2012年房地產價格與供求講義
發(fā)布時間：2012-07-25 共7頁
第二講 房地產價格與供求
房地產價格的概念
房地產價格是和平地獲得他人的房地產所必須付出的代價。在現今社會，價格通常用貨幣來表示，慣例上也是用貨幣形式來償付，但也可以用實物、勞務等其他形式來償付。
房地產價格的形成條件
房地產之所以有價格，與其他任何商品為什么有價格一樣，需要具備3個條件：①有用性；②稀缺性；③有效需求。
有效需求簡稱需求，是指有支付能力支持的需要——不但愿意購買而且有能力購買。分清需要與需求是非常重要的。需要不等于需求，需要只是一種要求或欲望，需求是有支付能力支持的需要。在現實中，不同房地產的價格之所以有高低，同一宗房地產的價格之所以有變動，歸總起來也是由這三者的程度不同及其變化所引起的。
房地產供求與價格
房地產需求是指消費者在某一特定時間內，在每一價格水平下，對某種房地產所愿意而且能夠購買的數量。形成需求有兩個條件：一是消費者愿意購買，二是消費者有能力購買。
某種房地產的需求量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經常起作用的因素有：①該種房地產的價格水平；②消費者的收入水平；③消費者的偏好；④相關房地產的價格水平；⑤消費者對未來的預期。它們對房地產需求量的影響分別如下：
(1)該種房地產的價格水平。一般來說，某種房地產的價格上升，對其需求就會減少；價格下降，對其需求就會增加。其他商品一般也如此。比較重要的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會地位的物品。由于這種物品只有在高價位時才能起到炫耀作用，所以，其需求與價格成同方向變化。吉芬物品是指某種生活必需品，在某種特定條件下，消費者對這種商品的需求與其價格成同方向變化。19世紀英國人吉芬發(fā)現，在1845年愛爾蘭大災荒時，馬鈴薯價格上升，但人們對馬鈴薯的．需求量卻不斷增加，這一現象在當時被稱為“吉芬難題”。這類特殊物品以后也因此被稱為吉芬物品。
(2)消費者的收入水平。由于消費者對商品的需求是有支付能力的需要，因此需求水平的高低直接取決于消費者的收入水平。對于正常商品來說，當消費者的收入水平提高時，就會增加對商品的需求；相反，就會減少對商品的需求。而對于低檔商品來說，當消費者的收入水平提高時，反倒會減少對商品的需求。
(3)消費者的偏好。消費者對商品的需求產生于消費者的需要或欲望，而消費者對不同商品的欲望又有強弱緩急之分，從而形成消費者的偏好。當消費者對某種房地產的偏好程度增強時，該種房地產的需求就會增加；相反，需求就會減少。例如，如果城市居民出現了向郊區(qū)遷移的趨勢，則對城市公寓住房的需求將會減少，而對郊區(qū)住宅的需求將會增加。
(4)相關房地產的價格水平。當一種房地產自身的價格保持不變，而與它相關的其他房地產的價格發(fā)生變化時，該種房地產的需求也會發(fā)生變化。與某種房地產相關的房地產，是指該種房地產的替代品和互補品。某種房地產的替代品，是指能滿足類似需要、可替代它的其他房地產，如經濟適用住房與普通商品住宅之間就存在著一定的替代關系。替代品之間，一種房地產的價格上升，對另一種房地產的需求就增加。某種房地產的互補品，是指與它相互配合的其他房地產，如住宅與其配套的商業(yè)、娛樂房地產。互補品之間，對一種房地產的消費多了，對另一種房地產的消費也會多起來。
(5)消費者對未來的預期。消費者的行為不僅受許多現實因素的影響，還受其對未來情況的預期的影響。例如，現時消費者的需求不僅取決于其現在的收入和商品現在的價格水平，還取決于他們對未來收入和未來價格的預期。當預期未來收入增加時，就會增加現期需求；相反，就會減少現期需求。當預期某種房地產的價格會在下一時期上升時，就會增加對該種房地產的現期需求；相反，就會減少對該種房地產的現期需求
房地產供給
房地產供給是指房地產開發(fā)商和擁有者(賣者)在某一特定時間內，在每一價格水平下，對某種房地產所愿意而且能夠提供出售的數量。形成供給有兩個條件：一是房地產開發(fā)商或擁有者愿意供給，二是房地產開發(fā)商或擁有者有能力供給。如果房地產開發(fā)商或擁有者對某種房地產雖然有提供出售的愿望，但沒有提供出售的能力，則不能形成有效供給，也就不能算作供給。
現實中，某種房地產在未來某一時間的供給量為：
供給量＝存量－拆毀量－轉換為其他種類房地產量＋其他種類房地產轉換為該種房地產量＋新開發(fā)量
某種房地產的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經常起作用的因素有：①該種房地產的價格水平；②該種房地產的開發(fā)成本；③該種房地產的開發(fā)技術水平；④房地產開發(fā)商對未來的預期。它們對房地產供給量的影響分別如下：
(1)該種房地產的價格水平。一般來說，某種房地產的價格越高，開發(fā)該種房，地產就越有利可圖，開發(fā)商愿意開發(fā)的數量就會越多；相反，開發(fā)商愿意開發(fā)的數量就會越少。
(2)該種房地產的開發(fā)成本。在某種房地產自身的價格保持不變的情況下，開發(fā)成本上升會減少開發(fā)利潤，從而會使該種房地產的供給減少；相反，會使該種房地產的供給增加。
(3)該種房地產的開發(fā)技術水平。在一般情況下，開發(fā)技術水平的提高可以降低開發(fā)成本，增加開發(fā)利潤，開發(fā)商就會開發(fā)更多數量的房地產。
(4)開發(fā)商對未來的預期。如果開發(fā)商對未來的預期看好，如開發(fā)商預期該種房地產的價格會上漲，則在制定投資開發(fā)計劃時會增加開發(fā)量，從而會使未來的供給增加，同時會把現在開發(fā)的房地產留著不賣，待價而沽，從而會減少該種房地產的現期供給；如果開發(fā)商對未來的預期是悲觀的，其結果會相反。
