
