淺析房屋轉租行為涉及的房產稅處理
發布時間：2012-10-24 共1頁
一、轉租行為
轉租是指承租人在租賃期內將租入資產出租給第三方的行為。
二、中央的規定
(一)納稅義務人
《中華人民共和國房產稅暫行條例》(國發[1986]90號)第二條規定：“房產稅由產權所有人繳納。”
(二)納稅地點
《中華人民共和國房產稅暫行條例》(國發[1986]90號)第九條規定：“房產稅由房產所在地的稅務機關征收。”
(三)轉租行為人不屬于房產稅的納稅義務人
由于暫行條例僅規定產權所有人才是房產稅的納稅義務人，而轉租行為人不是產權所有人，因此，轉租行為人對其取得的轉租收入不需要繳納房產稅，房產所在地的稅務機關也無權要求轉租行為人繳納房產稅。
三、各地意見不一
從暫行條例的規定可以看出，轉租行為人不需要就其取得的轉租收入繳納房產稅，那出租人就有可能利用這一點進行避稅。
暫行條例規定轉租行為人不是納稅義務人，但是這樣又可能導致納稅人通過一些安排來避稅，因此，各地稅務機關對此產生了兩種截然不同的觀點：
(一)持繳納房產稅的觀點
《山東省地方稅務局關于房產稅、城鎮土地使用稅若干政策規定的通知》(魯地稅函[1999]282號)第三條規定：“對承租人轉租的房產，由轉租人按其所得租金收人扣除轉租房產所支付的租金后的余額計算繳納房產稅。”
《吉林省地方稅務局關于明確房產稅土地使用稅有關政策的通知》(吉地稅發[2006]42號)第二條規定：“承租人轉租的房屋，按轉租人取得的租金收入減去支付租金后的余額計算繳納房產稅。”
山東地稅和吉林地稅都認為：如果對轉租行為不征房產稅的話，納稅人可能利用這一點進行避稅，因此，要求轉租人按差額繳納房產稅，堵住這一“漏洞”。
(二)持不繳納房產稅的觀點
《云南省稅務局關于印發的通知》(云稅四字[1987]14號)第六條規定：“凡已繳納了房產稅的房產，租用人又再轉租他人所取得的房租收入不再繳納房產稅。”
《廣東省地方稅務局關于轉租房產租金收入不征房產稅問題的通知》(粵稅發[1990]432號)的規定：“根據房產稅《條例》規定“房產稅由產權所有人繳納”的精神，對單位和個人將租用的房產再轉租所取得的租金收入不征收房產稅。”
深圳經咨詢12366，回復是企業轉租行為無需繳納房產稅，原因是房產稅由產權所有人繳納。
《浙江省地方稅務局關于規范房產稅若干政策問題的通知》(浙地稅函[2002]257號)第一條第三款的規定：“對租入房產再轉租的行為，不征房產稅。”
《安徽省個人出租房屋稅收征管暫行辦法》(皖地稅[2006]146號)第三條規定：“出租房屋的個人，為房屋租賃業稅收的納稅義務人。將承租的房屋轉手再出租的，對轉租人不征收房產稅。”
《海南省地方稅務局關于房產轉租收入不征收房產稅的通知》(瓊地稅函[2006]299號)規定：“《中華人民共和國房產稅暫行條例》規定，房產稅由產權所有人繳納。承租者承租房產后再轉租的，由于轉租者不是產權所有人，因此對轉租者取得的房產轉租收入不征收房產稅。”
《大連市地方稅務局關于明確房產稅和城鎮土地使用稅有關問題的通知》(大地稅函[2006]149號)第三條規定：“對轉手出租房屋所取得的租金收入，不繳納房產稅。”
《江蘇省地方稅務局關于重新明確轉租房產有關房產稅政策問題的通知》(蘇地稅發[2006]135號)的規定：“經研究，蘇地稅發[1999]087號第一條第(四)款“對轉租房產的，由轉租人按轉租收入和承租租金的差額繳納房產稅”的規定停止執行。對轉租房產取得的收入，仍按原規定繳納有關地方稅收。”
《江西省地方稅務局關于對轉租房屋收入不征房產稅的通知》(贛地稅發[2008]95號)規定：“房產稅由產權所有人繳納，因此對單位和個人租賃的房屋再進行轉租所取得的收入不征房產稅。”
《湖北省地方稅務局關于轉租房產租金收入停止征收房產稅的通知》(鄂地稅發[2008]97號)的規定：“房產稅屬于財產類稅，不同于流轉稅，根據規定應由房產的產權所有人或代管人為納稅義務人。對出租房產已由產權所有人或代管人按租金收入繳納房產稅，是否要再對承租人將租入房產進行轉租按收取租金高于原支付租金的差額征收房產稅的問題，經請示國家稅務總局，現明確如下：從發文之日(2008年5月6日)起對轉租行為不再征收房產稅。”
云南、廣東、浙江、安徽、海南、大連、江蘇、江西以及湖北省地稅局都下發文件，遵循暫行條例的規定，認為轉租行為人不屬于房產稅的納稅義務人，對轉租行為不征收房產稅。
四、筆者觀點
綜上所述，中央和大多數地方都認為轉租行為不需要繳納房產稅，但這樣也確實給了納稅人一個進行稅收安排的機會，誰是誰非呢?還是讓數字說話吧。
案例：
A公司擁有一幢位于市中心的寫字樓，分別租賃給30個客戶，一年租金為1000萬元，A公司便要為此繳納55.5萬元的營業稅及附加，繳納120萬元的房產稅，不考慮其它稅種的影響，共計繳納稅費175.5萬元。
A公司聽說轉租不需要繳納房產稅，為了降低稅負，A公司擬將其擁有的寫字樓以800萬的價格整體租賃給一家物業管理公司—B公司(老板控制的另一家公司)，再由B公司對外出租，取得1000萬元的租金。測算下來A公司為此需要繳納44.4萬元的營業稅及附加，繳納96萬元的房產稅;B公司需要繳納55.5萬元的營業稅及附加;兩家公司合計需要繳納195.9萬元的稅費。A公司并沒有因此而取得稅收利益。
從上述案例可以看出，通過轉租視乎是規避了一部分房產稅，但是又新增加了營業稅及附加，只有當A公司出租給B公司的金額能控制在B公司對外出租金額的68.38%以下(假設A公司自行對外出租和B公司對外轉租的金額是一致的)，采用這種操作才能取得稅收利益。如果上述案例中，A公司以600萬的價格出租給B公司，勢必會引起稅務機關的關注，一旦被稅務機關認定為租金過低且無正當理由的話，對其租金采取核定，A公司將為此安排而付出代價。
因此，筆者認為，對轉租行為不征收房產稅遵循了暫行條例的規定，在稅務機關嚴格執法的前提下，也不會給某些納稅人有可乘之機。對于這個問題，山東地稅和吉林地稅也沒有錯，他們從規定上減弱了稅法的彈性，防止稅務人員在這點上濫用職權，但是也增加了轉租業務的稅負。
