06年房地產估價師制度與政策真題及解析
發布時間：2012-07-25 共11頁
四、綜合分析題（共2大題，15小題，每小題2分。每小題地被選答案中有一個或一個以上符合題意，清在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選地，不得分少選且選擇正確的，每個選擇得0.5分）
（一）甲房地產開發公司（以下簡稱甲公司）實施舊城改造項目，按照規劃擬建2萬㎡商住樓，其中營業房0.3萬㎡。甲公司辦理相關手續后對王某住房實施拆遷。甲公司取得預售許可證后，開始對住宅進行預售，同時在每題上發布廣告。周某預購該項目的一套住宅，商品房買賣合同中約定建筑面積80㎡。在施工中，家公司發現原圖紙可以設計不合理，經固定和設計部同意，將客廳寬度和面積作了修改，并以既有銷售人員電話通知周某，要求其15日內提出意見。建設過程中，家公司又將在建的0.3萬㎡營業房向銀行申請抵押貸款。房屋竣工后，經銀行同意，家公司將營業房公開招商。
1、甲公司申領房屋產前許可證，應當提交（ ）等資料。
A拆遷計劃
B產前方案
C拆遷安置補償資金證明
D公司拆遷資格證明
標準答案： ABC
解析：國家對房屋拆遷實行行政許可制度。《拆遷條例》規定申請領取房屋拆遷許可證的，應當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：(1)建設項目批準文件;(2)建設用地規劃許可證;(3)國有土地使用權批準文件;(4)拆遷計劃和拆遷方案;(5)辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。
2、入被拆遷人王某對拆遷估價結果有異議，可以采取的救濟方式為（ ）
A向原房地產估價機構書面申請復核
B另行委托房地產估價機構評估
C 要求拆遷管理部門制定房地產估價機構重新評估
D申請專家委員會鑒定
標準答案： AB
解析：拆遷當事人對估價結果有異議的，可以自收到估價報告之日起5日內，向原估價機構書面申請復核估價，也可以另行委托估價機構評估。
3、甲公司申請辦理《商品房預售許可證》時，應提交（ ）等證件及資料
A工程施工合同
B土地使用權證
C商品房預售合同示范文本
D商品房預售方案
標準答案： ABD
解析：房地產開發企業申請商品房預售許可，應當向城市、縣人民政府房地產管理部門提交下列證件及資料：(1)商品房預售許可申請表;(2)開發企業的《營業執照》和資質證書;(3)土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證;(4)投入開發建設的資金占工程建設總投資的比例符合規定條件的證明;(5)工程施工合同及關于施工進度的說明;(6)商品房預售方案。
4甲公司在媒體上發布的廣告（ ）
A可借用其他相同類型的項目形象
B可以承諾為購房人辦理入住戶口
C不得涉及裝修內容
D由于價格是隨市場變化而變化，一律不標明銷售價格
標準答案：C
解析：房地產廣告中不得利用其他項目的形象、環境作為本項目的效果。房地產廣告中不得含有能夠為入住者辦理戶口、就業、升學等事項的承諾。房地產廣告中對價格有表示的，應當清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限。
5、下列關于甲公司中途變更設計的表述中，正確的為（ ）
A甲公司已在法定時間內通知了周某，周某一直未做答復。因此，應視同周某接受設計變更
B周某有權退房
C周某退房，甲公司應承擔違約責任
D周某退房應承擔違約責任
標準答案： BC
解析：甲公司已在法定時間內，只是電話通知了周某，未采取書面形式，屬于違約。
6、如周某發現《房屋所有權證》記載的放屋建筑面積為87㎡，商品房買賣合同對面積誤差處理未作約定。下列表述中正確的為（ ）
A周某有權退房
B甲公司應賠償周某損失
C如周某退房，甲公司應退還已付房價款及利息
D如周某不退房，面積超過允許誤差部分的放價款全由甲公司承擔，產權歸周某
標準答案： ACD
解析：本例中，周某所購房屋面積誤差比=(產權登記面積-合同約定面積)/合同約定面積×100%”=(87-80)/80=8.75%。根據誤差的處理方式中，“合同未作約定的，按以下原則處理：面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房日期30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%之內(含3%)的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產企業承擔，產權歸買受人”。本題面積誤差比超出7%，因此，面積誤差比在3%之內的3平方米房價款由周某補足，面積超過允許誤差部分的房價款全由甲公司承擔，產權歸周某。
7、周某對所購房屋建筑面積疑問，甲公司做了解釋。根據《房產測量規范》，下列解釋中部正確的為（ ）
A屬永久結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影計算面積
B穿過房屋的通道，房屋內的門廳均按一層計算面積
C兩房屋建有上蓋和柱的走廊，按其維護結構外圍水平面積的一半計算建筑面積
D獨立柱地門廊按其上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積
標準答案： C
解析：與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。
8、甲公司將營業用房十五年的使用權轉讓給丙，應當辦理（ ）
A房屋他項權利登記
B房屋變更登記
C房屋轉移登記
D房屋租賃登記備案
標準答案： D
解析：《城市房屋租賃管理辦法》(建設部令第42號)(以下簡稱《租賃管理辦法》)對此概念作了細化，規定：“房屋所有權人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經營活動及以合作方式與他人從事經營活動的，均應遵守本辦法”，即這幾種行為也應按照房屋租賃關系進行管理。甲公司將營業用房十五年的使用權轉讓給丙，屬于房屋租賃的形式。
9、甲領取0.3萬㎡營業房《房屋所有權證》后，應當（ ）
A將在建工程抵押轉為房地產抵押登記
B重新辦理房地產抵押登記
C直接領取他項權證
D無須再辦理房屋抵押登記
標準答案： B
解析：在建工程竣工時，如抵押權仍未消滅，抵押人在申請領取房屋權屬證書時，當事人應重新辦理房產抵押登記。
（二）甲房地產開發公司（以下簡稱甲公司）與乙建筑工程公司（以下簡稱乙公司）簽訂了工程承包合同，由乙公司承建甲公司開發的W商場，總建設投資為5億元。甲公司向商業銀行申請了年利率為5.6%的開發貸款3億元，貸款期為1年。乙公司于2005年6月正式開工建設，合同規定建設期為12個月。乙公司對該建筑工程所有險種都投了保，保險雙方事先約定了保險的最高賠償限額，但保險標地實際價值要待保險事故發生后進行估算。在建設過程中，一場暴雨使商場外門廊地基發生塌陷事故，但建筑主體并沒有受到影響，責任鑒定結果為暴雨導致地發生車將引起的塌陷。此事故再保險承保范圍內，保險公司對乙公司進行了陪付。商場建成后，甲公司將商場首層上鋪進行銷售，成交均價達到勒20000元/㎡。
10、建設期結束后，甲公司應償還開發貸款本金和利息共（ ）萬元
A1680
B30000
C30168
D31680
標準答案： D
解析：3億元×(1+5.6%)=31680萬元。
11、甲公司與乙公司簽定的合同屬于（ ）
A有償合同
B無償合同
C要式合同
D單務合同
標準答案： AC
解析：采取采取排除法選擇。甲房地產開發公司(以下簡稱甲公司)與乙建筑工程公司(以下簡稱乙公司)簽訂的工程承包合同，不是無償合同、單務合同。
12、基礎的構造類型除了與上部結構有密切關系，還與（ ）有關
A回填土的密實程度
B地基土的承載能力
C荷載
D埋置深度
標準答案： BCD
解析：基礎的構造類型與上部結構(如墻、柱、獨立結構物)有密切的關系。此外，還和地基土的承載能力、荷載和埋置深度等有關。
13、乙公司與保險公司簽訂的保險種類屬于（ ）
A社會保險
B綜合危險保險
C定值保險
D不定值保險
標準答案： BD
解析：乙公司對該建筑工程所有險種都投了保，保險雙方事先約定了保險的最高賠償限額，但保險標的實際價值要待保險事故發生后進行估算。以保險人承保危險的數量為標準，可將保險分為單一危險保險與綜合危險保險。不定值保險是指保險當事人雙方在訂立保險合同時不預先確定保險標的的保險價值，僅載明須至事故發生后再估價和確定損失與賠償的保險。
14、甲公司向銀行申請的貸款，其種類為（ ）
A短期貸款
B中期貸款
C自營貸款
D特定貸款
標準答案： AC
解析：甲公司向商業銀行申請了年利率為5.6%的開發貸款3億元，貸款期為1年。短期貸款指貸款期限在1年以內(含1年)的貸款。中期貸款指貸款期限在1年(不含1年)以上5年以下(含5年)的貸款。長期貸款指貸款期限在5年以上(不含5年)的貸款。自營貸款是指貸款人以合法方式籌集資金、自主發放的貸款，風險由貸款人承擔，并由貸款人收回本金和利息。
15、銷售均價20000元/㎡為（ ）
A眾數
B中位數
C算術平均數
D幾何平均數
標準答案： C
解析：算術平均數又稱平均值、均值，是全部變量值的算術平均，有簡單算術平均數和加權算術平均數兩種。
