房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品完工前后的會計處理
發(fā)布時間：2010-01-19 共1頁
通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售行為在開發(fā)產(chǎn)品完工前即已開始，完工后還會繼續(xù)下去，直至開發(fā)產(chǎn)品售出完畢。開發(fā)產(chǎn)品完工前不結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，完工后根據(jù)配比原則對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)已售部分的開發(fā)成本。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的損益表在項(xiàng)目完工前不能體現(xiàn)開發(fā)產(chǎn)品的經(jīng)營成果。在稅務(wù)處理上，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，國家稅務(wù)總局下發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。這說明房地產(chǎn)企業(yè)所得稅收入的確認(rèn)并沒有完工與否的條件，與會計核算相關(guān)規(guī)定截然不同。與之相對應(yīng)，企業(yè)所得稅計稅成本的處理與會計核算成本也有本質(zhì)的區(qū)別。本文試對開發(fā)產(chǎn)品完工前后成本的處理方式進(jìn)行分析。
開發(fā)產(chǎn)品完工前成本的確認(rèn)
1.開發(fā)產(chǎn)品當(dāng)年度完工必須結(jié)算計稅成本。
2.根據(jù)結(jié)算的計稅成本，對以前銷售收入實(shí)際毛利額與預(yù)計毛利額差額調(diào)整計入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。
3.計稅成本核算終止日，即完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前。
由此產(chǎn)生的會計成本與計稅成本差異表現(xiàn)在：
1.會計成本與交付入住的建筑面積和確認(rèn)的收入相配比，計稅成本只考慮實(shí)際毛利額，不考慮實(shí)際結(jié)轉(zhuǎn)成本。
2.會計成本年終結(jié)算止于資產(chǎn)負(fù)債表日，計稅成本可以次年5月31日前任一時點(diǎn)為核算終止日。
3.會計成本對未入賬的成本費(fèi)用均可以預(yù)提；計稅成本則規(guī)定，預(yù)提成本費(fèi)用不超過國稅發(fā)[2009]31號文件第三十二條規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)。
4.12月31日~5月31日之間取得合法憑據(jù)，會計作為次年度發(fā)生的成本費(fèi)用或沖減預(yù)提成本，稅法則可以計入當(dāng)年度計稅成本。
例如，A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的某樓盤已于2008年9月完工并全部交付入住，出包工程合同總金額為8000萬元，2008年12月31日前已取得的發(fā)票金額為5000萬元。2009年4月取得的發(fā)票金額為1000萬元，A公司12月31日按照合同造價預(yù)提了3000萬元。年終結(jié)轉(zhuǎn)后開發(fā)成本無余額。
計稅成本核算以2009年5月1日為終止日，企業(yè)的計稅成本包括：
1.2008年12月31日前已取得的發(fā)票5000萬元；
2.2009年4月取得的發(fā)票1000萬元；
3.不超過合同總額10%的預(yù)提成本800萬元；
企業(yè)的銷售成本當(dāng)年度為8000萬元，企業(yè)的計稅成本當(dāng)年度為6800萬元，差額為1200萬元。
開發(fā)產(chǎn)品完工條件的確認(rèn)
開發(fā)產(chǎn)品完工是結(jié)算計稅成本的前提，國稅發(fā)[2009]31號文件規(guī)定，除土地開發(fā)之外，開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：
1.開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；
2.開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用；
3.開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。
另外，國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)稅務(wù)確認(rèn)條件的批復(fù)》（國稅函[2009]342號）明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的產(chǎn)品無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當(dāng)其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時均應(yīng)視為已經(jīng)完工。開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實(shí)際投入使用。開發(fā)產(chǎn)品如果沒有竣工驗(yàn)收即提前辦理入住手續(xù)，這種情況必須結(jié)算計稅成本，如果計稅成本資料不全、結(jié)算滯后，結(jié)算的當(dāng)年度計稅成本就會小于實(shí)際成本，從而對當(dāng)年度企業(yè)所得稅產(chǎn)生重大影響。
開發(fā)產(chǎn)品完工前成本的確認(rèn)
1.開發(fā)產(chǎn)品當(dāng)年度完工必須結(jié)算計稅成本。
2.根據(jù)結(jié)算的計稅成本，對以前銷售收入實(shí)際毛利額與預(yù)計毛利額差額調(diào)整計入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。
3.計稅成本核算終止日，即完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前。
由此產(chǎn)生的會計成本與計稅成本差異表現(xiàn)在：
1.會計成本與交付入住的建筑面積和確認(rèn)的收入相配比，計稅成本只考慮實(shí)際毛利額，不考慮實(shí)際結(jié)轉(zhuǎn)成本。
2.會計成本年終結(jié)算止于資產(chǎn)負(fù)債表日，計稅成本可以次年5月31日前任一時點(diǎn)為核算終止日。
3.會計成本對未入賬的成本費(fèi)用均可以預(yù)提；計稅成本則規(guī)定，預(yù)提成本費(fèi)用不超過國稅發(fā)[2009]31號文件第三十二條規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)。
4.12月31日~5月31日之間取得合法憑據(jù)，會計作為次年度發(fā)生的成本費(fèi)用或沖減預(yù)提成本，稅法則可以計入當(dāng)年度計稅成本。
例如，A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的某樓盤已于2008年9月完工并全部交付入住，出包工程合同總金額為8000萬元，2008年12月31日前已取得的發(fā)票金額為5000萬元。2009年4月取得的發(fā)票金額為1000萬元，A公司12月31日按照合同造價預(yù)提了3000萬元。年終結(jié)轉(zhuǎn)后開發(fā)成本無余額。
計稅成本核算以2009年5月1日為終止日，企業(yè)的計稅成本包括：
1.2008年12月31日前已取得的發(fā)票5000萬元；
2.2009年4月取得的發(fā)票1000萬元；
3.不超過合同總額10%的預(yù)提成本800萬元；
企業(yè)的銷售成本當(dāng)年度為8000萬元，企業(yè)的計稅成本當(dāng)年度為6800萬元，差額為1200萬元。
開發(fā)產(chǎn)品完工條件的確認(rèn)
開發(fā)產(chǎn)品完工是結(jié)算計稅成本的前提，國稅發(fā)[2009]31號文件規(guī)定，除土地開發(fā)之外，開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：
1.開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；
2.開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用；
3.開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。
另外，國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)稅務(wù)確認(rèn)條件的批復(fù)》（國稅函[2009]342號）明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的產(chǎn)品無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當(dāng)其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時均應(yīng)視為已經(jīng)完工。開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實(shí)際投入使用。開發(fā)產(chǎn)品如果沒有竣工驗(yàn)收即提前辦理入住手續(xù)，這種情況必須結(jié)算計稅成本，如果計稅成本資料不全、結(jié)算滯后，結(jié)算的當(dāng)年度計稅成本就會小于實(shí)際成本，從而對當(dāng)年度企業(yè)所得稅產(chǎn)生重大影響。
