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　　通常情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售行為在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前即已開(kāi)始，完工后還會(huì)繼續(xù)下去，直至開(kāi)發(fā)產(chǎn)品售出完畢。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前不結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售成本，完工后根據(jù)配比原則對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)已售部分的開(kāi)發(fā)成本。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的損益表在項(xiàng)目完工前不能體現(xiàn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)成果。在稅務(wù)處理上，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第六條規(guī)定，企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)。這說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)所得稅收入的確認(rèn)并沒(méi)有完工與否的條件，與會(huì)計(jì)核算相關(guān)規(guī)定截然不同。與之相對(duì)應(yīng)，企業(yè)所得稅計(jì)稅成本的處理與會(huì)計(jì)核算成本也有本質(zhì)的區(qū)別。本文試對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前后成本的處理方式進(jìn)行分析。
　　開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前成本的確認(rèn)
　　1.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品當(dāng)年度完工必須結(jié)算計(jì)稅成本。
　　2.根據(jù)結(jié)算的計(jì)稅成本，對(duì)以前銷(xiāo)售收入實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額差額調(diào)整計(jì)入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。
　　3.計(jì)稅成本核算終止日，即完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前。
　　由此產(chǎn)生的會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本差異表現(xiàn)在：
　　1.會(huì)計(jì)成本與交付入住的建筑面積和確認(rèn)的收入相配比，計(jì)稅成本只考慮實(shí)際毛利額，不考慮實(shí)際結(jié)轉(zhuǎn)成本。
　　2.會(huì)計(jì)成本年終結(jié)算止于資產(chǎn)負(fù)債表日，計(jì)稅成本可以次年5月31日前任一時(shí)點(diǎn)為核算終止日。
　　3.會(huì)計(jì)成本對(duì)未入賬的成本費(fèi)用均可以預(yù)提；計(jì)稅成本則規(guī)定，預(yù)提成本費(fèi)用不超過(guò)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第三十二條規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)。
　　4.12月31日~5月31日之間取得合法憑據(jù)，會(huì)計(jì)作為次年度發(fā)生的成本費(fèi)用或沖減預(yù)提成本，稅法則可以計(jì)入當(dāng)年度計(jì)稅成本。
　　例如，A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的某樓盤(pán)已于2008年9月完工并全部交付入住，出包工程合同總金額為8000萬(wàn)元，2008年12月31日前已取得的發(fā)票金額為5000萬(wàn)元。2009年4月取得的發(fā)票金額為1000萬(wàn)元，A公司12月31日按照合同造價(jià)預(yù)提了3000萬(wàn)元。年終結(jié)轉(zhuǎn)后開(kāi)發(fā)成本無(wú)余額。
　　計(jì)稅成本核算以2009年5月1日為終止日，企業(yè)的計(jì)稅成本包括：
　　1.2008年12月31日前已取得的發(fā)票5000萬(wàn)元；
　　2.2009年4月取得的發(fā)票1000萬(wàn)元；
　　3.不超過(guò)合同總額10%的預(yù)提成本800萬(wàn)元；
　　企業(yè)的銷(xiāo)售成本當(dāng)年度為8000萬(wàn)元，企業(yè)的計(jì)稅成本當(dāng)年度為6800萬(wàn)元，差額為1200萬(wàn)元。
　　開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工條件的確認(rèn)
　　開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工是結(jié)算計(jì)稅成本的前提，國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件規(guī)定，除土地開(kāi)發(fā)之外，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：
　　1.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案；
　　2.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用；
　　3.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。
　　另外，國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)稅務(wù)確認(rèn)條件的批復(fù)》（國(guó)稅函[2009]342號(hào)）明確，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造、開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品無(wú)論工程質(zhì)量是否通過(guò)驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)其開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)始投入使用時(shí)均應(yīng)視為已經(jīng)完工。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)始投入使用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始辦理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開(kāi)始實(shí)際投入使用。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如果沒(méi)有竣工驗(yàn)收即提前辦理入住手續(xù)，這種情況必須結(jié)算計(jì)稅成本，如果計(jì)稅成本資料不全、結(jié)算滯后，結(jié)算的當(dāng)年度計(jì)稅成本就會(huì)小于實(shí)際成本，從而對(duì)當(dāng)年度企業(yè)所得稅產(chǎn)生重大影響。