2009年資產評估考試輔導：資產評估方法一
發布時間：2010-01-19 共2頁
市場法
1.市場法的基本含義與應用前提
(1)市場法的基本含義。市場法是指利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析以估測資產價值的各種評估技術方法的總稱。
根據替代原則，運用已被市場檢驗了的結論來評估，具有說服力。
(2)市場法的應用前提。通過市場法進行資產評估需要滿足兩個最基本的前提條件：一是要有一個活躍的公開市場;二是公開市場上要有可比的資產及其交易活動。
公開市場：是一個充分的市場，自愿和平等的交易，市場成交價格可以反映市場行情。
資產及交易的可比性指近期在公開市場上發生過，與被評估資產相同或相似。
具體體現在三個方面：功能可比、市場條件可比(供求關系、競爭狀況和交易條件)、時間可比。
2.市場法運用的基本程序
(1)選擇參照物：對參照物的要求關鍵是一個可比性問題，另外通常參照物需要三個以上，避免交易中的特殊因素和偶然因素。
(2)在評估對象與參照物之間選擇比較因素：關注影響資產價值的主要因素。比如一個房地產項目。
(3)指標對比、量化差異：一般采用系數調整的方法。
(4)在各參照物成交價格的基礎上調整已經量化的對比指標差異;
(5)綜合分析確定評估結果。
3.評估單項資產應考慮的可比因素
資產的功能;資產的實體特征和質量;市場條件;交易條件。交易條件主要包括交易批量、交易動機、交易時間。具體資產要考慮具體的可比因素。
4.市場法中的具體評估方法
按照參照物與評估對象的相似程度，市場法分為直接比較法和間接比較法。
(一)市場法中的直接比較法
利用參照物的交易價格及參照物的某一基本特征直接與評估對象的同一基本特征進行比較而判斷評估對象價值的一類方法。它包括以下具體評估方法：例如，現行市價法、功能價值類比法、價格指數法、成新率價格調整法、市價折扣法等。
(1)現行市價法。當評估對象本身或與評估對象基本相同的參照物具有現行市場價格的時候，可以直接作為評估價值。比如股票、同批量的機器、車輛等。
(2)市價折扣法。評估對象和參照物之間僅存在交易條件的差異，用數學式表達為：
資產評估價值=參照物成交價格×(1-價格折扣率)
(3)功能價值類比法(亦稱類比估價法)。考慮參照物與評估對象之間的功能差異，根據資產的功能與其價值之間的線性關系和指數關系的區別，其計算公式分別為：(注意：這兒的功能主要指的是評估對象的生產能力)
①資產價值與其功能呈線性關系的情況，通常被稱為生產能力比例法：
資產評估價值=參照物成交價格×評估對象生產能力/參照物生產能力
②資產價值與其功能呈指數關系的情況，通常被稱為規模經濟效益指數法：
(4)價格指數法(亦稱物價指數法)。調整參照物成交時間與評估對象的評估基準日之間的時間間隔對資產價值的影響。
(5)成新率價格調整法。考慮參照物與評估對象新舊程度上的差異，通過成新率調整估算出評估對象的價值。其計算公式為：
資產評估價值=參照物成交價格×評估對象成新率/參照物成新率
成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)
1.市場法的基本含義與應用前提
(1)市場法的基本含義。市場法是指利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析以估測資產價值的各種評估技術方法的總稱。
根據替代原則，運用已被市場檢驗了的結論來評估，具有說服力。
(2)市場法的應用前提。通過市場法進行資產評估需要滿足兩個最基本的前提條件：一是要有一個活躍的公開市場;二是公開市場上要有可比的資產及其交易活動。
公開市場：是一個充分的市場，自愿和平等的交易，市場成交價格可以反映市場行情。
資產及交易的可比性指近期在公開市場上發生過，與被評估資產相同或相似。
具體體現在三個方面：功能可比、市場條件可比(供求關系、競爭狀況和交易條件)、時間可比。
2.市場法運用的基本程序
(1)選擇參照物：對參照物的要求關鍵是一個可比性問題，另外通常參照物需要三個以上，避免交易中的特殊因素和偶然因素。
(2)在評估對象與參照物之間選擇比較因素：關注影響資產價值的主要因素。比如一個房地產項目。
(3)指標對比、量化差異：一般采用系數調整的方法。
(4)在各參照物成交價格的基礎上調整已經量化的對比指標差異;
(5)綜合分析確定評估結果。
3.評估單項資產應考慮的可比因素
資產的功能;資產的實體特征和質量;市場條件;交易條件。交易條件主要包括交易批量、交易動機、交易時間。具體資產要考慮具體的可比因素。
4.市場法中的具體評估方法
按照參照物與評估對象的相似程度，市場法分為直接比較法和間接比較法。
(一)市場法中的直接比較法
利用參照物的交易價格及參照物的某一基本特征直接與評估對象的同一基本特征進行比較而判斷評估對象價值的一類方法。它包括以下具體評估方法：例如，現行市價法、功能價值類比法、價格指數法、成新率價格調整法、市價折扣法等。
(1)現行市價法。當評估對象本身或與評估對象基本相同的參照物具有現行市場價格的時候，可以直接作為評估價值。比如股票、同批量的機器、車輛等。
(2)市價折扣法。評估對象和參照物之間僅存在交易條件的差異，用數學式表達為：
資產評估價值=參照物成交價格×(1-價格折扣率)
(3)功能價值類比法(亦稱類比估價法)。考慮參照物與評估對象之間的功能差異，根據資產的功能與其價值之間的線性關系和指數關系的區別，其計算公式分別為：(注意：這兒的功能主要指的是評估對象的生產能力)
①資產價值與其功能呈線性關系的情況，通常被稱為生產能力比例法：
資產評估價值=參照物成交價格×評估對象生產能力/參照物生產能力
②資產價值與其功能呈指數關系的情況，通常被稱為規模經濟效益指數法：
(4)價格指數法(亦稱物價指數法)。調整參照物成交時間與評估對象的評估基準日之間的時間間隔對資產價值的影響。
(5)成新率價格調整法。考慮參照物與評估對象新舊程度上的差異，通過成新率調整估算出評估對象的價值。其計算公式為：
資產評估價值=參照物成交價格×評估對象成新率/參照物成新率
成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)
